Após oito anos oferecendo ao segmento de alta renda investimentos alternativos com forte geração de renda em dólar, a Ativore Global Investments anuncia a criação da Ativore Asset, uma gestora de fundos licenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), para gerir fundos locais, com o objetivo específico de investir em ativos imobiliários nos EUA. Conversas mantidas com investidores institucionais confirmaram um apetite substancial pela estratégia de investimento imobiliário nos EUA, amplamente testada pela Ativore com clientes individuais de alta renda ao longo de quase uma década.
Com início da operação em 2020, a Ativore Asset é uma empresa separada da atual Ativore Global Investments, mas terá todos os sistemas, tecnologia, recursos, reputação, base de conhecimentos e extensa rede de operadores nos EUA. É um mercado amplo e a empresa irá trabalhar para se tornar uma referência nessa classe de ativos no mercado brasileiro.
Estratégias de investimento da gestora de fundos Ativore Asset
Os fundos geridos pela Ativore Asset terão como público-alvo investidores brasileiros profissionais, que irão coinvestir com patrocinadores norte-americanos (sponsors) por meio de uma modalidade de investimento conhecida nos EUA como Private Equity Real Estate (PERE).
Chairman da Ativore Global Investments, Pedro Barreto explica que os patrocinadores norte-americanos com quem seus fundos irão coinvestir conhecem profundamente todas as etapas do ciclo de investimento imobiliário nos EUA, têm acesso a oportunidades diferenciadas (off-market) de aquisição e se beneficiam de ganhos de escala para avaliar diversos projetos. Além disso, dominam os processos de gestão dos empreendimentos e sabem identificar o melhor momento de saída, de modo a maximizar o retorno dos investidores.
O foco dos fundos da Ativore são imóveis já em operação, com geração imediata de rendimentos e oportunidades de aumento dos fluxos de caixa (e, consequentemente, de valorização) via melhorias físicas ou nos processos de gestão. Para diminuir o risco, as carteiras do fundo são amplamente diversificadas por:
- Região — Atualmente, os clientes da Ativore estão presentes em mais de 30 estados norte-americanos, sendo o foco nos mercados secundários e terciários dos EUA com menos concorrência que os primários, localizados nos principais centros de emprego, corredores de transporte e instalações em mercados como Texas, várias regiões da Flórida, Mountain West, Sunbelt e sudeste dos EUA.
- Tipo de ativos — Utilizando um modelo de balanceamento de carteiras desenvolvido pela Ativore, a gestora de fundos combina vários tipos de imóveis para otimização de risco e retorno, incluindo os multifamiliares, armazenamento próprio, industrial, escritórios, hotelaria, varejo e industrial, entre outros segmentos com fortes fundamentos econômicos.
Estruturas fiscais eficientes
Os fundos da Ativore terão estruturas de múltiplas camadas, incluindo um Fundo Multimercado no Brasil (FIM local), que investe em um fundo alimentador em Cayman, que aporta em veículos bloqueadores nos EUA (empresas chamadas de ). A Reglobal Magazine traz, nesta edição, um artigo sobre as Leveraged Blockers, onde explica a estrutura a ser utilizada pelos fundos de investimento imobiliário da Ativore nos EUA para investidores brasileiros.
“Essa estrutura foi desenhada para obter máxima eficiência fiscal para os investidores brasileiros, com a vantagem adicional de permitir que eles acessem o mercado imobiliário norte-americano, ficando ao mesmo tempo blindados da necessidade de lidar com obrigações tributárias nos EUA e protegidos de impostos de herança nesse país. A rentabilidade dos fundos já chega ao investidor esterilizada de todas as questões tributárias internacionais”, comenta Barreto.
Atrativos para os investidores
Os fundos multimercado da Ativore Asset viabilizam o acesso do investidor profissional brasileiro a estratégias robustas e testadas de investimento imobiliário nos EUA, com os seguintes atrativos:
- Retornos superiores em dólar — ativos imobiliários tiveram relação risco x retorno (sharpe ratio) superior aos ativos financeiros nos últimos 50 anos;
- Foco em ativos operacionais com distribuição trimestral de dividendos;
- Hedge contra inflação — fluxos de caixa historicamente correlacionados com inflação;
- Baixa volatilidade e diversificação — investimentos privados pouco voláteis e reduzida correlação com os mercados financeiros;
- Lastreado em ativos físicos — o imóvel é um ativo real com valor tangível;
- Estruturas desenhadas para maximizar eficiência fiscal para investidores brasileiros.
Cenário
Até chegar à gestora de fundos Ativore Asset, um longo caminho foi percorrido pelos gestores da Ativore Global Investments desde a fundação da empresa em 2012, que se especializou no desenvolvimento de carteiras personalizadas de Private Equity Imobiliário nos EUA para clientes de alta renda.
“Nas economias mais maduras, os investimentos alternativos se popularizaram, especialmente após a crise financeira de 2008, em razão da procura intensa de clientes institucionais por opções que não tivessem uma correlação direta com os mercados financeiros tradicionais. No Brasil, essa é uma tendência estrutural que resulta da redução histórica na taxa Selic e no amadurecimento do investidor de alta renda brasileiro”, explica o Chairman da Ativore Global Investments.
Assim, crédito privado, ativos reais (infraestrutura, imóveis) e empresas em seus estágios iniciais (equity crowdfunding, venture capital) — só para mencionar alguns — foram convertidos em uma das principais estratégias de diversificação no mercado, criando um setor de US$ 7,7 trilhões em 2016, com previsão de crescimento de até US$ 15,3 trilhões em 2020, segundo estudo da PricewaterhouseCoopers International (PwC) sobre ativos alternativos.
Ativore Global Investments
Fundada em 2012 no Brasil para satisfazer ao crescente interesse dos investidores por ativos alternativos e pela diversificação internacional, a Ativore Global Investments é uma empresa de consultoria especializada no desenvolvimento e manutenção de carteiras imobiliárias personalizadas nos EUA para investidores privados de alta renda.
A Ativore tornou-se referência nesse mercado, tendo atualmente investimentos em mais de 30 estados norte-americanos e cerca de 100 clientes individuais que investem regularmente em vários tipos de imóveis, através de oportunidades rigorosamente avaliadas de Private Equity e Private Debt Imobiliário, com forte geração de fluxo de caixa, utilizando modelos sofisticados, pouco conhecidos no Brasil, mas amplamente utilizados por family offices tradicionais norte-americanos.
O gráfico a seguir apresenta a rentabilidade da carteira consolidada dos clientes da Ativore desde 2013.
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