Carta do Gestor – Maio 2020

Pedro Barreto (Chairman & Founder) e Renan Barros (CEO & Co-Founder) - 27 de maio de 2020

Após um mês é possível começar a visualizar com mais clareza o impacto do lockdown nos mercados, e a maior parte das carteiras imobiliárias de nossos clientes tem se mostrado surpreendentemente resiliente à crise, com níveis de ocupação e de coletas de aluguéis superiores às projeções iniciais.

Alguns segmentos de nossos clientes tiveram pouco ou nenhum impacto, como o self storage, medical buildings, edifícios de escritórios, imóveis industriais e private debt; ou o impacto foi menor do que se esperava nos meses de abril e maio, como foi o caso das residências unifamiliares e multifamiliares, e senior housing  A preocupação maior é com os strip malls e hotéis, sendo que as características específicas destes imóveis em nossa carteiras e as ações dos operadores têm diminuído consideravelmente os riscos de perdas nestes ativos.

Nossos operadores agiram rápido e implementaram diversas ações de preservação de caixa incluindo suspensão de distribuição de aluguéis a investidores, paralisação de obras de melhoria, racionalização das manutenções, redução de quadros de pessoal (nos setores mais afetados como de hotéis) e acesso aos programas de emergência do governo americano (Cares Act), medidas que têm vindo a trazer segurança aos investidores.

Quase todos os operadores já solicitaram e conseguiram ser incluídos no Paycheck Protection Program (PPP). Esse programa permite tomada de empréstimos perdoáveis (forgivable loans) que cubram 2 meses de folha de pagamento, sem contrapartida ao governo, e o capital não precisa ser devolvido se for corretamente utilizado para pagar os funcionários. Inquilinos pessoa jurídica, principalmente nos segmentos de varejo e de escritórios também têm se beneficiado desses financiamentos, contribuindo para reduzir substancialmente o risco de inadimplência destes segmentos.

Em relação aos imóveis residenciais, os inquilinos também já estão recebendo um estímulo do governo, no valor de US$ 1.200 por pessoa, além de US$ 500 adicionais por criança, que tem vindo a reduzir bastante a inadimplência, pois o aluguel é um dos pagamentos prioritários para as famílias.

Adicionalmente, a maioria dos nossos operadores já obtiveram uma flexibilização no prazo do pagamento dos financiamentos das propriedades. A maioria dos financiamentos dos imóveis Multifamiliares dos nossos clientes são providos pelas agências Fannie Mae e Freddie Mac, instituições financeiras garantidas pelo governo americano (GSEs), que adiaram em ao menos 3 meses o pagamento do serviço da dívida.

O Paycheck Protection Program (PPP) é uma peça central do Cares Act. Na primeira rodada do programa, US$ 349 bilhões em empréstimos perdoáveis garantidos pelo governo foram estendidos a pequenas empresas para cobrir custos relacionados à folha de pagamento e serviços públicos, bem como pagamentos de hipotecas e aluguéis. O programa foi aberto para inscrições em 3 de abril e recebeu excesso de inscrições em 16 de abril. Devido à sua popularidade, os legisladores aprovaram uma nova lei que reabastecer o fundo com outros US$ 310 bilhões e a Small Business Administration (SBA) voltou a aprovar empréstimos em 27 de abril.

Neste momento, está em discussão no congresso americano a aprovação de um novo pacote fiscal de alívio no montante de de US$ 3 trilhões, que tem vindo a ser pleiteado por Jerome Powell, presidente do FED. O projeto, denominado Heroes Act, contém várias medidas de sustentação ao mercado imobiliário: US$ 75 bilhões em alívio de hipotecas e US$ 100 bilhões em assistência de aluguel para apoiar proprietários multifamiliares que não podem pagar empréstimos se os inquilinos ficarem inadimplentes. Além disso, há outra rodada de pagamentos diretos a indivíduos, além de uma extensão dos benefícios de desemprego reforçados, que visam manter os americanos em dia com suas contas durante a pior pandemia em mais de um século.

