Entenda o segmento de Residências para Idosos (Senior Housing) nos EUA, uma classe de ativos com premissas sólidas e excelentes retornos

Luiz Gomes - 13 de agosto de 2018

O mercado imobiliário norte-americano é o mais consolidado e abrangente do mundo, compreendendo uma infinidade de oportunidades com características e localidades diversas. Um fator primordial na decisão de investimento é a classe do ativo, pois ela representa o tipo de atividade que será desenvolvida naquela propriedade e seus eventuais riscos e retornos. A maioria dos investidores internacionais já conhece as classes mais comuns, que incluem residências, shoppings e hotéis, mas um tipo de ativo pouco conhecido dos brasileiros é o senior housing.

De forma geral, o termo senior housing define um local próprio à assistência das diversas necessidades da população idosa e compreende um amplo conceito de cuidados aliando conveniência ao local de moradia. Para fins de investimento imobiliário, esse local é uma propriedade independente, adaptada ou construída especificamente para este fim. Na prática, a propriedade possui grande semelhança com um hotel, com o adicional de contemplar assistência médica.


Fonte: Hamister Group, LLC. Tradução livre.

Esse é um mercado que está muito bem posicionado para a próxima década e que tem conquistado grande significância no mercado imobiliário comercial. Estudos promovidos pela National Investment Center (NIC) estimam que essa indústria movimentou um total de US$ 1,7 bilhões apenas no segundo trimestre de 2018. Os ativos têm performado muito bem e atraído interesse substancial dos investidores globais, tendo os investimentos via private equity representado 27,0% do volume transacional no último ano. Adicionalmente, essa indústria se provou não apenas resiliente durante as baixas do ciclo econômico, mas também uma líder nos quesitos rentabilidade e retorno de capital dentro do mercado de investimentos imobiliários comerciais. No 1º Trimestre de 2018, o Property Index Performance Data promovido pelo National Council of Real Estate Investiment Fiduciaries (NCREIF) reportou um retorno sobre investimento (ROI) de 14,88% considerando os últimos 5 anos, valor que está acima de qualquer outra classe de ativo comercial.

Além dos retornos, a demanda elevada, o inventário crescente, o portfólio diversificado e uma diferença atrativa entre taxas de empréstimo e de capitalização são alguns dos principais fatores que direcionam esse ativo como gerador de oportunidades atrativas e retornos consistentes. A demanda por esse mercado continuará sendo aquecida por diversos aspectos incluindo a melhoria da condição financeira de idosos que têm se tornado cada vez mais instruídos a respeito dos benefícios de viver em senior housing e o aumento da expectativa de vida e envelhecimento da geração baby boomer.

Essa geração dos nascidos após a 2º Grande Guerra começou a tornar-se idosa a partir de 2011 e terá a totalidade de seus representantes nessa fase da vida até 2029, representando mais de 20% da população dos EUA. Para 2050, esse grupo de pessoas com mais de 65 anos é estimado em 88 milhões de indivíduos, quase o dobro dos valores atuais, causando um grande impacto nas famílias, negócios, políticas públicas e, mais especificamente, na demanda por essas propriedades.

Além disso, temos um cenário de inventário crescente que não compensa a demanda por essas propriedades. Com essa demanda excedendo a oferta existe um impacto positivo na ocupação média de longo prazo (stabilized occupancy), que atingiu 90,1% em 2017, e também nos níveis de absorção de novas ofertas de propriedades, além do fato que o nível de rotatividade dos clientes se mantém baixo.

Não à toa o senior housing esteve no topo da lista entre todos os segmentos residenciais em 2018 em termos de novas construções e prospecto de investimento para 2018, segundo o “Emerging Trends in Real Estate 2018”, um estudo patrocinado pela PwC. O mesmo estudo relatou que, pela opinião dos especialistas, esse setor tem a melhor razão buy-hold-sell entre todos os ativos de apartamentos, o que representa o grande potencial que esse investimento a longo prazo.

É importante para o investidor, porém, ficar atento para investir em mercados com baixa saturação e em propriedades de menores riscos na incorporação ou reabilitação. Devido ao sucesso desse tipo de ativo nos últimos anos ocorreu um grande crescimento também na oferta dessas propriedades, principalmente em mercados primários, e assim os retornos têm sido menores. E, além disso, um desafio recente dos operadores tem sido a falta de mão de obra qualificada para a realização das obras de construção ou reforma e adaptação, causando atrasos nos retornos. Assim, deve-se notar a importância de investir com operadores operacionalmente eficientes, tecnologicamente produtivos e que conhecem a fundo os mercados onde atuam.

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