Co-investindo em imóveis nos EUA com experts locais

Luiz Gomes - 13 de novembro de 2019

O investimento no mercado imobiliário para renda nos EUA pode ocorrer via diversas modalidades, sendo o Private Equity Imobiliário (PERE) uma das estruturas mais utilizadas pois permite que investidores passivos (limited partners) participem em investimentos imobiliários maiores (de US$ 3.000.000,00 a US$ 150.000.000,00) com montantes de capital limitado (em geral US$ 100.000,00 por investimento). Esta modalidade apresenta inúmeros benefícios para os investidores, entre os quais, o alinhamento de interesses entre estes limited partners e investidores profissionais locais (operadores) especializados em tipos específicos de imóveis e profundos conhecedores dos mercados em que atuam.

Os operadores locais alocam recursos próprios aos investimentos (em geral entre 5% e 25% do capital investido), possuem profundo conhecimento de todas as etapas do ciclo de investimento imobiliário, têm acesso a oportunidades diferenciadas (off-market) de aquisição e beneficiam-se de ganhos de escala para avaliar diversos projetos da aquisição. Além disso, dominam os detalhes operacionais e de gestão dos empreendimentos, têm acesso a uma gama maior de potenciais compradores e sabem identificar o melhor momento de saída de modo a maximizar o retorno dos investidores.

Esta modalidade de investimento apresenta vantagens também ao permitir que os gestores profissionais tenham controle, autonomia e flexibilidade nos processos decisórios. Uma vez que não existem divergências entre as partes interessadas, torna-se mais simples e veloz decidir sobre custos com melhorias e obras, estratégias de gerenciamento do ativo, e estratégia e timing de saída do ativo, levando a resultados otimizados para todos os interessados.

Uma vez que neste modelo o investidor passivo não possui controle total sobre o gerenciamento dos imóveis investidos, a escolha adequada do operador é um dos pontos mais importantes do processo (conhecido como Know Your Partner). Sem o devido cuidado ao estabelecer essa parceria, esse investidor pode eventualmente aplicar seus recursos com um parceiro que não conhece profundamente o mercado, que não tem alinhamento de interesses, que não saiba avaliar corretamente o preço de um ativo, que terceirize funções essenciais para garantir a saúde financeira do negócio, ou que tenha impedimentos legais ou jurídicos.

O processo proprietário da Ativore de diligência e escolha dos operadores inclui etapas que avaliam, dentre outros fatores: uma análise do histórico da empresa e seus principais executivos; busca de referências com outros players do mercado; análise documental e organizacional; avaliação de projetos anteriores; reunião presencial com executivos-chefes; e visitas recorrentes aos empreendimentos e sedes das empresas.

Assim, dadas as barreiras geográficas e de conhecimento específico sobre o mercado, é interessante para o investidor brasileiro contar sempre com a ajuda de profissionais especializados com vasta experiência no mercado imobiliário internacional para renda, de forma a ter acesso a uma ampla rede de contatos para selecionar os operadores e oportunidades que mais se adequam ao perfil de cada um.

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