O The Bixby é um edifício residencial multifamiliar, localizado em Boston (MA), que foi adquirido por nossos clientes logo antes da pandemia, e foi vendido na primeira metade de 2022, obtendo uma TIR de 34,4% anualizada. Conheça a seguir os principais fatores considerados pela equipe de análise da Ativore para aprovação desta transação, e os fatores chave de sucesso do investimento.
Forte demanda por moradias e mercado resiliente em Boston
Desde 2010, o mercado de imóveis multifamiliares em Boston (MA) tem sido impulsionado pela forte demanda por moradias devido à presença de renomadas instituições de ensino e ao próspero setor de tecnologia. Em uma região com forte demanda de mão-de-obra qualificada (mais de 58% possuem ao menos um diploma), e economia diversificada, a atividade econômica local atrai jovens que buscam empregos nos setores de educação, saúde e biotecnologia. Esta demanda tem levado a um aumento sustentado nos preços dos imóveis enquanto a oferta de unidades permanece limitada.
Aquisição oportunística e escolha de plano de negócios comprovado
O ativo The Bixby, localizado em Haverhill, MA, cidade próxima ao grande centro tecnológico de Boston, é uma antiga fábrica de sapatos convertida em um condomínio multifamiliar de 12 andares ao final da década de 1980.
De forma oportunística, a propriedade que apresentava 95% de taxa de ocupação, foi adquirida ao final de janeiro de 2020 por US$ 29,3 milhões, representando um desconto de 43% frente ao custo de reposição para propriedades similares. A aquisição foi financiada com uma alavancagem de 69,8%, com uma taxa de juros variável de Libor (na época, com valores próximos da mínima histórica) + 2,16% a.a., e período de carência de amortização de 5 anos.
O antigo proprietário, um fundo que necessitava realizar a venda da propriedade, já havia finalizado com sucesso a reforma de 27% das unidades, tendo alcançado os seus objetivos. Assim, o plano de negócios do nosso parceiros consistia em reformar todas as unidades restantes, capturando um prêmio médio semelhante ao já obtido pelo vendedor. Desta forma, já na aquisição era possível perceber o potencial sucesso da tese de investimentos.
Além disso, o operador selecionado pela Ativore já possuía um forte histórico na gestão de investimentos multifamiliares neste mercado e grande expertise na estratégia definida para este projeto, facilitando a maximização de retornos no investimento.
Ativo com plano de negócios resiliente mesmo durante a pandemia
Logo após a aquisição da propriedade, em janeiro de 2020, a Pandemia do COVID-19 causou uma forte disrupção econômica, impactando até o resiliente mercado de propriedades multifamiliares.
A incerteza econômica e perdas de emprego provocaram uma redução pela busca de moradias e um aumento na inadimplência no imóvel (que também estava em crescimento em todo o país). Entretanto, o operador traçou junto aos inquilinos um plano para quitações de débitos, através de uma maior flexibilidade para pagamento dos aluguéis e auxílios por meio de linhas de crédito, enquanto realizava negociações com o financiador do projeto para mitigar os impactos financeiros que a pandemia trouxe ao projeto.
A propriedade observou um 1º trimestre de 2020 com taxa de ocupação abaixo do projetado originalmente, mas, de maneira bem-sucedida, rapidamente absorveu a demanda reprimida no mercado após a retirada de restrições sanitárias. Com a reabertura econômica, foi possível verificar o expressivo aumento da taxa de ocupação (saltando de 90% para 98%), e o aumento do valor dos aluguéis acima da inflação dos trimestres subsequentes, permanecendo em níveis acima do estimado, conforme gráfico abaixo.
Saída oportunística
Ao decorrer do projeto, as decisões de prover auxílio e concessões de curto prazo aos inquilinos de forma a manter elevada a taxa de ocupação, e de realizar as reformas na propriedade se mostraram acertadas. Juntamente com a escolha adequada do mercado, as ações promovidas aceleraram a estabilização da propriedade, mesmo durante um evento tão devastador sobre a economia.
Desta forma, no início de 2022, com o imóvel já estabilizado e taxas de juros historicamente baixas, identificou-se a oportunidade de realizar a venda do ativo, principalmente por haver uma perspectiva no horizonte de aumento das taxas de juros, as quais se concretizariam ao final do mesmo ano. Assim, foi possível aproveitar o momento de mercado em que os cap rates (taxa de rentabilidade dos aluguéis em relação ao valor de mercado dos imóveis) de imóveis multifamiliares nos EUA estavam em mínimas históricas, como pode ser visto no gráfico abaixo.
A saída estratégica e muito bem-sucedida do The Bixby foi consolidada com a venda do ativo ao preço de US$ 40,4 milhões em junho de 2022, representando uma valorização de 37,9% em apenas 2,5 anos de projeto. Potencializada pela alavancagem de 69,8%, a propriedade que proveu pagamentos de dividendos em uma média de 6,2% a.a., efetuou a distribuição de 159,7% sobre o valor investido aos cotistas, resultando em uma TIR de 34,4% e um equity multiple de 1,74x.
Conclusão
Mesmo com a maior crise da última década atingindo o The Bixby logo no início do empreendimento, quando o projeto se apresenta mais vulnerável, a performance do investimento superou as expectativas iniciais. A escolha de um plano de negócios robusto, que apresenta riscos bem mapeados e mitigadores consistentes, a seleção de uma região com bom potencial econômico e um operador muito experiente no dia-a-dia do imóvel, são pontos essenciais para o sucesso de projetos em Private Equity Real Estate, não tendo sido diferente para este caso, bem-sucedido, de investimento da Ativore.
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Autores
Gerente de investimentos imobiliários e sócio da Ativore. Responsável pela prospecção e análise de novas oportunidades de investimento para alocação de capital. Anteriormente trabalhou na tesouraria de empresas de referência em seus ramos de atuação. É economista pela UFRJ, com parte da graduação cursada no King’s College London.
Analista sênior responsável pelo monitoramento do desempenho de investimentos imobiliários nos EUA, tendo atuado anteriormente como engenheiro civil de grandes obras industriais. Formado em Engenharia Civil pela Universidade Estadual de Campinas, é pós-graduado pela EESP-FGV em Banking, Financial Institutions and Economics.
