Buy and Hold Imobiliário nos EUA: a estratégia bem-sucedida de Warren Buffett com menos volatilidade

Paulo Camargo (Research Analyst & Associate) - 27 de setembro de 2021

Warren Buffett, um dos investidores mais importantes e admirados do mundo, é uma personalidade reconhecida pelo sucesso que tem ao multiplicar seu capital. Aplicando a premissa de que “o investimento ideal é o que permite ganhar dinheiro enquanto dorme”, Buffett é um dos defensores da estratégia de Buy and Hold, muito conhecida no mercado de ações. 

“Se você não encontrar um jeito de ganhar dinheiro enquanto dorme, você vai trabalhar até morrer”
Warren Buffett

“Comprar e esperar” pode não aparentar ter o glamour do conectado e ágil mundo moderno, e não à toa somos constantemente impactados por notícias e cursos sobre “trading de ações” que prometem ganhos rápidos. Mas justamente o foco da estratégia de Buy and Hold não é um possível ganho especulativo de curto prazo, que pode depender de fatores externos como um “mau humor” do mercado, mas sim uma valorização real do ativo investido, baseado em análises fundamentalistas sólidas. 

“Cuidado com a atividade de investimento que produz aplausos; os grandes movimentos geralmente são saudados por bocejos” 
Warren Buffett

Funcionamento e características do Buy and Hold 

No mercado financeiro tradicional, o funcionamento do Buy and Hold é relativamente simples e se baseia na aquisição e manutenção de ações de longo prazo na carteira. Assim, ao invés de comprar e vender na primeira oscilação positiva ou negativa, a ideia é manter os ativos por anos ou até por décadas. 

Esse funcionamento está ancorado no fato de que empresas sólidas tendem a superar crises e dificuldades e, assim, valorizam-se com o passar dos anos. Ou seja, apesar das habituais oscilações de preço, o valor dos investimentos no longo prazo tende a ter um comportamento bastante menos volátil, com uma diluição do risco que acompanha o tempo de maturação do investimento. 

“Só compre algo que você ficaria perfeitamente feliz em segurar caso o mercado fechasse por 10 anos.”
Warren Buffett

É importante ressaltar que esta flutuação dos preços no curto prazo não deve ser motivo de venda dos ativos para alguém que adota o Buy and Hold, pois estes eventuais ajustes só devem ser feitos, segundo os princípios da estratégia, caso os fundamentos das empresas mudem drasticamente e tornem os investimentos muito nebulosos para o longo prazo. 

Apesar de parecer simples na teoria, é necessário ter bastante cautela, análise e ponderação no momento de aplicar essa estratégia, afinal a ideia é que os ativos investidos componham a carteira por alguns anos. Dessa forma, decisões assertivas demandam pesquisa prévia para escolher bem os ativos que irão compor o portfólio, assim como um monitoramento constante destes. 

A estratégia também torna menos provável a tomada de decisões inoportunas e baseadas em suas emoções. Assim, a tendência é que não haja preocupação com os movimentos de curto prazo, como por exemplo uma greve de petroleiros ou um furacão nos EUA. Utilizemos o caso das ações da Magazine Luiza como exemplo. 

Uma ação da Magazine Luiza (MGLU3), que custava R$ 11,93 em 30 de dezembro de 2019, já considerando o recente desdobramento das ações, observou seu preço cair para R$ 7,20 em março em razão da pandemia. Um investidor de curto prazo poderia se assustar e tomar alguma decisão precipitada, enquanto um investidor disciplinado pôde acompanhar o valor da ação aumentar para R$ 23,38 no fim de novembro de 2020, a quase o dobro do preço que encerrou o ano anterior. 

Casos análogos ocorrem diariamente, como nos movimentos das ações da Petrobrás (PETR4) em 2018 na greve dos caminhoneiros, da Vale (VALE3) com as crises de Mariana e Brumadinho, e com Azul (AZUL4) e Gol (GOLL4) devido à própria pandemia. 