Temos conversado semanalmente com os operadores americanos para monitorar de perto a performance dos ativos e as expectativas de retomada das distribuições de aluguéis daqueles imóveis que tiveram retenções para preservação de caixa e sustentabilidade no curto prazo, o que ainda não podemos prever com precisão, pois depende do curso do vírus. No médio / longo prazo, ajustamos nossas expectativas e entendemos que a possibilidade de perdas de capital para os imóveis dos portfólios de nossos clientes são bastante reduzidas, muito em função da diversificação geográfica e nossas teses específicas em cada classe de ativo, aliada a competência e robustez financeira dos operadores aprovados por nosso time de investimentos ao longo dos últimos anos.

O fato de diversos imóveis continuarem distribuindo resultados reforça essas expectativas, além do que as características dos programas de resgate aprovados pelo congresso americano e os novos pacotes em discussão deixam claro que o governo americano elegeu o setor imobiliário como um alvo privilegiado de suas medidas de alívio o que, até o momento, tem beneficiado claramente a performance das carteiras de nossos clientes.

 



 

Residências Multifamiliares

Os imóveis multifamiliares, que são historicamente um dos ativos mais resilientes em eventos de crise, têm sido pouco impactados pela pandemia até o momento. Além da moradia ser um requisito essencial à população e prioridade nos gastos das famílias, o setor também recebe mais auxílio do governo quando comparado a outras classes de ativos.

Além disso, os imóveis operacionais com alto número de unidades voltados à classe média em cidades em expansão, nicho foco da Ativore, ajudam a mitigar riscos de inadimplências, o que foi comprovado pelos resultados do último mês. De forma geral, a nossa carteira observou uma taxa de ocupação superior a 92% e uma taxa de coleta de aluguel de 90% em maio. Na opinião dos operadores, esses números foram muito positivos pois superaram as expectativas, mesmo sendo ligeiramente abaixo do mês anterior em 1% e 3%, respectivamente.

Adicionalmente, as propriedades multifamiliares que compõem o portfólio de nossos clientes superaram os 70% em taxa de renovações de contratos de aluguel, acima dos 55% do mercado. Não são previstos, no entanto, aumento de receitas pois os operadores têm feito concessões para garantir os pagamentos de aluguel dos inquilinos, além do congelamento dos aumentos previstos originalmente em contrato.

Grande parte da segurança que os ativos têm apresentado é função da rápida ação dos nossos operadores frente aos programas do governo. A maior parte da nossa carteira de Multifamily, aplicou, e já recebeu o auxílio governamental advindo do Payment Protection Program (PPP). Esse programa permite tomada de empréstimos perdoáveis (forgivable loans) que cubram 2 meses de folha de pagamento, sem contrapartida ao governo, e o capital não precisa ser devolvido se for corretamente utilizado para pagar os funcionários.

Aliado a isso, a maior parte dos operadores já negociou uma flexibilização no prazo do pagamento da dívida das propriedades frente às suas instituições financeiras. A maioria dos financiamentos dos imóveis Multifamily dos nossos clientes são providos pelas agências Fannie Mae e Freddie Mac, instituições financeiras garantidas pelo governo americano (GSEs), que adiaram em ao menos 3 meses o pagamento do serviço da dívida.

Somado a este auxílio aos operadores, os inquilinos também já estão recebendo um estímulo do governo, no valor de US$ 1.200 por pessoa, além de US$ 500 adicionais por criança. Este valor irá suavizar o montante de inadimplência, pois o aluguel é um dos pagamentos prioritários para as famílias, sobretudo a partir do momento em que os tribunais voltem a funcionar e expedir ordens de despejo aos inadimplentes, o que deve ser esperado somente para o segundo semestre.

