Ativore Talks #2 – A importância da diversificação na montagem de carteiras imobiliárias nos EUA

Ativore Global Investments - 04 de maio de 2020

Nesta semana conversamos com RJ Palano, operador de seus imóveis em Atlanta e uma das maiores autoridades em investimentos Single Family Properties nos EUA, com mais de 40 anos de experiência como investidor nesta classe de ativos.

Seguindo a série de conversas com operadores americanos que estamos conduzindo para entender como estão se preparando para atravessar esse momento de incertezas, RJ Palano falou sobre os impactos no mercado residencial, perspectivas para os próximos meses e sua visão de longo prazo para as residências unifamiliares e para imóveis na área da saúde.

 

Transcrição do vídeo

Renan: Olá a todos, meu nome é Renan Barros, sou o CEO da Ativore e estou aqui hoje com Pedro Barreto, Chairman & Founder da Ativore, e também com RJ Palano…

Renan: RJ é na verdade o nosso primeiro parceiro de negócios nos EUA e temos trabalhado juntos com sucesso desde 2013 em várias frentes diferentes.

Renan: Então muito obrigado RJ, muito obrigado Pedro por falar conosco.

RJ: Um prazer estar aqui, Renan.

Renan: RJ, vamos começar com provavelmente a questão que você está mais ouvindo nesses dias: Como o coronavírus impactou o mercado de residências multifamiliares até agora, especificamente em Atlanta e nas suas propriedades que você investe também? E como você tem lidado com essa questão até agora?

RJ: É uma ótima pergunta e na verdade tem impactado todos os envolvidos no mercado imobiliário nos EUA e, provavelmente, no mundo todo quando você tem 140 países combatendo o mesmo inimigo. É a primeira vez na história da humanidade que todo o globo está junto lutando um inimigo invisível. É um pouco assustador porque, mesmo eu e Pedro sendo mais velhos que você, não passamos pela Grande Recessão, ou a Verdadeira Recessão. Nós olhamos para o último colapso financeiro mas nada como isso onde tudo está fechado.

RJ: Nos EUA nós estávamos em um dos maiores períodos de crescimento do mercado de ações, e também no mercado imobiliário, e na economia e nos empregos… E todos esses ganhos foram… eu não quero dizer eliminados, mas foram machucados. Houve muitas perdas desde que Trump assumiu… Não é culpa dele, isso é totalmente de fora, mas nos impactou tremendamente.

RJ: A primeira coisa que fizemos, Renan, foi contactar cada um dos inquilinos. Nós queríamos estar “na frente da onda” em termos de comunicação. Então contatei o Anthony (manager) e montamos um plano de comunicação, e todos os gerentes também atuaram, que foi  extremamente bem recebido pelos inquilinos. Eles ficaram muito agradecidos de ter alguém para conversar e a comunicação se pagou em dividendos. Este mês eu pensei que estaríamos com problemas, que no mês de abril estaríamos com problemas, mas acabei de ter uma ligação com Anthony há alguns minutos e já coletamos 72% dos aluguéis do mês, o que são ótimas notícias. Minha previsão era, se fossemos bem, de coletar 80%, e o Anthony acredita que coletaremos os 80%. Meu cenário pessimista, e tudo que preciso é olhar aqui pois tenho todos os números do ano para alinhar com minha previsão…  Meu cenário pessimista era alcançar 30% em abril, meu pior cenário. Não ficamos nem perto e parece que estamos em linha para coletar 80% dos aluguéis e agora começamos a nos perguntar sobre os meses a seguir, mas acredito que será menos. Os inquilinos têm se mostrado muito bons, temos por volta de 600 inquilinos e apenas 8 deles realmente não podem nos pagar nada neste momento pelo que averiguamos. É isso, apenas 8. E um deles está em uma das minhas casas, meu imóvel mais caro, claro. Ele perdeu o emprego.

RJ: E o que irá acontecer é que não afetará apenas imóveis unifamiliares, e não irá importar se você tem uma propriedade Classe A, B ou C. Todos serão impactados, mas há boas notícias e o Anthony compartilhou isso comigo hoje porque várias pessoas que já estão obtendo o auxílio desemprego, então no pior cenário veremos uma queda mas não acredito que veremos os números extremos que eu previ há 3 semanas. Eu acho que vamos estar significativamente melhores porque (as ajudas) anti-desemprego estão chegando e temos que atuar de forma humanitária aqui, que é: não podemos simplesmente despejar as pessoas. Sem mencionar que que eles proibiram os despejos, então mesmo que quiséssemos, não poderíamos. Então nos adiantando à onda estamos dizendo: “Ei, vamos conversar, e existe um problema vamos falar para resolver juntos. E a história completa é que estamos nisso juntos, temos que trabalhar juntos.” E isso tem sido recebido de forma excelente.

Pedro: Estamos olhando no curto prazo, onde estaremos observando problemas que impactarão as distribuições mas, para quem adquiriu o imóvel sem alavancagem, no longo prazo qual você acha que é o risco? Nos próximos 12 meses.