“Lembre-se que o mercado de ações é um maníaco depressivo”
Warren Buffett

Essa é uma das razões pela qual Warren Buffett comenta que gostaria que o mercado de ações barrasse as transações do capital que ele adquire por uma década ou mais, pois acredita que as companhias devam focar em criação real de valor, e não em apreciação especulativa do valor da ação. 

A estratégia de Warren Buffett aplicada ao mercado imobiliário nos EUA

O mercado imobiliário privado para renda, segmento da tese de investimentos da Ativore – descrita com maiores detalhes neste outro artigo –  carrega intrinsecamente diversas das características e vantagens citadas: 

  • Tempo de maturação do negócio; 
  • Foco em dividendos, favorecendo a geração de renda passiva; 
  • Tomada de decisão um tanto menos frequente, com menor necessidade de acompanhamento e reação a qualquer oscilação do mercado; 
  • Uma menor quantidade de transações que pode se traduzir em menores custos com taxas, aumentando o retorno do investimento. 

Mas, além disso, existe um fator adicional intrínseco ao mercado privado de imóveis nos EUA que otimiza ainda mais o Buy and Hold: a iliquidez dos ativos. 

Investimentos Ilíquidos com geração de renda em dólar

De forma simplificada, investimentos ilíquidos são aqueles que não podem ser rapidamente convertidos em dinheiro. Devido a este “empecilho”, normalmente os retornos esperados para estes ativos são superiores a investimentos líquidos de mesmo perfil de risco. Isso acontece porque a impossibilidade de conversão imediata exige uma compensação financeira, o chamado prêmio de iliquidez. Não à toa temos observado resultados expressivos neste mercado. 

“Se seu investimento for divertido, você provavelmente não está ganhando dinheiro. Um bom investimento deve ser entediante.”
George Soros

A procura por investimentos ilíquidos em ativos imobiliários nos EUA com renda em dólar tem crescido significativamente, devido às vantagens frente aos produtos tradicionais de renda fixa e de ações. Em 2018, na carta anual de Yale, foi citada a drástica migração dos investimentos às classes não tradicionais de ativos por conta de seu alto retorno potencial e poder de diversificação. Segundo o conteúdo, investimentos alternativos trazem possibilidades de explorar melhor as ineficiências de preço, via gestão ativa com horizontes de longo prazo, sendo alocações táticas (curto prazo) menos importantes na construção de um portfólio. 

Destaca-se também, que na sua maioria, os produtos alternativos ilíquidos se beneficiam diretamente de taxas de juros baixas por se utilizarem de estruturas mais sofisticadas de alavancagem na medida em que criam arbitragens entre a economia real e os ativos financeiros. 

Por conta disso, ambientes como o atual incentivam ainda mais a estruturação e posterior investimento em ativos como esses, proporcionando assimetrias com boas relações de risco- retorno e, consequentemente, potencializando o retorno do portfólio no longo prazo. 

Mas apesar de parecer que esse tipo de investimento atrai investidores que aceitam um maior nível de risco porque exige um “casamento de longo prazo”, em muitos casos o oposto é verdade. Isso porque os investimentos do mercado imobiliário se movem mais lentamente e são menos voláteis ao longo de janelas de tempo mais longas. E a razão para essa estabilidade é o fato de que os preços dos ativos reais não são constantemente ajustados. Adiciona-se a isso o fato de que a falta de liquidez é mitigada pelos fluxos de caixa e pela possibilidade de investimento em diferentes partes da estrutura de capital (dívida ou equity). 

No mundo dos investimentos, normalmente é bastante desafiador alcançar rentabilidade, segurança e liquidez. Se você abre mão da sua liquidez é possível ter uma rentabilidade maior com a segurança adequada. Se você abre mão da segurança, você pode conseguir ter uma liquidez e uma rentabilidade maior. Assim, o investimento em imóveis procura focar nos dois primeiros fatores, com a premissa de que a necessidade de um dinheiro rápido é inexistente. 

Por que aceitar esperar cinco ou dez anos para realizar os ganhos? 

A vantagem de um ativo ilíquido nos EUA, para alguém que está disposto a esperar por ele, é que os resultados potenciais podem alcançar valores muito altos. Imóveis, por exemplo, têm valores que podem variar bastante, mas se as pessoas se mantiverem em um período de queda de valores em vez de vender em pânico, poderão obter lucro no futuro quando os valores se recuperarem.