Concluindo, os operadores de imóveis Multifamily têm atuado de forma conservadora e em nossa opinião, acertada, com a maioria deles preferindo reter distribuições aos investidores no 1º trimestre e projetando retenção também para o 2º trimestre, em algum nível ou em sua totalidade. No entanto, e apesar da possibilidade de uma recessão econômica mais extensa atingir mesmo os setores mais resilientes, os resultados de momento demonstram a grande robustez do mercado de imóveis multifamily, razão pela qual cerca de 50% dos investimentos em private equity imobiliário dos clientes da Ativore estão atrelados a este setor, gerando estabilidade e maior segurança às suas carteiras.

 

Edifícios Comerciais

Os prédios de escritórios compõem a maior classe de ativos imobiliários comerciais nos EUA e possuem contratos de aluguel de longa duração, que geralmente se traduzem em maior estabilidade a estes ativos. No entanto, a pandemia causou dificuldades financeiras imprevisíveis a muitas empresas de diversos setores, que têm sofrido grandes perdas no curto prazo, ocasionando um no número de pedidos por flexibilização de pagamentos de aluguel e crescimento no número de inadimplências em cerca de 7% neste mercado.

Apesar disso, os imóveis selecionados pela Ativore devem performar bem acima da média ao longo deste período, pois são focados em propriedades que abrigam inquilinos com longos contratos, alto padrão de crédito e que foram pouco impactados pela crise, reduzindo substancialmente o risco de inadimplências e de redução nas distribuições aos investidores.

Aliado a isto, as recentes ações do governo americano e das instituições financeiras privadas nos EUA têm gerado injeção de capital para manutenção dos funcionários e estrutura, além de flexibilização de pagamentos dos serviços das dívidas, gerando um movimento positivo para o setor e que tende a diminuir os riscos para nossos operadores e investidores.

 

Self Storage (Autoarmazenamento)

O setor de auto armazenagem historicamente mantém uma boa performance em períodos de recessão, como exemplo, em 2008, os ativos observaram crescimento de 38% na renda nos 5 anos após a crise, e agora, em 2020, demonstram resiliência frente à crise relacionada a pandemia Covid-19, sem perceberem grandes impactos em taxas de ocupação e coleta de aluguel.

Até o momento, nenhuma das 4 maiores empresas do setor nos EUA reportaram queda no volume, sendo que os galpões localizados perto das universidades apresentaram crescimento no número de aluguéis devido ao cancelamento das aulas, assim como os espaços refrigerados alugados para revendedores de alimentos. Além disso, a maior parte das instituições financeiras está flexibilizando o prazo de pagamento dos financiamentos das propriedades, na maioria dos casos permitindo carência de 3 meses ou mais.

Como fator extra de segurança a Ativore possui foco no investimento em imóveis de auto armazenamento em locais menos densos, com locações baratas e serviços 100% automatizados, geridos a distância, e com pouca ou nenhuma interação física humana, em linha com todos as restrições impostas pela epidemia. Nestes mercados, a predominância de concorrentes amadores, com serviços manualizados e alto nível de interação humana tendem a diminuir ainda mais o risco de vacância dos imóveis de nossos operadores.

Além disso, segundo a National Real Estate Investor, a projeção de novas propriedades para os próximos 4 anos foi ajustada em 40% a menos, o que irá aumentar a procura pelos galpões já existentes quando a quarentena acabar, gerando uma subsequente valorização dos ativos.

 

Residências para idosos

As residências para idosos seguem com medidas muito cautelosas em relação aos moradores para evitar ao máximo possibilidade de contaminação, já que são parte do principal grupo de risco afetado pelo coronavírus. As propriedades estão adotando soluções criativas para permitir a visita de familiares, como salas especiais de vidro para que os idosos possam ver seus parentes, mas ainda respeitando as regras de distanciamento social.

De forma geral, o segmento observou uma alta taxa de retenção de inquilinos, uma vez que há um senso comum de que estes locais são mais seguros por promoverem cuidados médicos de forma mais isolada do que o sistema de saúde público. Além disso, sendo um serviço considerado importante e direcionado à classe A americana, a taxa de coleta de aluguel do setor não apresentou quedas, alcançando 100% em diversos imóveis.

