A dívida imobiliária privada para portfólios resilientes à crise COVID-19
A Dívida Imobiliária Privada é uma modalidade de financiamento em que um agente privado concede empréstimos para a aquisição ou construção de imóveis, as quais são hipotecados ao credor em garantia. Os fundos de Dívida Imobiliária Privada alocam capital a um amplo pool de empréstimos o que reduz a exposição ao risco de um empréstimo único.
Renan Barros (CEO & Co-Founder da Ativore) e Austin Carlson (Investor Relations da Parkview), responsável pelo fundo de private debt (Dívida Imobiliária Privada) que vem demonstrando uma forte resiliência à crise do COVID-19, conversaram na 7ª edição do Ativore Talks sobre a estratégia de adicionar ativos de dívida imobiliária privada para aumentar a proteção e reduzir a volatilidade dos portfólios imobiliários.
Assista um trecho da conversa.
Transcrição do vídeo
Renan: Olá a todos. Estou aqui hoje com Austin Carlson da Parkview para outro Ativore Talks. Nós estamos trabalhando juntos há alguns anos e tem sido um prazer, então obrigado Austin por conversar conosco novamente. É um prazer ter você conosco.
Austin: Obrigado a todos e feliz por poder fornecer mais informações sobre o que temos feito aqui na Parkview. Apenas relembrando brevemente sobre a nossa estratégia para todos os que já investem conosco e possivelmente para os que investirão no futuro… Nós focamos no espectro da dívida privada imobiliária, mais especificamente em financiamento a construções. Então para muitas propriedades multifamily que você pode ver aqui nos EUA, somos nós que provemos o financiamento aos construtores para permitir que cresçam. Como resultado nós cobramos deles uma taxa de originação, juros e algumas outras taxas ao longo da vida do empréstimo, e essa renda acumulada é repassada aos investidores trimestralmente. E a ideia central é provermos capital ao construtor, a construção então segue por 18 ou 24 meses por exemplo, a construção é finalizada, eles precisam nos pagar de volta, eles vendem o ativo ou refinanciam para então nos pagar… Então a saída de cada projeto vem de várias formas.
Austin: O grande diferencial que temos aqui é o fato de que do CEO ao time de subscrição e construção fazemos tudo internamente. Nós reprecificamos cada projeto até o último parafuso e emprestamos com base no custo de construção do ativo e não no valor futuro arbitrário e estimado de 2 ou 3 anos depois. Para nós, custo é o que podemos controlar hoje e essa é definitivamente uma das formas com a qual controlamos risco do processo e de diferentes estratégias.
Renan: Nós começamos a investir em Private Debt entre 2018 e 2019, adicionando esse tipo de ativo para aumentar a proteção e reduzir a volatilidade dos portfólios imobiliários de nossos clientes. Nos parece que acertamos com essa estratégia e com vocês, escolhendo a Parkview como parceira de negócios, uma vez que o Parkview Financial Fund de uma forma bastante estável apesar da maior crise que nós vimos. Por que acontece isso? Por que esse tipo de ativo é tão defensivo durante um período como esse que estamos enfrentando?
Austin: Ótima pergunta. Iniciando por volta de 3 anos atrás, acreditamos que o ciclo de crescimento do mercado estava muito alongado. Nós tomamos uma decisão cedo, que se pagou no longo prazo, e o que quero dizer com isso é que começamos a observar certas coisas no nosso lado do mercado imobiliário que não estavam fazendo sentido. Por exemplo, as avaliações de preços futuros que terceiros ou outros agentes financiadores estavam dando aos projetos que seriam finalizados alguns anos depois estavam extremamente elevadas. E o que chamamos de Loan to Value (ou LTV), o valor que o financiador estaria disposto a emprestar em um projeto, estava escalando. Aqui nos EUA basta pensar no financiamento de sua casa. O LTV que o banco te dará está em torno de 80%, com 20% de capital próprio. Aqui, nós provemos apenas cerca de 60% ou 65% do valor futuro, então outra empresa financiadora precisa completar o capital do negócio. E algumas vezes (para essas empresas) essa taxa chega a 80% ou 90%, ou até mesmo 100% em alguns projetos de construção, o que não faz sentido algum. Outra coisa que começamos a focar foi a exposição do portfólio a ativos de multifamily. Não importa onde você esteja no ciclo econômico, as pessoas vão migrar do local que possuem e morar em algum lugar, então precisaram alugar. Então os valores do aluguel podem abaixar na recessão, mas, ao mesmo tempo, a ocupação tende a estabilizar. Então sempre irá existir demanda por construção de multifamily, e tudo está acontecendo exatamente como previmos em temos de crise.
Ativore Private Investments
Entenda como investir em carteiras imobiliárias com foco na geração de renda nos EUA.