A clara desvantagem desses tipos de ativos é que, quando alguém precisa de dinheiro às pressas, os ativos ilíquidos não estão à altura da tarefa. Alguém pode vender esses ativos com um grande desconto em desespero, se não houver outras maneiras de arrecadar fundos, ou alguém pode ter dificuldade em vender ativos ilíquidos a tempo de cumprir outras obrigações ou aproveitar uma oportunidade. 

Esta questão é uma excelente ilustração do porquê é extremamente importante diversificar investimentos e participações para obter o máximo de flexibilidade e potencial de lucro. Daí a importância de estabelecer a composição de um portfólio que se adeque às necessidades do investidor, com uma parcela do patrimônio alocada em ativos mais líquidos para emergências e investimentos ilíquidos para maior apreciação de capital. 

A importância da seleção do gestor para investimentos nos EUA

É importante pontuar que apesar de apresentarem um maior retorno potencial, os fatores descritos acima tornam ainda mais essencial uma seleção criteriosa dos gestores que exploram essas estratégias, já que serão eles quem determinarão o sucesso, ou não, das teses de investimento. 

Já que um investimento alternativo ilíquido pode durar às vezes uma década para maximizar o seu valor, é preciso realizar uma análise detalhada do ativo antes de fazer a compra. Isso também requer paciência, tempo e disciplina para analisar vários indicadores, o que, para os iniciantes, pode não ser uma tarefa fácil. Outra questão relevante, também para os principiantes, é saber quando vender os ativos, e por isso que atuar em parceria com especialistas deste mercado é tão importante. E a Ativore, que já teve contato com centenas de empresas deste segmento, facilita esta etapa para o investidor. 

Por que preferimos os EUA para investir neste mercado? 

Previsões de longo prazo são difíceis em qualquer país, mas é possível mitigar alguns riscos ao se investir em democracias sólidas e duradouras, com instituições mais fortes que no Brasil.  É importante destacar que acreditamos muito no poder da diversificação de patrimônio para construir e proteger legados de nossos clientes. É fundamental lembrar que o Brasil representa somente 3% do PIB mundial, então ao investir apenas localmente, perde-se a oportunidade de se expor às maiores economias do mundo, como a dos EUA (que representa 23% do PIB mundial), onde a Ativore tem presença em 32 de 50 estados. 

“No Brasil, o futuro é duvidoso e o passado é incerto”
Pedro Malan

“Nós sempre vivemos em um mundo incerto. O que é certo é que os estados unidos vão continuar avançando para sempre.” 
Warren Buffett

Fora isso, é amplamente recomendado que se tenha em sua carteira global de investimentos uma renda em moeda forte como o dólar para mitigar os riscos cambiais no Brasil. Este, inclusive, foi o principal tema da nossa revista anual, referência em investimentos imobiliários privados nos EUA, a Ativore Magazine 2021, que você pode baixar a versão digital através do preenchimento do formulário abaixo:

Acreditamos que, ao aplicar a estratégia vencedora de Warren Buffett no mercado de ações para outros mercados, adicionando um prêmio de iliquidez, é possível auferir ganhos de capital consideráveis. O mais importante é sempre se basear em análises fundamentalistas e investir com gestores que sejam profundos conhecedores do mercado em questão, para saber navegar os investimentos em quaisquer cenários. Desta maneira, é possível crescer seu patrimônio tal qual o conselho de Paul Samuelson, considerado por muitos o maior economista do século XX: 

“Investir deve ser mais como ver a tinta secar ou assistir a grama crescer. Se você quer adrenalina, pegue $ 800 e vá para Las Vegas” 
Paul Samuleson

 Ativore Asset Management

A Ativore Asset é especializada na formação de fundos de Private Equity Imobiliário nos EUA para investidores profissionais brasileiros.

Saiba mais →


Paulo Camargo
  • Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
  • Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
  • Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.

Comentários

[:en]No comments for this post.[:pb]Nenhum comentário para esse post.

Adicionar comentário