Pelo lado financeiro, a flexibilização das instituições financeiras em relação ao prazo de pagamento dos financiamentos dos imóveis já estão gerando um alívio ao caixa das propriedades, permitindo um maior foco no capital de giro para retenção de todos funcionários e das medidas sanitárias, ainda mais fundamentais no caso de residências para a terceira idade.

Nossos parceiros, devido à uma alta incerteza para um futuro próximo, optaram por conservadoramente reter as distribuições aos investidores, tendo em vista a possibilidade de necessidade de caixa para as despesas operacionais, que tendem a ser mais elevadas nesse segmento.

 

Edifícios da Área de Saúde

Os prédios de escritórios focados em inquilinos de saúde (MOB) foram uma das classes de ativos menos impactados pela crise, uma vez que a maioria dos inquilinos têm mantido sua atividade por se tratarem de serviços essenciais. Com hospitais e unidades de saúde sendo inundados por um afluxo de pacientes, os MOBs têm recebido cada vez mais pacientes à procura de serviços de exames e consultas, e as próprias companhias de seguro têm estimulado os pacientes a evitar as aglomerações dos grandes hospitais e a busca por reabilitação em ambientes externos, que geralmente possuem custo menor.

Além disso, como no caso dos imóveis do nosso portfólio, diversos prédios abrigam empresas focadas em serviços sofisticados e tecnologia médica à procura de soluções para a pandemia – como produção de vacinas, sequenciamento de genoma e inteligência artificial – que continuam funcionando normalmente.

Adicionalmente, o programa de “small business loans”, parte do Cares Act, auxiliará empresas de menor porte a cumprir com pagamento de seus aluguéis, uma vez que o programa permite tomada de empréstimos extremamente baratos e com prazos flexíveis se forem usados para pagamento de aluguel e contas.

Assim que o mercado voltar à normalidade, esses ativos bem localizados com a infraestrutura para atender às necessidades médicas modernas estarão em alta demanda. Especificamente, a demanda de edifícios para consultórios médicos pode crescer em mercados não urbanos, à medida que os jovens da geração Y começam a se afastar dos principais centros.

Para o portfólio Ativore, não há previsão de queda nas taxas de ocupação, uma vez que os contratos são de longa duração, e nem uma diminuição elevada das receitas a curto prazo ou aumento dos custos, pois os contratos prevêem que os locatários são financeiramente responsáveis pela manutenção, seguros e impostos das propriedades. Sendo assim, as distribuições aos investidores, que ocorreram normalmente no 1º trimestre, estão previstas para ocorrer, em 100% do valor, também no 2º trimestre.

 

Industrial

O setor industrial está, em geral, operando abaixo de sua capacidade máxima, uma vez que as medidas de distanciamento social obrigaram algumas plantas a paralisar ou reduzir substancialmente suas atividades. Aliado a isto, a maior dificuldade de gerir uma cadeia logística de exportação contribuiu para redução da atividade em abril e maio, porém percebeu-se aumento na atividade em segmentos específicos como produção de equipamentos de saúde.

Apesar de também poderem sofrer algum impacto, os imóveis industriais que compõem a carteira dos nossos clientes possuem características que o tornam mais resilientes durante a crise gerada pela pandemia. O forte crescimento do varejo online tem beneficiado imóveis que possuem produção e/ou armazenagem próximos aos grandes centros consumidores (chamados de “last mile”), como Kansas City. Além disso, a recomendação para distanciamento social tem colocado em foco as estruturas modernas e os espaços flexíveis com capacidade de implementação de automação e robótica, como também é o caso deste galpão.

Também é importante destacar que as instituições financeiras financiadoras da parcela de dívida dos ativos estão flexibilizando o pagamento dos empréstimos das propriedades, permitindo postergação em ao menos 3 meses, o que minimiza substancialmente os riscos de perda de capital e de saúde financeira do negócio. Aliado a isto, os imóveis com inquilinos cujo principal consumidor é o governo americano, como é o caso de um dos ocupantes do imóvel de Kansas, gerido pela Avodah, possuem vantagem competitiva pela menor probabilidade de inadimplência ou redução das atividades.

