Dicas para investimento em imóveis para renda internacionais

Pedro Barreto - 07 de março de 2016

Ainda nova no Brasil, a prática de investir em imóveis para rendimento já é comum aos investidores americanos, que os procuram em busca de geração de rendas passivas, proteção de longo prazo contra a inflação, segurança – devido à sua baixa volatilidade (quando comparada a investimentos financeiros ou ao mercado de ações)-, potencial de valorização e benefícios fiscais (nos EUA a depreciação do imóvel é aceite como custo fiscal, o que reduz ou em alguns casos elimina o imposto de rendimento sobre os aluguéis para o proprietário).

Para mostrar aos investidores brasileiros as sutilezas e os caminhos para diversificar a carteira de ativos, será realizado em São Paulo o REGLOBAL Investments, evento pioneiro que tem como objetivo a formação de investidores que buscam oportunidades no segmento de imóveis para geração de renda em várias moedas.

Pedro Barreto, diretor da Ativore Global Investments, empresa organizadora do REGOBAL, preparou o passo a passo a seguir com dicas para quem busca ter um rendimento acima dos que são apresentados hoje no Brasil.

“É importante conhecer bem os mercados-alvo antes de comprar. A localização do imóvel é um fator fundamental”, alerta Barreto. Mas existem outros pontos muito importantes que os investidores menos experientes tendem a negligenciar. Acompanhe:

1-    Imóveis de luxo ou classe média?

Nem sempre os imóveis de luxo são os melhores investimentos para geração de renda. Nos EUA, ao contrário do Brasil, a maior parte dos custos operacionais de manutenção dos imóveis alugados, incluindo condomínios, impostos sobre propriedade e seguros são responsabilidade dos proprietários. Dependendo do tipo de propriedade e da sua localização, estes custos podem reduzir significativamente o fluxo de caixa aluguel para o proprietário, chegando mesmo a torná-lo negativo. Como os imóveis de luxo tendem a gerar custos elevados (seguros, impostos, condomínios) a rentabilidade líquida de aluguel neste segmento pode cair substancialmente.

Investidores profissionais americanos em imóveis para renda tendem a focar em imóveis de classe média (ou até mesmo imóveis populares) que apresentam custos operacionais reduzidos, elevada procura e taxas líquidas de rentabilidade maiores (entre 5% e 10%).

2-    Como saber se o imóvel está bem localizado?

É importante compor duas visões complementares ao analisar a localização de um imóvel: a primeira visão, de nível mais agregado, é da macrorregião e serve para qualificar um mercado: por exemplo, porque investir em Atlanta e em que subregiões desta metrópole e em que tipos de imóveis investir. Esta análise é bastante facilitada pela quantidade e profundidade de informações online e envolve considerações econômicas (é um mercado em crescimento), demográficas (qual o crescimento populacional previsto) e de infraestrutura (escolas, estradas, comércio, entre outros). A segunda visão demanda um conhecimento local, pois implica experiência de um especialista local (que ruas, que condomínios, lados de rua e até números da rua, número de quartos com maior demanda para o residencial).

3-    O que analisar?

Existem quatro fatores-chave na seleção de um imóvel para investimento. Localização, preço, taxas de ocupação e valores de locação. Ao contrário do que acontece em outros mercados, o processo de análise de investimento em imóveis para renda tende a ser pouco profissionalizado e superficial, usando como base a experiência e a intuição pessoal do investidor. Mas como em qualquer investimento, quanto mais profundo for o processo de análise do imóvel, menor o risco do investimento.

Partindo do pressuposto de que um imóvel está bem localizado, existe um indicador muito bom que na prática agrega outros três fatores-chave de análise: Taxa de Rentabilidade Líquida do Aluguel (%TRLA), que é o aluguel anual líquido de todas as despesas do imóvel dividido pelo valor do investimento. Taxas de rentabilidade líquidas de aluguel superiores a 5% ao ano são a indicação de que os imóveis não estão caros, pois bolhas imobiliárias tendem a descolar os preços dos imóveis dos valores dos alugueis (que estão mais ancorados sobre a renda do que fatores especulativos), derrubando a %TRLA. Por exemplo, neste momento, a %TRLA de imóveis residenciais em grandes metrópoles brasileiras está em cerca de 3,5%, o que é uma indicação de que ainda há espaço para ajustes nos preços, seja pela queda nominal dos valores dos imóveis, seja pela estabilização de longo prazo nos preços nominais dos imóveis que, na prática, implica em queda real dos preços (pelo efeito da inflação).

Esta é a principal razão pela qual nossos consultores tendem a recomendar alguma diversificação internacional em carteiras de investimento imobiliárias. Hoje é possível obter %TRLAs superiores a 6,5% ao ano em alguns mercados americanos, o que indica que, apesar de já ter havido reajustes de preços após a crise de 2008, os preços ainda estão ancorados sobre fatores não especulativos e têm pouco espaço para cair. Uma queda nos preços de imóveis nestes nichos de mercado iria implicar num aumento nas %TRLAs, o que atrairia automaticamente um grande número de investidores em busca de renda.

4-    Como se proteger de eventuais erros?

Além das análises acima, é importante contar com a ajuda de bons profissionais. A intuição não é tão efetiva quando o objetivo é internacionalizar carteiras de investimento, pois envolve questões tributárias, culturais, jurídicas e de conhecimento local que podem não ser tão intuitivas.

5 – Quais os erros mais comuns?

O pressuposto aqui é de que o investidor está em busca de imóveis que gerem rendimento. Investidores menos experientes tendem a adquirir o imóvel com base em fatores visuais e de afinidade pessoal ou modismos, e cometem erros que poderiam ser evitados caso tivesse ocorrido uma análise técnica mais fundamentada. Outro engano é não efetuar uma avaliação do impacto tributário do investimento, que tende a ser mais complexo do que o investimento no país de residência por envolver sistemas tributários de dois países (país do investimento e país de residência do investidor).

6 – Qual o percentual do investimento total que deve ser aplicado em imóveis de rendimento, para quem nunca teve a experiência?

Estudos de composição de carteiras de detentores de grandes patrimônios indicam uma alocação de cerca de 20% em imóveis de investimento. O investimento em imóveis de rendimento tende a ser uma estratégia defensiva (de risco médio/ baixo), pois são ativos reais (em princípio mais protegidos contra a inflação) que geram fluxo de caixa, mas com baixa liquidez.

Recomendamos começar com 20% a 30% de sua carteira em imóveis mais baratos, mas com boa geração de fluxo de caixa.

7 – Como escolher um consultor para auxiliar nesse processo?

Este mercado ainda está pouco maduro no Brasil e, em geral, os profissionais que atendem com esse perfil são localizados. Mas um bom ponto de partida seriam corretores especializados em imóveis para investimento, que tenham uma vasta experiência com investidores em imóveis para renda e um bom conhecimento de finanças.

Para investidores com interesse em diversificar internacionalmente seus portfólios imobiliários, existem algumas empresas mais especializadas como a Assetz, no Reino Unido, ou a Ativore, no Brasil.

8 – Geralmente, a consultoria já envolve a assessoria tributária?

Em geral, a consultoria especializa-se na identificação do imóvel e apoio à aquisição, podendo indicar um gestor para o seu imóvel, ou consultores tributários especializados em investidores internacionais. No Brasil, a Ativore inclui o aconselhamento tributário e planejamento de sucessão e suporte operacional em sua carteira de serviços além da identificação dos imóveis e apoio à aquisição.

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