Muitos investidores se perguntam qual é a melhor estratégia de investimento imobiliário para renda: comprar uma propriedade, reformá-la e vendê-la, mais comumente conhecido como flipping, ou comprar uma propriedade e mantê-la com o intuito de gerar renda de aluguel, isto é, adotar a estratégia buy and hold? Em ambos os casos existem vantagens e desvantagens únicas, e talvez, a pergunta correta não seja qual a melhor estratégia, e sim, qual a melhor estratégia para a sua carteira ATUAL de imóveis para renda.
Investidores imobiliários devem avaliar se a estratégia está de acordo com seus objetivos de investimento, é uma decisão individual. Existem alguns parâmetros que podem lhe ajudar a decidir entre uma estratégia de flipping ou uma estrátegia buy and hold, e que serão detalhados ao longo deste artigo. O ideal é tirar suas próprias conclusões e tomar uma decisão baseado no que julgar melhor para a sua carteira de investimento em imóveis para renda.
Flipping (Comprar, Reabilitar e Vender) vs Buy and Hold (Comprar e Manter)
House flipping ou Property flipping é basicamente o processo de comprar um imóvel com um preço descontado (em um leilão por exemplo), melhorá-lo, e, em seguida, vendê-lo com lucro. Este processo requer investimento financeiro e grande nível de esforço para comprar, reabilitar e futuramente vender o imóvel, no menor tempo possível. No entanto, quanto mais rápido realizar o processo completo de flipping, provavelmente mais rápido terá lucro em sua operação.
Buy and Hold (Comprar e Manter)
Buy and Hold é o modelo onde o investidor imobiliário compra uma casa e a mantém por um longo período de tempo, por vezes durante toda a vida, sendo também um modelo conhecido por proporcionar acúmulo de riquezas e de fluxo de caixa para gerações. Isso acontece porque, mesmo quando os preços destes imóveis caem, eles tendem a retornar aos seus preços em algum momento do tempo, corrigindo-se ao menos pelo nível de inflação (em longo prazo), e, quando bem selecionados e geridos, continuam proporcionando fluxo de caixa aos seus donos.
Vantagens do Flipping
1 – Ganho financeiro mais rápido: em comparação com buy and hold, usar essa tática leva a ganhos mais rápidos. Além disso, seu investimento financeiro fica “preso” por menos tempo e o lucro é recebido de uma vez, no momento do flip.
2 – Operação mais veloz: como o flipping é feito o mais velozmente possível, o dinheiro está disponível mais rapidamente do que com uma estratégia de buy and hold, é uma maneira mais rápida de obter lucros. Além disso, a rapidez do flipping gera confiança e experiência pois permite um maior número de operações realizadas em um curto espaço de tempo.
3 – “Menos arriscado”: em termos de valor, esta é também uma estratégia de menor risco e pode oferecer um melhor retorno sobre o investimento (ROI). O “menor risco” decorre do fato de que as flutuações imobiliárias de longo prazo possivelmente não afetariam uma propriedade que está sendo comprada, reabilitada e vendida rapidamente. Nos Estados Unidos, em alguns lugares, são realizados flips completos em noventa dias de duração.
4 – Menos problemas: a rapidez do investimento diminui seus custos de manutenção, e proporciona a vantagem ao investidor de não lidar com problemas relacionados a inquilinos. Além disso, a maioria dos flips são realizados em imóveis que geralmente possuem dificuldades, aumentando a chance de entrar no mercado com investimentos reduzidos.
Desvantagens do Flipping
1 – Expectativas não realistas: a estratégia de flipping pode gerar lucros em um curto período de tempo, mas nem sempre isso acontece, principalmente pelo fato de ser muito difícil encontrar as propriedades “perfeitas” para o flip. Errar nas expectativas pode levar o investidor a ficar numa situação ruim em uma operação deste tipo.
2 – Questões fiscais: a estratégia de flip é de curto prazo e, nos Estados Unidos por exemplo, vem com seu próprio conjunto de implicações fiscais. Portanto, antes de ficar animado com os lucros que podem ser feitos, deve-se garantir que questões fiscais sejam devidamente consideradas no planejamento do investimento.
