Em nossos discursos sobre investimento imobiliário para renda, abordamos várias questões para elucidar as dúvidas inerentes ao negócio. Neste artigo, queremos tratar de dois temas recorrentes nas conversas com investidores: vacância e manutenção.
Primeiramente, vale esclarecer que tanto vacância quanto manutenção são itens que se encaixam no tema classificado como risco, ou seja, vamos tratar de algo que custa dinheiro ao proprietário/investidor. Ao entender com clareza todos os números que envolvem a gestão de uma propriedade cujo objetivo é gerar rendimento, o risco ‘faz mais sentido’, portanto, ficam algumas observações importantes.
Vacância
Esse é um risco que não parece tão óbvio, mas pode ser um dos maiores custos de um imóvel para aluguel. Claro que outros gastos podem incorrer antes, mas, sem a devida gestão, a vacância pode acontecer mais frequentemente e rapidamente que o esperado.
As despesas associadas a um imóvel desocupado são:
- Perda de rendimento a cada mês em que o imóvel estiver sem inquilino. E isso é bem relevante se o investidor estiver pagando uma hipoteca mensal;
- Reparações no imóvel para entrada de um novo locatário. Afinal, uma propriedade bonita e bem cuidada é o que irá atrair um novo inquilino;
- O percentual do agente que trata da busca dos inquilinos. Geralmente, é a própria administradora que cobra o valor correspondente a um aluguel para a seleção de um novo morador. Esse valor serve para cobrir o marketing do imóvel e a burocracia para seleção e entrada do novo locatário.
Para reduzir os riscos de vacância, sugerimos que o investimento ocorra em mercados que apresentem crescimento. Quanto mais gente estiver no caminho de um determinado nicho, mais casas para alugar serão necessárias.
Nos EUA, as cidades em crescimento que destacamos no momento são Atlanta (Geórgia), Dallas (Texas), Orlando e Tampa (Flórida) – sendo nestas duas últimas, os imóveis residenciais em particular. Em Portugal, recomendamos fortemente o mercado de Lisboa. Evite investir onde estiver saturado, pois se os inquilinos tiverem muitas opções para escolha, suas chances de minimizar vacância diminuem.
Um dos pontos mais importantes é a ‘qualidade’ do inquilino, algo que já abordamos aqui no blog: pesquise sobre quem vai residir no seu imóvel. Por isso, se a imobiliária é a responsável por encontrar um novo locatário, procure saber como é o processo de seleção. Algumas vezes, é melhor esperar um pouco para encontrar um inquilino com melhor perfil, que irá residir na sua propriedade por mais tempo e pagar os aluguéis em dia.
É muito importante amarrar contratos de longo prazo com os inquilinos. Quanto menor for essa ‘troca’ de pessoas que alugam, menor o risco de o imóvel ficar vazio.
Aqui na Ativore, pesquisamos a fundo os índices de vacância nos mercados onde operamos, juntamente com nossos parceiros locais altamente qualificados e selecionados. Além disso, fazemos questão de nos certificar sobre o processo de seleção de inquilinos e, em alguns casos, fazemos visitas surpresa de inspeção.
Manutenção, reparos e danos
Basicamente, estamos falando aqui dos consertos que o proprietário deve realizar em seu imóvel – desde reparos normais que o dia a dia pede, como um portão de garagem quebrado, telhado rachado, torneira vazando, o aquecedor que não liga, até um eventual roubo ou danos causados por um inquilino.
Algumas vezes, problemas estruturais ou avarias elétricas podem ser achados, se a escolha do imóvel não tiver sido feita por uma equipe altamente seletiva e rigorosa.
Os reparos necessários estão numa linha de cálculo que varia de US$ 10 a centenas ou milhares de dólares (ou euros, no caso de imóveis em Portugal). Então, como diminuir esse risco?
Cuidado, muito cuidado sobre o imóvel onde vai investir. O ideal é que haja uma inspeção profissional da propriedade antes da aquisição, que sane absolutamente todas as suas dúvidas.
Além disso, para os grandes problemas, como desastres naturais, contrate um seguro – este custará mais quanto maior for o risco de um furacão, por exemplo. Esteja atento para que o cash flow do seu imóvel seja suficiente para arcar também com essa despesa e, ainda assim, gerar lucro.
Vale lembrar que, para os imóveis triple net, o risco de manutenção é naturalmente mitigado (leia sempre atentamente o contrato), pois o inquilino é responsável pelas três principais despesas da propriedade: impostos, seguro e toda a manutenção.
Em linhas gerais, deixamos algumas dicas aqui para que você se cerque de uma boa consultoria durante todo o processo da diversificação de investimentos em imóveis para rendimento. A Ativore pode te dar esse suporte: contato@ativore.com.