A longo prazo, após o fim da epidemia, ainda, se espera um estímulo ao aumento da produção doméstica de bens, evitando dependência do mercado externo, principalmente chinês, o que deve beneficiar o mercado industrial, gerando boas oportunidades para ocupação dos espaços vacantes.

Dívida Imobiliária Privada

O mercado de dívida privada em geral não registrou aumento na inadimplência, sendo visto como um investimento bastante defensivo em momentos de crise. Os ativos no portfólio dos investidores da Ativore não estão sendo impactados pois tanto as dívidas sênior quanto as dívidas mezanino possuem prioridade no recebimento de recebimento das dívidas em relação aos investidores em equity.. Além disso, como o mercado de dívidas privadas não é regulado, as instituições não são obrigadas a seguir as diretrizes governamentais de flexibilização de pagamentos, o que reduz ainda mais a probabilidade de inadimplência.

No caso das dívidas sênior, os imóveis tidos como colaterais dos empréstimos podem gerar lucros elevados caso sejam executados, pois são executados a valores muito descontados, entre 50% e 70% em relação ao preço de mercado.

As dívidas mezanino do nosso portfólio possuem proteções contratuais muito eficientes para as recentes quedas das taxas de juros americana, que em um contrato normal, reduziriam o valor das parcelas a serem pagas pelos tomadores de empréstimo e consequentemente diminuiriam a rentabilidade dos investidores. Neste caso isso não acontece pois existem limites mínimos para os valores de pagamento das parcelas, que mesmo que os juros da economia caiam para zero, continuarão iguais, contribuindo com a estabilidade da rentabilidade do investimento. Fora isso, os contratos possuem multas elevadas em caso de default que geram segurança ao emprestador e aos investidores, com retornos que variam entre 13% a 20% a.a.

Com a desaceleração e maior incerteza na economia, os grandes bancos estão hesitantes em conceder novos empréstimos e, os que concedem, estão mais diligentes nas análises de crédito, atrasando um processo que já era considerado demorado e que favorecia a busca por mercados de dívida privados, onde a aprovação de uma solicitação pode ocorrer em duas semanas, contra o prazo de no mínimo 3 meses para boa parte dos bancos tradicionais.

 

Residências Unifamiliares

O segmento de single-family houses tem apresentado, de forma geral, um aumento no número de inadimplências de aluguéis causado pela desaceleração na economia, aumento do desemprego e queda da renda familiar. Os efeitos têm sido mais observados em cidades com economias concentradas em um único setor e em imóveis com foco na classe C e D, mais propensas a dificuldades financeiras.

O portfólio da Ativore está localizado, em sua grande maioria, em Atlanta e cidades próximas, onde a economia não é dependente de apenas um setor, e as casas geridas são voltadas para classes B, as quais estão sofrendo menos com o desemprego, permitindo que continuem honrando com os aluguéis.

Além disso, os inquilinos que tiverem sua renda reduzida pela pandemia estão conseguindo um auxílio governamental de US$ 1.200, com um adicional de US$ 500 para cada filho, o que diminui a chance de inadimplência pois a moradia é historicamente uma das prioridades das famílias, em especial neste momento de quarentena.

É importante notar que os imóveis não alavancados, como é caso de todos os nossos clientes, são extremamente defensivos e podem observar perdas momentâneas de distribuição de aluguéis, mas devem se beneficiar da compressão das taxas de capitalização e valorização de preços quando o mercado retornar à sua atividade normal.

Espera-se que a demanda por residências unifamiliares em subúrbios ultrapasse a oferta, que estão em suas mínimas históricas, e que o mercado continue crescendo num futuro próximo, com a geração millennial formando suas famílias sem a necessidade de morar nos grandes centros urbanos, pela facilidade que se apresenta do trabalho remoto, o qual já está se tornando realidade. Assim, o risco de perda de capital nestes imóveis é baixo, principalmente quando há flexibilidade para o momento de venda.