3 – Falta de experiência: flipping requer experiência, cursos e livros não bastam, leva muito tempo e muitas operações realizadas com sucessos e insucessos, para se tornar um investidor profissional.
4 – Risco do investidor: investimentos de curto prazo podem revelar-se caros quando não se tem capital disponível para lidar com problemas ao longo do caminho, como taxas de juros mais elevadas, ter o dinheiro “preso” por conta de uma operação errada, ou custos inesperados na operação. Existem diversos riscos neste sentido e a recomendação, dependendo do valor do imóvel e do nível de senioridade do investidor, é evitar a alavancagem.
Vantagens do Buy and Hold
Retornos mais elevados ao longo do tempo: comprar e manter o investimento é uma ótima opção para acumular muita riqueza e fluxo de caixa, uma vez que propriedades imobiliárias podem melhorar em termos de valor ao longo do tempo. Flutuações de mercado de curto prazo tem um impacto quase insignificante neste tipo de propriedade. Existe uma citação que resume isso – “O melhor momento para comprar imóveis é agora, e o melhor momento para vender é nunca.”
Menos pressão: este é um processo muito mais lento. O valor não vem da revenda, o mercado tem pouco ou nenhum efeito sobre o seu fluxo de caixa, e há muito menos envolvimento necessário para obter seus retornos.
Renda passiva constante: locatários são mais fáceis de encontrar do que os compradores, e quando você tem inquilinos, eles estarão lhe pagando aluguel todos os meses. Isso significa uma fonte estável de renda, especialmente com várias propriedades. Certifique-se de uma empresa de administração de imóveis é de primeira qualidade, eles podem ser o resultado do sucesso ou do fracasso do investimento.
Ownership: você está sempre construindo riqueza, não há qualquer pressão imediata sobre o investidor de vender seus imóveis, possuindo um imóvel ou uma centena. Com isso é possível segurar suas propriedades e manter seu patrimônio em constante crescimento.
Desvantagens do Buy and Hold
Flutuação das condições de mercado: uma grande desvantagem desta estratégia de investimento vem de flutuações do mercado para quem está alavancado. Quando se analisa um cenário de longo prazo, um mercado que parece ter propriedades valiosas agora pode perder seu valor ao longo de alguns anos. A quebra do mercado dos EUA em 2008 exemplifica bem este cenário. Tome cuidado com a obtenção de empréstimos para as suas propriedades buy and hold, e se o fizer, tenha capacidade de pagamento para não ser pego de surpresa em uma desaceleração de mercado.
Problemas de gestão: para manter um imóvel nesta estratégia, é preciso gestão, e muitas vezes investidores não tem tempo nem vocação para resolver os diversos tipos de problemas que surgem ao longo dos anos, podendo tornar o investimento um pesadelo. Por isso, cerque-se de bons profissionais que os ajudem a ter um investimento o máximo “hands off” quanto possível.
Falta de bons inquilinos: embora pareça conveniente que você pode mantenha um constante fluxo de caixa de aluguel com uma propriedade no modelo buy and hold, bons inquilinos são muitas vezes difíceis de encontrar. É preciso profissionalismo e foco para este tipo de tarefe e por isso, é mandatório ter um excelente administrador de imóveis tomando conta da sua propriedade.
Conclusão – Flipping ou Buy and Hold?
Não existem dois métodos de investimento iguais, e isso vale para o flipping e para o buy and hold também. Enquanto a realização de um flip de uma propriedade em um curto período de tempo oferece um lucro único, e rápido (quando as coisas vão bem), uma casa no modelo buy and hold oferece um fluxo de caixa mensal e apreciação do imóvel a longo prazo.
Cabe ao investidor imobiliário analisar seu perfil de risco e a situação real do seu patrimônio para tomar a melhor decisão possível, tendo em mente que, seja qual for a escolha, ela irá se tornar parte do seu portfolio de investimentos. De acordo com Engelo Rumora, CEO da Ohio Cashflow “o fim do jogo para qualquer investidor em imóveis deve ser de possuir o maior número propriedades buy and hold com a menor quantidade possível de dívidas”.
Referência: (artigo traduzido e adaptado): BiggerPockets