RJ: Eu não acredito que o risco é tão grande. Minhas propriedades são primariamente livres de dívidas também, e quando é assim, não há ninguém que precisamos pagar. Temos que pagar impostos, seguros e as contas se está vacante… Mas penso que no curto prazo, Pedro, respondendo sua pergunta, é que teremos uma queda nas distribuições por um tempo enquanto estamos trabalhando com os inquilinos para que eles possam postergar o pagamento, tentando coletá-los posteriormente. Não estamos perdoando, estamos tentando consegui-los no futuro, e no final os investidores estarão bem.

Pedro: Para resumir, você está confortável com seus investimentos apesar da crise?

RJ: Essa é a melhor pergunta que eu acho que pode ser feita! Porque o que isso nos permite agora, Pedro, é olhar para todos os nossos balanços e ver como performamos. “Eu deveria ter comprado isso? De repente eu não deveria ter comprado essa.” Em seu crédito, você tem todos os seus investidores diversificados, o que eu acho que é absolutamente brilhante na filosofia da Ativore e eu acho fantástico porque eles estão espalhados, o risco está espalhado. Quando eu olho para minha situação, eu me digo isso. E, a propósito, Renan, você estava certo sobre o imóvel multifamily com Frank em Cleveland*.

* Um projeto que a Ativore avaliou e decidiu por não ofertar aos seus investidores.

RJ:  Eu não havia tido a chance de te falar… Ele teve várias dores de cabeça e você estava muito certo… Ele estava no ramo de restaurantes, e estão todos fechados. O hotel dele que nos hospedamos, está fechado. E também quero te dar um tremendo crédito pela forma vocês avaliam todos os negócios.

RJ: Esse investimento que entrei, e o Frank está me tirando e me pagando 12% de juros no meu dinheiro, e mal posso esperar para sair porque não performou… Ele está fazendo a coisa certa mas você estava correto em não entrar naqueles negócios. Então eu olho todas essas coisas e digo isso, falando por mim mesmo, e só posso falar por mim mesmo: Eu estou muito feliz com as residências unifamiliares que entrei e posso suportar a tempestade. Estou muito tranquilo com isso. Eu vou comprar mais, eu vou continuar a comprar mais e sempre terei imóveis unifamiliares eu meu portfólio. Enquanto olho profundamente para as coisas, no entanto, eu quero garantir que tenho uma boa distribuição e diversificação no segmento médico, com a equipe da OrbVest*, porque eu gosto tanto desse ativo e eles são tão bons com o gerenciamento. E eles não estão passando por nenhum problema também, todos os aluguéis estão sendo coletados e as distribuições sendo feitas como planejado.

* A OrbVest é um dos operadores parceiros da Ativore.

Renan: A última questão: Abril ainda não acabou e temos 70% até agora, certo?

RJ: Sim. O Anthony acredita que iremos atingir 80% e meu conselho seria, para todos os meus amigos no Brasil, todos os meus amigos que confiam em mim e investiram em mim, eu só quero dizer isso: “Aguentem firme, estamos melhores que provavelmente 98% do mundo. Temos que nos manter no controle, não vamos nos machucar. Não vamos perder uma refeição, ou uma taça de vinho.”

RJ: Tem tantas pessoas que não podem fazer nada por si, haverá tanta miséria, então minhas palavras finais são “ajude o outro, ajude as pessoas, não se preocupe apenas com você porque estamos em ótima situação, somos abençoados de diversas formas e estamos em melhor situação do que a maioria das pessoas. Apenas temos que não entrar em pânico, sabendo que passamos por algo parecido no passado. Problemas acontecem e precisamos resolver e seguir em frente. Apenas aguentem firme, chegaremos do outro lado como todo o resto.”

RJ: A coisa que não sabemos nos EUA é o seguinte: Não sabemos se a recuperação será com forma de U, V ou L. Se isso acabar rápido, é em forma de V, estaremos de volta ao topo. O mercado de ações já apresentou ganhos, estou realmente curioso e vou olhar no telefone neste momento e ver como está se saindo hoje porque é um bom comparativo… Caiu a 3 mil e 28 mas havia subido milhares de pontos semana passada, não é surpresa. Então se acabar rápido é uma forma de V e, se não, pode ser em forma de U. Outras partes do mundo eu acredito que serão em forma de L, e tomará muito tempo (para recuperar). E parte do medo nos EUA é o seguinte: muitos empregos que foram perdidos serão extintos, mas haverá novos empregos criados então teremos que trabalhar em cima dessa questão do desemprego novamente. Sim, acredito que o Trump será reeleito, o que acredito que é a melhor coisa que poderia acontecer ao país, porque ele tem feito um ótimo trabalho até esse momento do vírus e em lidar com a situação do vírus.

RJ: Então o conselho é: vá com calma, relaxe, procure por oportunidades, sempre há oportunidades nos preços e isso é exatamente o que tenho feito. Estamos bem nas operações e em boa forma desse lado.

Renan: Certo, muito obrigado RJ por compartilhar sua experiência e todas essas informações conosco. Vamos fazer isso juntos, de repente daqui a um mês e ter novidades para mostrar aos nossos investidores. E muito obrigado a você e ao Pedro…

Pedro: Obrigado e obrigado ao RJ.

RJ: Eu estava para dizer… Eu convido todos os investidores do Brasil a me contactar por e-mail, por favor me contate e eu falarei especificamente sobre as propriedades que desejarem.

Renan: Claro, claro. Obrigado e foi ótimo conversar com você.

RJ: Foi ótimo ver vocês dois.

 

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