Reunimos, nesta primeira edição da Reglobal Magazine, uma análise profunda dos diferentes ativos imobiliários disponíveis para o investidor diversificar seu portfólio de investimentos. Mas fomos conversar também com investidores nos Estados Unidos, para entender os motivos que os levaram a investir em imóveis nesses mercados e como tem sido a experiência.
Em 2016, segundo dados do Banco Central, pouco mais de US$ 6 bilhões em capitais brasileiros estavam alocados em imóveis no exterior, partindo-se de um patamar de US$ 1,9 bilhão em 2008.
Se, entre 2009 e 2013, o real forte favoreceu as aquisições, muitas vezes de uma segunda residência de férias, nos anos posteriores, é provável que a procura esteja mais relacionada a receios quanto aos caminhos da economia nacional. O conturbado momento político-econômico certamente faz muitos investidores repensarem suas posições e vencerem as barreiras iniciais em diversificar internacionalmente parte do patrimônio. A internacionalização de carteiras de investimentos, antes vista com certo receio, tornou-se uma possibilidade real para assegurar a preservação do patrimônio.
Imóveis residenciais, comerciais, hotéis, casas de temporada e self-storages são alguns ativos que fazem parte do portfólio de Felipe Pollastrini nos EUA. Entender o mercado, avaliar a rentabilidade de várias classes de imóveis e as melhores regiões para investir são, para ele, as principais dificuldades para quem começa a investir internacionalmente em imóveis para rendimento.
Pollastrini, que aplica atualmente tanto em private equity imobiliário quanto diretamente em imóveis, conta que o rendimento varia de acordo com o tipo de imóvel, mas, na média geral, chega a 8% a.a. em distribuições.
Depois de morar 10 anos nos Estados Unidos, Ivan Sartori foi levado por amigos a investir em imóveis. No início, ele só aplicava em investimentos tradicionais, como ações. No final de 2012, direcionou 15% do total de investimentos que possuía para imóveis e, no início de 2015, já tinha garantido o retorno total do capital investido. Atualmente, 50% de seu portfólio já é composto por imóveis.
Sartori optou pelo investimento em propriedades multifamily, especificamente condomínios de casas para a classe média trabalhadora dos Estados Unidos. “O nível de inadimplência é baixíssimo, exatamente porque são pessoas que dependem de seu crédito para se manter no país ou fazer compras”, explica ele, que atualmente investe em três condomínios localizados na Geórgia, Washington e Novo México.
Diversificar o risco imobiliário brasileiro e poder contar com renda permanente em longo prazo foram os fatores decisivos que fizeram Roberto Bekierman investir seu dinheiro em propriedades multifamily nos Estados Unidos. Segundo ele, a própria existência de muitas unidades já serve como fator mitigador do risco. “O tempo decorrido de investimento ainda é curto para avaliar, mas, até o momento, as distribuições de rendimento têm sido próximas das metas”, conta Bekierman, que investe em imóveis no exterior há pouco mais de um ano.
A instabilidade econômica brasileira também contribuiu para Sergio Nilo Gomes Faria entrar no mercado imobiliário internacional, em 2015. Para diluir riscos, ele investe em imóvel individual e quotas de condomínios de um pequeno shopping center e de um hotel.
Faria conta que, ao contrário do que ocorre no Brasil, não é preciso investir muito para adquirir um imóvel de tamanho adequado para uma família de porte médio (casal e dois filhos) em um local com boa infraestrutura urbana, com lojas comerciais e não muito distante da área central da cidade. “Essa observação se aplica a áreas nobres de grandes metrópoles sem alternativas de expansão imobiliária, que também criam oportunidades de investimento, mas com características completamente diferentes”, diz ele. Outro atrativo para esse investidor é a legislação, que oferece uma proteção efetiva ao proprietário contra inadimplência e prazos rígidos e não sujeitos a múltiplas interpretações.
Entre investimento direto e private equity imobiliário, Faria explica os diferentes posicionamentos: “No investimento direto, a escolha do ativo e a gestão do fluxo de caixa futuro não são compartilhados, mas você fica fora dos grandes empreendimentos que geram ganhos de escala. Por outro lado, se você adquire uma quota de um condomínio ou outro empreendimento de maior porte, como hotel ou shopping center, é preciso confiar na habilidade de escolha e capacidade de administração do gestor e parceiro majoritário do negócio”.
Riscos
Como em qualquer investimento, imóveis internacionais apresentam riscos. Para Sartori, quando você investe em outro país, passa a ter duplos riscos conjunturais. Ele enfatiza também o outro lado da moeda, que é não estar exposto a uma única realidade conjuntural. “Por isso, investir nos EUA dá uma certa tranquilidade. Quando acontece alguma coisa mais séria aqui no Brasil, você está mais protegido”, afirma.
