Formação de carteiras de investimento imobiliário

Pedro Barreto e João Succar - 08 de maio de 2018

Na hora de pensar em estratégias de investimento, é fundamental se pensar em formação de carteiras. E formar uma carteira “ótima” nada mais é do que encontrar a cesta de investimentos que maximiza o retorno, dado o nível de risco tolerado pelo investidor.

Em mercados acionários e de bonds, repletos de séries históricas enormes e informações precisas sobre preço, retorno e volatilidade, essa é uma tarefa relativamente simples.

Em mercados imobiliários privados, ou seja, aqueles onde não há negociação de cotas em bolsa, essa se torna uma tarefa bastante mais complexa, mas não menos necessária. Mesmo assim, utilizando-se algumas simplificações, é possível (e importante) montar carteiras que consideram o apetite a risco e o retorno desejado pelo investidor.

Tipos de ativos

É possível identificar comportamentos distintos entre os seguintes tipos de ativo:

  • Imóveis residenciais: Inclui residências unifamiliares, condos, casas geminadas, e complexos multifamiliares. Historicamente, tendem a gerar baixa volatilidade de fluxos de caixa de aluguel para os investidores, mesmo em períodos de desaceleração econômica.

    Uma das razões para isso é que, independente das mudanças aceleradas que vêm acontecendo no mundo, todos precisam morar em algum lugar, em geral, as pessoas tem resistência a se mudar de uma determinada região. Elas criam raízes, querem estar perto de parentes e amigos, de seus empregos e das escolas dos filhos. Nesses casos, é comum que a mobilidade aceitável se restrinja a um bairro ou até mesmo a poucos quarteirões. Ou seja, regiões consideradas boas para moradia tendem a permanecer assim por longos períodos, o que se traduz em ocupação alta e estável.

  • Imóveis comerciais: Inclui hotéis, shoppings, escritórios, auto-armazenamento entre outras categorias de ativos não residenciais. Apesar de terem clientela e locatários corporativos, estes ativos tendem a ser mais sensíveis aos ciclos econômicos, ao aparecimento de concorrentes e à saída de inquilinos importantes, de tempos em tempos. Em compensação, para amenizar essas incertezas e também permitir que sejam feitos investimentos na estrutura do imóvel, é comum que imóveis comerciais tenham contratos com prazos mais longos, de 5 a 10 anos, enquanto os residenciais giram de 1 a 3 anos.

Estas diferenças de perfil, em geral traduzem-se em maiores taxas de rentabilidade de aluguel para imóveis comerciais em relação aos imóveis residenciais que são considerados ativos mais defensivos. Tipicamente, imóveis residenciais geram retornos de aluguel na faixa de 7% a 8% e TIR de 11% a 14%. Já os imóveis comerciais, têm retornos de aluguel na faixa de 8% a 10%, com TIR variando de 12% a 18%.

Imóveis comprados à vista X Imóveis comprados com financiamento

Outro fator importante a considerar na composição de uma carteira imobiliária é o respectivo nível de alavancagem. Quanto maior a proporção do financiamento, maior tende a ser a rentabilidade sobre o capital próprio do investidor, mas maior o risco (potencial volatilidade do fluxo de caixa). O risco aqui é relativo pois os contratos de aluguel tendem a gerar fluxo de caixa relativamente estáveis, pelo que, em geral, não faz sentido econômico deixar de alavancar aquisições maiores numa economia com crédito tão barato quanto a americana.

É normal que negócios imobiliários nos EUA usem até 70% de financiamento para a aquisição de propriedades comerciais de maior valor. Já os imóveis residenciais, como residências unifamiliares em geral, são adquiridos pelos investidores sem financiamento (cash business), por terem valores bem mais acessíveis e porque o processo de financiamento atrasa e/ou onera a operação.

Composição de carteiras por tipo de ativo

Uma forma de montar carteiras com investimentos imobiliários privados é determinar que proporção terão os imóveis residenciais e comerciais no portfólio do investidor. É possível, definir três perfis de carteiras de investimento imobiliário nos EUA em função das respectivas composições por tipo de ativo.

  • Defensiva: Carteiras com mais de 70% de imóveis residenciais tendem a gerar rentabilidades moderadas, mas seus fluxos de caixa são menos sensíveis aos ciclos econômicos.
  • Balanceada: Carteiras com entre 40% e 70% de imóveis residenciais tendem a ser preferidas por investidores conservadores, que procuram aumentar ligeiramente suas rentabilidades a um nível de risco bem controlado.
  • Yield: Carteiras com preponderância de imóveis comerciais são preferidas por investidores cujo principal foco é a rentabilidade de aluguel aceitando uma maior exposição dos fluxos de caixa de suas carteiras às volatilidades dos mercados e dos ciclos econômicos.

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