Investimento em imóveis nos Estados Unidos: casas ou propriedades multifamiliares?

Luiz Gomes, Head of Products - 25 de agosto de 2020

Normalmente a primeira opção que vem à mente do público brasileiro quando se fala de investimento em imóveis nos Estados Unidos são os investimentos em propriedades unifamiliares (casas). Apesar desse tipo de imóvel apresentar retornos interessantes, a depender é claro de uma escolha correta do local e do ativo, outros tipos de imóveis menos conhecidos do público brasileiro tendem a possuir características ainda mais atrativas. É o caso de propriedades multifamiliares (multifamily properties, no termo em inglês), uma das classes de ativo consideradas mais seguras dentro desta modalidade de investimento.

As diversas vantagens das propriedades multifamiliares para investidores 

Diversos estudos, como este publicado pela National Bureau of Economic Research, já comprovaram que ativos imobiliários são um dos investimentos com a melhor relação risco-retorno e também já mostramos em artigos anteriores o porquê dos imóveis nos Estados Unidos serem um componente essencial do portfólio de investimentos.

A propriedade multifamily é, tipicamente, um complexo de apartamentos onde todas as unidades estão sob uma só escritura e são legalmente tratadas como um imóvel único. O imóvel pode pertencer a um único indivíduo ou uma empresa e, por isso, seu controle é centralizado.

Assim como as casas, os imóveis multifamiliares se beneficiam por fazer parte do segmento residencial, portanto uma função essencial à população e que tende a apresentar menor volatilidade. O multifamily, em particular, apresenta diversas outras características vantajosas ao investidor, como por exemplo:

  • Operação profissional e sofisticada: neste mercado, normalmente atuam investidores de médio e grande porte que conhecem profundamente o mercado e operam o imóvel de forma similar a uma empresa, com controle detalhado de receitas, despesas e orçamentos.
  • Baixo impacto de vacância: a ocupação normal desse tipo de propriedade gira entre 90% e 100%, e como a receita se origina de dezenas ou centenas de inquilinos, não há o risco de uma alta vacância ocorrer de uma hora para outra como nas casas.
  • Economia de escala: como o prédio inteiro é adquirido numa escritura única, por um proprietário ou consórcio de proprietários, não é necessária a aprovação do conjunto de habitantes – em sua totalidade inquilinos – para realizar obras de melhorias ou tomar decisões em prol do negócio. Além disso, há um grande ganho de escala na compra de materiais, contratação de serviços, realização de cobranças e gastos com marketing e propaganda.
  • Financiamentos em condições atrativas: para o investidor internacional, uma das grandes vantagens é que, ao co-investir com investidores profissionais americanos (ver abaixo), eles ganham acesso a condições de financiamento extremamente atrativas, só disponíveis a investidores profissionais locais.

 

Como acessar esse tipo de investimento?

As melhores oportunidades de investimento em imóveis nos Estados Unidos normalmente só são acessíveis a investidores profissionais, graças à sua presença local, redes de contatos, equipes de sourcing experientes e poder de negociação. Em geral são family offices americanos que agregam capitais de vários investidores via fundos privados, participam com capitais próprios das transações e lidam com a gestão operacional dos imóveis. 

Enquanto transações de casas custam entre US$ 100 mil e US$ 1 milhão, imóveis multifamiliares custam entre US$ 10 milhões e US$ 50 milhões, o que naturalmente dificulta a aquisição desses investimentos ao investidor individual.

A Ativore permite acesso a investimentos imobiliários privados nos EUA de qualidade institucional em co-investimento com investidores profissionais. Os valores mínimos de cada investimento em geral para os investidores internacionais são US$ 100.000, permitindo uma ampla diversificação de suas carteiras.

Com uma vasta rede de contatos em mais de 30 estados americanos, a Ativore credencia investidores profissionais especializados em vários tipos de imóveis, após rigoroso due-dilligence e tem acesso a um fluxo de oportunidades de investimento, que após passarem em nosso comitê, são disponibilizados a nossos clientes.

Os diversos benefícios desse formato de investimento foram recentemente abordados em nosso artigo sobre co-investimento em imóveis com experts locais.

 

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Autores

Luiz Gomes

  • Head da área de Produtos da Ativore, formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
  • Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
  • Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.

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