Artigo escrito pelo Pedro Barreto para a revista Qual Imóvel, revista especializada em investimento imobiliário nos USA.
Mercado Imobiliário Americano – Cenário Atual
Em Fevereiro de 2012, Warren Buffet, principal acionista e diretor executivo da Berkshire Hathaway, amplamente conhecido como o investidor com maior índice de acertos no mercado acionário americano no Século XX, e um ícone de Wall Street fez uma declaração surpreendente em uma entrevista para o canal de televisão americano CNBC: “Eu compraria milhões de imóveis residenciais para aluguel se eu tivesse os meios para geri-los”.
Nada que os investidores tradicionais em imóveis residenciais de aluguel americanos já não soubessem, num momento em que era possivel adquirir excelentes imóveis em bons bairros por até 50% do custo de construção, gerando taxas de retorno sobre o aluguel de até 15% ao ano (líquidos).
Em dois anos, este cenário mudou. Grandes fundos de hedge como o Blackstone e o Colony Capital e investidores individuais do mundo inteiro descobriram este mercado, tendo adquirido, desde então, centenas de milhares de imóveis residenciais em busca das elevadas rentabilidades de aluguel e do potencial de valorização que diversas metrópoles ofereciam, incluindo Atlanta, Miami, Orlando, Los Angeles, Chicago e Phoenix.
Os preços dos imóveis, em muitos destes mercados, já voltaram à sua fase pré-crise, as barganhas estão começando ficar mais escassas, e os investidores experientes ficaram mais seletivos.
Fatores a Considerar
Imóveis são um ativo tradicional nas carteiras de investimentos das famílias americanas, que o procuram em busca de geração de rendas passivas, proteção de longo prazo contra a inflação, segurança, devido à sua baixa volatilidade (quando comparada aos mercados de ações), potencial de valorização e benefícios fiscais (nos EUA a depreciação do imóvel é aceite como custo fiscal, o que reduz ou até mesmo elimina o imposto de rendimento sobre os aluguéis para o proprietário).
No entanto, é importante conhecer bem os mercados-alvo antes de investir. A localização do imóvel é um fator fundamental, mas existem outros fatores muito importantes que os investidores menos experientes tendem a negligenciar: a legislação estadual, a estratégia de saída, a taxa bruta de retorno de aluguel e os custos operacionais de manutenção do imóvel.
- Legislação estadual: Estados como a Georgia (Atlanta), Florida (Miami, Orlando) e Texas (Houston, Dallas) têm tradicionalmente legislações pró-proprietário, sendo que inquilinos inadimplentes ou negligentes nestes Estados são rápidamente despejados (de 2 a 3 semanas). Outros estados, em que a legislação protege mais o inquilino (Michingan, Nova Iorque, Califórnia) apresentam mais dificuldades para os proprietários em caso de inquilinos problemáticos (apesar de ser mais fácil, se comparados ao Brasil).
- Estratégia de saida: recomendamos investir com uma uma estratégia de saída em mente. Residências unifamiliares de 3 a 5 quartos, em bons subúrbios de grandes metrópoles americanas, são os perfis de imóveis com maior liquidez nos EUA, porque são cobiçados pela classe média (que já começou a recuperar a sua capacidade de crédito). É por isso que a maior parte dos Hedge Funds americanos têm vindo a concentrar as suas aquisições nestes perfis.
- Taxa bruta de retorno de aluguel: é o aluguel bruto anual dividido pelo valor total do investimento. Nos EUA, este fator varia muito em função das cidades e dos perfis de imóveis adquiridos (luxo, classe média, popular, resorts). Residências de classe média em Miami, Atlanta e Dallas geram retornos brutos de aluguel bastante altos (na ordem de 11% ao ano), Resorts nas regiões turísticas de Orlando alugados por temporada podem gerar cerca de 8% aa e apartamentos de classe média em Manhattan cerca de 6% aa.
- Custos operacionais: Nos EUA, ao contrário do Brasil, a maior parte dos custos operacionais de manutenção dos imóveis alugados, incluindo condomínios, impostos sobre propriedade e seguros são responsabilidade dos proprietários. Dependendo do tipo de propriedade e da sua localização, estes custos podem reduzir significativamente o fluxo de caixa aluguel para o proprietário, chegando mesmo a torná-lo negativo.
Por exemplo, apesar de Atlanta, Dallas e Miami apresentarem rendimentos brutos de aluguel semelhantes, os custos operacionais dos imóveis diferem bastante entre estas cidades. Em Atlanta, os baixos impostos de propriedade, custos de seguro e condomínios possibilitam a geração de fluxos de caixa para o proprietário bastante atrativos (de 7% a 8% ao ano). Cidades como Manhattan, Los Angeles e São Francisco têm custos operacionais altíssimos, o que compromete bastante a geração de caixa para o proprietário.
Estratégias de investimento imobiliário nos EUA
Recomendamos que os investidores em imóveis nos EUA definam bem os seus objetivos que podem ser: gerar fluxos de caixa de aluguel, proteger o patrimônio, fazer hedge cambial, valorização futura, uso pessoal, ou uma combinação destes fatores.
Na Ativore nós distinguimos três estratégias básicas de investimento no mercado imobiliário americano: 1) Fluxo de caixa 2) Fluxo de caixa e proteção patrimonial 3) Proteção patrimonial e/ ou uso próprio.
- Fluxo de Caixa: imóveis com rendimento líquido de aluguel muito elevado mas com opções de saída limitadas (outros investidores). Em alguns mercados, como o de pequenos apartamentos funcionais para trabalhadores nos campos petrolíferos de North Dakota (nova fronteira petrolífera na região norte dos EUA) o retorno de aluguel pode chegar a 35% líquidos ao ano. Os investidores neste tipo de imóvel estão em busca do fluxo de caixa do aluguel, sendo que o potencial de valorização dos ativos e a estratégia de saída ficam em segundo plano em suas preocupações.
- Fluxo de caixa e proteção patrimonial: imóveis aonde a classe média americana gosta de criar os seus filhos. O objetivo é selecionar cidades e bairros com bons indicadores (crescimento demográfico, baixa criminalidade e boas escolas) em que os imóveis ainda estejam sub-valorizados, com taxas de retorno de aluguel atrativas e bom potencial de valorização. Uma cidade em que ainda é possível implementar esta estratégia é Atlanta, que apresenta oportunidades de aquisição de bons imóveis com fluxos de caixa líquidos de aluguel entre 7% a 8% ao ano.
- Proteção patrimonial e/ou uso próprio: o objetivo desta estratégia não é gerar fluxo de caixa, mas investir em ativos considerados seguros a longo prazo que possam ser utilizados pelo proprietário (ou alugados para minimizar os custos de manutenção). Em alguns mercados como Resorts próximos à Disney, Orlando, é possível utilizar o imóvel em determinadas épocas do ano e alugá-lo em outras épocas por temporada, o que normalmente permite pagar os custos de manutenção e em alguns casos gerar um pequeno fluxo de caixa positivo.
Não existem estratégias melhores ou piores. Existem estratégias mais adequadas aos objetivos individuais de cada investidor. A Ativore, disponibiliza aos seus clientes oportunidades de investimento para as três estratégias acima.
