Mercado Imobiliário nos EUA – Porque o investidor deve adotar uma perspectiva de longo prazo na tomada de decisão

João Succar (Chief Analyst of Real Estate Investments) da Ativore Private Investments e Dante Vignola (Analyst of Real Estate Investments) - 31 de agosto de 2022

O atual cenário econômico nos Estados Unidos e no mundo está sendo visto com considerável apreensão. Os mercados ainda estão inseguros quanto à persistência da alta inflacionária e com os repetidos aumentos na taxa de juros do FED para tentar conter este efeito. Com isso, cria-se um ambiente negativo de desconfiança, principalmente nos noticiários, com o receio crescente de uma possível recessão. 

No entanto, o investidor de longo prazo, especialmente o do mercado imobiliário, deve adotar certo distanciamento para não se contaminar com o alarmismo – característico dos investidores de curto prazo – e que, frequentemente, não é sustentado pelos dados. Mais do que isso, o investidor de longo prazo pode até se aproveitar de momentos de volatilidade no curto prazo para acessar boas oportunidades de investimento. 

ORIGENS DA VOLATILIDADE DE CURTO PRAZO 

Os desafios enfrentados recentemente pela economia americana são consequência direta da pandemia. Como sabemos, há pouco mais de dois anos, o início da pandemia atormentou o país, com o fechamento de diversos estabelecimentos por conta de medidas sanitárias. Isso causou demissões em massa, com mais de 20 milhões de americanos perdendo seus empregos nos primeiros meses de lockdown. Em uma tentativa de conter o desastre econômico que estaria por vir, o FED realizou uma série de estímulos fiscais, como empréstimos e pacotes de auxílio monetário, injetando quase 3 trilhões de dólares na economia.  

Passados dois anos, após a vacinação em massa da população e posterior queda das restrições de circulação, a economia voltou a funcionar plenamente, recuperando-se, em julho de 2022, todos os empregos eliminados durante o período de isolamento, como pode ser visto no gráfico a seguir. 

No entanto, o surto da Covid-19 trouxe outros desafios paro o mercado de trabalho do país: impulsionada pela aposentaria precoce de americanos em final de carreira, pela redução da imigração e pelo abandono de empregos por parte de trabalhadores que passaram a cuidar de parentes próximos, a mão de obra disponível no país se reduziu consideravelmente. Este fenômeno gerou um desbalanceamento de empregos, com mais oportunidades sendo criadas do que população desempregada. Desta forma, as empresas tiveram que disputar funcionários, causando um aumento de 5,5% na média salarial do país em comparação com o ano anterior (o dobro da taxa média dos últimos anos), contribuindo para o aumento do consumo no país e consequentemente, para a alta inflacionária. Assim, apesar do cenário de incerteza, o mercado de trabalho segue pujante e a taxa de desemprego, em agosto, segue baixa, em 3,5%, patamar igual ao de fevereiro de 2020, já historicamente baixo. 

Gastos pessoais também seguem em patamares historicamente altos, fruto, em parte, não só do aumento dos preços e da injeção de dinheiro governamental, mas também do nível recorde de poupança feita nos EUA durante os meses mais agudos da pandemia.  

Outro ponto que colaborou e ainda colabora para a inflação americana foi o fechamento de alguns portos chineses, especialmente o porto de Shanghai. Esse movimento acarretou um aumento de cerca de 10 vezes no custo do transporte de cargas vindas da Ásia, bem como no aumento no tempo médio de transporte, afetando cadeias logísticas globais. Isto impacta diretamente o custo de produção americano, pressionando a inflação. Entretanto, esse é um efeito que começa a dar sinais de esvaziamento e que certamente não vai permanecer no longo prazo. 

Não se pretende aqui diminuir a importância da inflação global recorde, nem desprezar as fragilidades econômicas globais. Entretanto, é preciso colocar as coisas em perspectiva e diferenciar o que é volatilidade de curto prazo e o que é tendência de longo prazo. Assim, mesmo com os problemas de inflação e aumento de juros, outros fatores econômicos são positivos e o consenso de mercado ainda prevê que o PIB americano cresça 1,6% em 2022. 

No mercado imobiliário, em que a volatilidade de curto prazo tende a ser menos importante, o investidor deve tomar decisões com base em tendências de longo prazo e se esforçar para não se influenciar tão fortemente pelos humores do mercado. A seguir, são discutidos os panoramas de alguns dos principais segmentos do mercado imobiliário durante a pandemia e agora, após terem sido eliminadas todas as restrições. 

PANORAMA GERAL POR SEGMENTO IMOBILIÁRIO 

MULTIFAMILY 

Devido à pandemia, muitos eventos que impulsionam a formação de novas residências, como casamentos, realocações de empresas e início de uma faculdade, foram postergados. Com a vacinação em massa, o fim das restrições e a retomada da economia, esta demanda reprimida pôde ser atendida. Assim, os números de absorção líquida de unidades residenciais foi recorde em 2021, com saldo líquido positivo de 660 mil unidades ocupadas aproximadamente, com o primeiro trimestre de 2022 acompanhando esta tendência (110 mil unidades absorvidas no período). 

