Comprar uma propriedade, reformá-la e vendê-la, operação conhecida como flipping, é uma estratégia consolidada e que pode permitir ao investidor diversificar sua carteira e obter ganhos em uma janela de tempo mais curta em comparação aos investimentos em ativos imobiliários para geração de rendimento. Com rentabilidades que vão de US$ 50 mil a mais de US$ 100 mil por transação, esse nicho apresenta desafios e oportunidades particulares, como comenta John Chin, diretor da Fast Home Solutions, que opera nesse nicho com bastante sucesso em diversos mercados como Flórida, Geórgia e Dakota do Norte há mais de uma década.
Reglobal Magazine – Quais desafios o mercado de flipping tem enfrentado?
John Chin – No geral, o mercado é extremamente competitivo. Os valores dos imóveis têm subido continuamente nos últimos anos, embora o ritmo de vendas tenha desacelerado ligeiramente em relação ao ano passado. Adicionalmente, considerando, por exemplo, o mercado da Flórida Central, a apreciação no valor das casas em 2018 foi ligeiramente menor em relação a 2017, com 7% de valorização. Assim, foi preciso investir mais em marketing para identificar oportunidades de aquisição de imóveis baratos para aplicar a estratégia de flipping.
O gráfico abaixo ilustra as quatro fases do ciclo imobiliário e mostra onde eu acredito que estamos nesse momento.
Fonte: Mueller, Real Estate Finance, 2016
RM – O que a Fast Home Solutions tem feito para superar esses desafios?
JC – Modificamos nossa estratégia de marketing para focar negócios historicamente mais lucrativos na Flórida, como compras de casas nos EUA herdadas ou provenientes de inventário, e agora estamos investindo em Dakota do Norte, um mercado altamente lucrativo e praticamente sem concorrência, onde já administramos 330 imóveis com equipes locais de renovação.
Embora continuemos a comprar na Flórida Central em razão das nossas competências locais, com equipes de construção e network consolidadas, entendemos que os altos lucros na Dakota do Norte têm firmado esse mercado como o mais rentável e seguro no momento.
A janela de oportunidade nessa localidade é única, pois temos uma economia robusta com grande demanda por moradia e uma escassez de oferta em níveis correspondentes. No entanto, ainda há muitos desafios para os construtores entregarem novos produtos, principalmente por falta de mão de obra qualificada e altos custos trabalhistas.
RM – Qual é a expectativa para 2019?
JC – Estamos comprando tudo o que podemos em Williston e Watford City, em Dakota do Norte. Em razão da capacidade operacional local e da segurança de um mercado estável voltado para commodities, espera-se que essa região apresente retornos sólidos aos investidores. Os métodos de aquisição incluem participações em leilões hipotecários, resgates pós-leilão, busca por propriedades retomadas por bancos e propriedades sendo executadas por inadimplência, além de aquisições tradicionais de vendedores nas plataformas usuais.
RM – Existe alguma preocupação com possíveis altas nas taxas de juros?
JC – Continuaremos a observar taxas de juros crescentes que, como esperado, reduzem o poder de compra da população e pressionam os preços da habitação. Essa é uma preocupação maior em nossos mercados “tradicionais” como a Flórida Central, onde as margens de lucro por flip são de aproximadamente 20%. Porém, em mercados como a Dakota do Norte, onde as margens de lucro giram em torno de 60%, esse aumento tem pouco impacto devido ao déficit extremo de oferta de habitação, o que deve continuar por, no mínimo, mais dois anos.
RM – Alguma consideração especial aos investidores brasileiros?
JC – Eu lhes diria que evitem empréstimos com taxa variável se buscam ter alavancagem, e que apenas invistam em áreas com tendência positiva de crescimento populacional e renda, visando ser resilientes durante uma eventual correção de mercado. Para investimentos em imóveis comerciais, recomendo evitar empréstimos com vencimentos de curto prazo (sete anos ou menos) e apenas financiar caso o indicador de índice de cobertura da dívida seja superior a 125%.
Estamos empolgados com nossa nova oportunidade de investimento direto para flipping, o que é uma novidade para os clientes Ativore. Trata-se de um modelo de negócios que segue as mesmas premissas de mercado, mas que, em razão de sua estrutura de “funding” diferenciada, é capaz de alcançar retornos individuais mais velozmente.
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