 

Varejo

Passados dois meses completos das medidas de isolamento, o varejo confirmou ser um dos setores que mais tem sofrido os impactos da pandemia, com centenas de lojas temporariamente fechadas. Mesmo os comércios ainda abertos têm sofrido os impactos das restrições de circulação de pessoas, à exceção de nichos específicos como farmácias, lojas de conveniência, deliveries e mercados, que reportaram aumento nas vendas.

Os shoppings de rua (strip malls), como os que nossos clientes possuem em seus portfólios, que não tiveram seu fechamento obrigatório como os grandes shopping centers, beneficiam-se ligeiramente neste contexto, especialmente os que possuem inquilinos com serviços de delivery. Porém, com queda nas receitas das lojas, muitos inquilinos tiveram dificuldades em cumprir com suas obrigações de aluguel. De acordo com a empresa de dados Datex Property Solutions, as grandes redes nacionais de varejo (com receita bruta mensal superior a US$ 250 mil ou mais de 10 estabelecimentos) pagaram 58% do aluguel no último mês, contra 96% no mesmo período no ano anterior.

Em geral, o mercado espera um aumento nas inadimplências e um crescimento da taxa de vacância nos próximos trimestres, pois muitos negócios menores não possuem saúde financeira para sustentar o fechamento por mais de 3 meses.

Pelo lado positivo, nossos operadores no setor podem se beneficiar do programa Payment Protection Plan (PPP), que ajudará empresas de menor porte a cumprir com pagamento de seus aluguéis, uma vez que o programa permite tomada de empréstimos perdoáveis se forem usados para pagamento de aluguel e contas, reduzindo o impacto nas propriedades de seus respectivos portfólios.

À exceção de casos muito particulares, não devem ocorrer distribuições aos investidores ao longo de 2020, e mesmo com os esforços do governo americano, é esperado que os imóveis percam valor de mercado no curto prazo. Porém, já é possível observar ações de reabertura parcial do mercado em alguns estados como Flórida e Texas, o que deve contribuir para uma reativação do setor.

A longo prazo, a retomada dos preços deverá ocorrer após a normalização das operações dos hotéis. Isso porque com os juros da economia americana muito baixos, existe uma tendência de compressão dos cap rates de mercado, que possuem uma relação inversamente proporcional ao valor dos imóveis, ou seja, quanto menor os cap rates, maior a valorização dos hotéis, que deverá beneficiar o operador na escolha do melhor momento de saída para cada um dos ativos.

 

Hotel

O setor hoteleiro foi o mais fortemente impactado desde o início da pandemia, com os fechamentos de fronteira e recomendação ou obrigação ao distanciamento social gerando um massivo cancelamento de viagens e reservas. O setor reportou uma taxa de ocupação entre 5% e 10% nos últimos meses, o que gerou uma demissão em massa de funcionários e a falência imediata de hotéis de menor porte, com os grandes grupos tendo montado planos de contingência e fechado diversos hotéis, concentrando hóspedes em apenas um local.

Como em outras classes de ativos, os hotéis também têm possibilidades de se beneficiar de alguns programas do Cares Act, como o Payment Protection Plan (PPP), porém uma vez que a maioria dos hotéis precisou diminuir substancialmente sua folha de pagamentos via demissões, o valor arrecadado por esses empréstimos não serão perdoáveis, tendo que ser pagos à frente.

Assim, um dos principais alívios financeiros ficam por conta da flexibilização das  instituições financiadoras, que têm negociado a postergação do pagamento da parcela da dívida dos hotéis por um período superior a 3 meses, prazo maior do que outras classes de ativos. Ainda assim, há possibilidade dos ativos necessitarem de aportes adicionais para, de forma conservadora, garantirem o seu perfeito funcionamento operacional, o que pudemos observar no caso dos hotéis que compõem o portfólio de investimentos dos clientes da Ativore.