Com isso, no primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância de apartamentos no país caiu para a mínima histórica de 2,4% e os aluguéis apresentaram crescimento recorde de 17,3% em relação aos últimos 12 meses. É importante pontuar que, durante a pandemia, houve uma moratória nacional contra despejos de inquilinos inadimplentes, e, por isso, muitos proprietários optaram por manter os aluguéis congelados, compensando esta medida nos aumentos recentes. Mesmo assim, a forte demanda impulsionou os preços de venda de casas single-family em 34% nos últimos dois anos, o que corrobora a tese de déficit habitacional. 

SELF-STORAGE 

O setor de self-storage também foi influenciado pelo movimento de formação de unidades habitacionais. No início da pandemia, propriedades desse segmento reduziram os aluguéis cobrados para conseguir manter o nível de ocupação. Com o aumento no número de habitações, as mudanças de casa e o trabalho remoto (que impulsionou a população a arrumar espaço em suas residências para montar um escritório), a demanda pelos depósitos aumentou. 

Assim, a vacância deste segmento atingiu a mínima histórica de 6,6% no final de 2021, acompanhada de um crescimento de 7,6% no aluguel desde 2020. Espera-se que a demanda apresente um leve desaquecimento e haja mais construções deste tipo de ativo. Mesmo assim, a projeção é que a vacância aumente apenas ligeiramente para 6,9% até o final de 2022, com os aluguéis crescendo em torno de 4% no ano. 

INDUSTRIAL 

Assim como os setores residencial e de self-storage, o setor de ativos industriais também apresentou índices históricos positivos em relação a ocupação. A política “Covid zero” instaurada pelo governo chinês fez com que cidades e portos fossem fechados, afetando diretamente as cadeias de suprimento globais. Com dificuldade de encontrar produtos fabricados ao redor do mundo, as empresas americanas estão buscando galpões para estoque e produção de produtos dentro do país, em regiões portuárias ou polos de distribuição (“onshoring strategies”). Com isso, a demanda por ativos deste segmento vem aumentando desde o início da pandemia, atingindo uma vacância mínima histórica de 3,9% em 2021 e, apesar da previsão de entrega recorde de 400 milhões de pés quadrados em 2022, é esperado que as vacâncias continuem apresentando redução neste ano. 

Um ponto de observação importante é que certas cadeias globais estão se alterando de forma permanente, com a tendência de se trazer linhas de produção para dentro dos EUA. Exemplos como a Samsung, que está abrindo uma fábrica de chips no Texas, e a Toyota, que está abrindo uma montadora de carros elétricos em North Carolina, estão se tornando mais comuns. Outra possibilidade está sendo trazer a produção para o México ou para o Canadá, o que já vem se refletindo nos números de transporte de carga entre as fronteiras com estes países. 

RETAIL 

Como mencionado anteriormente, as vendas do varejo se recuperaram da primeira onda da pandemia em um ritmo muito forte, atingindo um patamar 30% superior ao do período de isolamento e bastante acima da inflação. Apesar da crença de que o consumo está sendo suportado pela crescente predominância do e-commerce, os números mostram o contrário: as compras virtuais apresentaram um pico no início da pandemia, representando mais de 16% do consumo total, mas caíram e se mantiveram estáveis desde então, em cerca de 14%. Enquanto isso, as vendas de lojas físicas estão quase 20% acima do período pré-pandemia. 

A vacância de ativos de retail com mais de um inquilino estava em 5,7% antes da pandemia e subiu por conta da mesma, atingindo 6,8% no meio de 2021.  No entanto, após o fim das medidas restritivas, essa taxa voltou a cair, encerrando o ano passado em 6,1% e com a projeção de encerrar 2022 abaixo de 6,0%. 

Ao analisar números e observar tendências, é possível encontrar diversas oportunidades de investimento que vão na contramão das especulações sobre a economia. Não à toa, o número de transações de ativos imobiliários comerciais em 2021 também atingiu o recorde histórico, com quase 30% mais transações do que a máxima anterior, em 2018. O preço de imóveis como hotéis, escritórios e centros de varejos, que foram mais impactados pela pandemia, subiram 13% em relação aos valores de 2019, enquanto apartamentos, self-storages e propriedades industriais apresentaram aumentos mais substanciais (23%, 35% e 51%, respectivamente). Além disso, é importante observar que os investimentos imobiliários estão bem posicionados para se protegerem da inflação, possuindo boa capacidade de reajustar aluguéis. 

Em suma, é inegável que a economia americana está enfrentando alguns obstáculos, em especial a alta inflação e suas consequências, como a elevação dos juros. Entretanto, parte do problema é justamente causado pela saúde do mercado de trabalho e da economia americana. No curto prazo, é inevitável que haja correções nos preços dos ativos, bastante inflacionados pelos estímulos da pandemia, e que haja, sim, algum tipo de desaquecimento. No longo prazo, porém, – foco dos investimentos imobiliários – não se percebe um problema estrutural. Cabe ao investidor, assim, buscar as oportunidades e se aproveitar da volatilidade atual. 

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Autores

Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.

Analista responsável pela análise de oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Possui experiência em grandes empresas de corretagem imobiliária e de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil. Formou-se em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP.

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