De acordo com Pollastrini, o risco de investir no exterior agora seria o Brasil voltar a ter um bom momento econômico e proporcionar retornos superiores em investimentos imobiliários nacionais.
Volatilidade dos preços e liquidez são alguns riscos observados por Faria. “No longo prazo, também é preciso atentar para o fato de que países com taxas decrescentes de população tendem a gerar excedentes de imóveis. Entretanto é possível criar incentivos à imigração de pessoas de alta renda, se houver outros atrativos, com destaque para segurança, estabilidade política, oferta de infraestrutura e clima, a exemplo do que fez Portugal”, analisa.
Dificuldades e oportunidades
A falta de informação de qualidade que traga segurança na hora de investir em imóveis internacionais está entre as principais razões que impedem a tomada de decisão. Além disso, existem questões relativas à legislação tributária, que exigem compliance com as regras e documentações dos EUA e do Brasil.
Barreiras como distância, idioma, cultura e questões operacionais contribuem para que o investidor se sinta inseguro e com medo de arriscar. Para Pollastrini, é fundamental contar com a assessoria de uma empresa credível e especializada nesse mercado. “Fui a vários eventos, em São Paulo, que tinham palestras e vendas de imóveis no exterior, e o que sempre acontece é que só se vende Miami, Orlando e arredores. Os EUA são um país praticamente continental, com estados que têm porte de país, e é possível se aproveitar disso com uma empresa que conheça bem o mercado. O principal motivador de investimentos no exterior é a diversificação, e colocar tudo em uma só cidade ou estado é incoerente e ineficiente. Vejo muito valor em ter meus investimentos espalhados por todas as regiões dos EUA”, conta o investidor, que usou como critério para escolher sua assessoria a oferta de produtos (de investimento) e histórico de transações.
A próxima eleição para escolha do presidente do Brasil pode representar risco, conforme analisa Sergio Faria. Isso porque, dependendo de quem for eleito, poderá haver fuga de capitais e, consequentemente, uma grande demanda por investimentos internacionais, mas que não se sustenta por muito tempo, devido à estagnação. Para ele, se o País continuar na trajetória de estabilidade, fizer as reformas e abrir sua economia, a renda vai crescer de forma mais dinâmica, sem grandes descontinuidades, e uma maior integração com os mercados internacionais vai ampliar os fluxos de mercadorias, serviços e capitais. “Mais estrangeiros vão investir no Brasil e mais brasileiros vão usar o mercado externo para diversificar suas carteiras de investimento”, aponta Faria.
Investidores dão dicas para quem ainda não investe em imóveis no exterior
“Definir a meta que se quer atingir: renda, valorização, liquidez ou hedge? Para investimentos diretos em imóveis, parece-me adequado buscar comparativos por conta própria no mercado local e verificar o track record da empresa administradora. Nos investimentos coletivos como o private equity, deve-se buscar parceiros alinhados, cuja remuneração dependa do sucesso do empreendimento”. Roberto Bekierman
“Se o investidor tiver pressa ou não estiver disposto a se debruçar para entender todos os detalhes, o melhor é buscar uma assessoria especializada com boa reputação no mercado. No Brasil, agora se começa a adquirir o hábito de buscar informação e consultar sites de avaliação de empresas e serviços em todos os segmentos do mercado. Isso reduz o risco de fazer uma má escolha”. Sergio Nilo Gomes Faria
“Não coloque todos os ovos na mesma cesta: invista em muitas coisas diferentes entre si. Imóveis internacionais deveriam compor o portfólio de investimento de qualquer pessoa. Para o investidor mais conservador, imóveis para renda são os mais indicados”. Felipe Pollastrini
O principal erro que cometi como investidor em imóveis para renda nos EUA foi não ter começado antes
Quando iniciei a análise de imóveis para rendimento, observei uma oportunidade muito positiva, mas poderia ter olhado, de fato, bem antes.
Há dois aspectos a considerar: 1) a valorização do imóvel, que é muito boa; 2) os pagamentos de dividendos que recebo a cada trimestre. Um outro ponto a destacar é o nível de informação que chega a mim, muito completo. Facilidade e transparência na comunicação são fundamentais para um bom investimento. Estrategicamente, considere a diversificação internacional do seu portfólio.
A dica é: fique atento a esse tipo de oportunidade de investimento e divulgue a Reglobal Magazine e o trabalho da Ativore para dar oportunidade de acesso a esse tipo de informação, já que é um movimento que ajuda a promover o conhecimento dessa indústria.
Eu trabalho na indústria de educação e faço isso porque creio que posso deixar um legado. Invisto em imóveis porque acredito que estou dando oportunidade de moradia para as pessoas, criando empregos, de maneira correta. É a oportunidade de investir em algo que ajuda no desenvolvimento humano e social. Hoje em dia e cada vez mais, precisamos estar atentos a isso também.
*Ivan Sartori é investidor em imóveis internacionais desde 2012
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