É importante notar que o impacto está sendo muito maior nos operadores de menor porte, sendo que grandes operadores como a Driftwood – entre os 10 maiores dos EUA – que possuem reservas de caixa e investimentos com alavancagem conservadora, têm probabilidade muito maior de passar por crises desta magnitude com riscos de perdas devidamente mitigados.

Com base neste cenário e a previsão de que as atividades não retornem à normalidade até o fim de 2020, os operadores não preveem distribuições aos investidores, mas vale lembrar que este segmento é um dos que historicamente apresenta recuperação mais rápida em relação a outras classes de ativo, uma vez que possui a capacidade de ajustar diariamente os valores dos seus serviços. Sendo assim, tão logo a rotina de viagens volte à normalidade, a tendência é que os hotéis também aumentem gradativamente os suas taxas de ocupação para o patamar esperado e observado pré-crise, o que deve ocorrer ao longo de 2021 e 2022.

 

Flipping de Residências Unifamiliares

Ao longo do último mês o mercado de flipping observou queda no volume de transações e preços dos imóveis, uma tendência que já era esperada desde o início das notícias de pandemia. Com a maioria dos estados impondo ordens ou recomendações para que a população evite deslocamentos, o mercado apresentou um decréscimo substancial no número de visitas e novos negócios e, mesmo as negociações que estavam em andamento sofreram desaceleração pela incerteza econômica dos compradores e em relação aos preços. De forma geral, as residências unifamiliares nos EUA perceberam uma queda de 15% a 20% nos valores negociados, diminuindo as margens de lucros aos operadores. Além disso, na maioria dos locais foi necessário parar com todas obras de melhorias nas propriedades, o que também estende o prazo esperado de negociação para após o final da quarentena.

A queda na demanda e a desaceleração econômica coloca em vantagem os operadores que possuem uma  ampla rede de contatos e atuam com soluções criativas para pôr as propriedades à venda, promovendo descontos, montando portfólios de imóveis, realizando tours virtuais e investindo em anúncios online. Adicionalmente, uma vez que moradia é um requisito essencial à população, são esperadas medidas pós-crise que facilitem a tomada de financiamentos para aquisição de imóveis pela população americana.

A percepção geral dos operadores deste mercado é que não haja normalização até ao fim da epidemia e que os preços retornem gradativamente ao longo de 6 a 10 meses. Para aqueles imóveis que foram adquiridos à vista (como é o caso dos imóveis do fundo dos nossos clientes) o risco de perda de capital é substancialmente menor, pois o operador poderá optar por não vender o imóvel até que o mercado se normalize e não há pagamento de serviço de dívida.

 

 

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Autores

Pedro Barreto

Chairman e sócio fundador da Ativore Global Investments, empresa de assessoria ao investimento internacional com foco em ativos privados com geração de renda  e no planejamento tributário e sucessório internacional para investidores de private wealth brasileiros, tendo exercido posições de Country Partner (CEO Nacional) em multinacionais de consultoria incluindo a Deloitte e a KPMG em diversos países. MBA – Master in Business and Administration pela Warwick University (Grã-Bretanha) e Economista pela Universidade Católica de Petrópolis (Brasil).

 

Renan Barros, CGA

Gestor de Recursos certificado pela Anbima (CGA) e Administrador formado pela UFRJ, Renan Barros é CEO e cofundador da Ativore Global Investments, empresa de assessoria ao investimento internacional com foco em ativos privados com geração de renda  e no planejamento tributário e sucessório internacional para investidores de private wealth brasileiros. Nos últimos 6 anos, liderou a montagem de carteiras imobiliárias e de estruturas internacionais para investidores high net worth e ultra high net worth que ultrapassam R$ 500 milhões de reais, diversificados em mais de 30 estados americanos e com retornos projetados de +13%a.a, em dólar.

 

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