Quase três meses após o início do lockdown, existe uma forte atenção sobre a performance de ativos imobiliários americanos, como a maior parte do território americano começou a flexibilizar suas medidas de isolamento, com impacto imediato sobre os empregos que cresceram 2.500.000 no mês de Maio, um resultado bem melhor do que o esperado pela maioria dos economistas. Com isso a taxa de desemprego declinou de 14,7% para 13,3%, ainda alta, mas que sugere que uma reversão da tendência de declínio no mercado de trabalho.
A esta tendência, juntam-se alguns dados encorajadores que sugerem que a flexibilização do lockdown liberou uma demanda reprimida pelos consumidores, que tende a provocar um efeito em cadeia na economia. No entanto, embora a demanda de varejo nos EUA tenha crescido 18% em maio, em muitos setores esta permanece moderada devido a medidas de distanciamento social, que limitam o número de clientes em lojas e locais de entretenimento.
Em nosso primeiro relatório mensal de acompanhamento do impacto da pandemia sobre as carteiras de ativos imobiliários de nossos clientes, emitido em abril, referimos que a percepção geral dos originadores dos investimentos imobiliários da Ativore nos EUA, era que, caso a economia voltasse a funcionar normalmente em até 90 dias, o impacto para os investidores imobiliários seria limitado a uma redução ou retenção das distribuições de aluguel no primeiro e segundo trimestres e eventualmente no terceiro trimestre, com pouco impacto sobre o valor dos imóveis.
Naquela data, havia ainda a incerteza se o pacote de ajuda do governo que havia acabado de ser aprovado no congresso americano, seria capaz de conter uma inadimplência generalizada nos imóveis de perfil mais agressivo (hotéis, varejo e escritórios).
Com as medidas de flexibilização, observamos, no mês de Junho, uma taxa de inadimplência inferior ao estimado na quase totalidade dos imóveis com os quais operamos. Além disso, a totalidade dos nossos parceiros nos EUA (incluindo operadores de hotéis e de shoppings de rua) conseguiram acessar os benefícios disponibilizados pelo governo no âmbito do pacote de resgate deixando-os com confortáveis reservas de caixa para enfrentar a incerteza ainda vigente.
A maioria dos operadores (não todos) ainda têm vindo a reter distribuições aos investidores e prevê retomá-las ainda no terceiro ou no quarto trimestre deste ano, com exceção do setor hoteleiro e de shoppings de rua que foram os mais afetados pela crise. Esta cautela continua fazendo sentido, pois não se sabe como vai ser a curva de recuperação (V, W, U) e a ajuda do governo (cheques às pessoas físicas) termina em julho (podendo ser renovada, via heroes act por exemplo).
Análise por Classe de Ativos
Flipping
Contexto – O mercado de flipping observou seu terceiro mês seguido de queda nos indicadores de volume de transações e preços dos imóveis em junho. A reabertura parcial da economia na maioria dos mercados norte-americanos ainda não gerou efeito positivo, e a percepção geral dos operadores deste mercado é que a normalização só ocorra com o fim da epidemia e que os preços retornem gradativamente ao patamar pre-COVID19 ao longo de 6 a 10 meses. Ainda assim, a chegada do verão, período historicamente de maior volume de transações, e as taxas de juros em patamares historicamente baixos podem gerar algum momento positivo para o setor a partir de julho.
Performance Junho 2020 – O mercado continua apresentando desafios, com as residências unifamiliares sendo negociadas a valores 15% a 20% abaixo do momento pré-recessão. Os volumes de vendas de casas usadas caíram 9,7% em relação ao mês anterior, o menor patamar em 9 anos e meio, e confirmaram o terceiro mês seguido de queda.
Hotel
Contexto – O setor hoteleiro foi o mais impactado pela pandemia, sendo os operadores de menor porte os mais afetados, com hotéis que fecharam suas portas definidamente. Para operadores de maior porte, com maior capacidade financeira, as reservas de caixa permitiram a sobrevivência dos primeiros meses, juntamente com o diferimento do pagamento do serviço da dívida negociado para cada propriedade. Agora, com a chegada do verão e com a reabertura parcial da maioria dos mercados nos EUA, já é possível ver sinais de recuperação, principalmente porque a população tem aproveitado a flexibilização para se deslocar para hotéis próximos que não precisem da utilização de aviões.
Performance Junho 2020 – De modo geral, o mercado hoteleiro apresentou crescimento nas taxas ocupação média, chegando a 35% em junho, comparados aos 31% de maio. Apesar de ainda distante do ideal comparada aos 64% de junho de 2019, o resultado indica um momento positivo para o setor, que chegou observar taxas de ocupação de 5% a 10% em março. Mesmo assim, com base na previsão de que as atividades não retornem à normalidade até o fim de 2020, os operadores não preveem distribuições aos investidores este ano.
Industrial
Contexto – Desde o início da pandemia o setor industrial norte-americano tem operado abaixo de sua capacidade máxima, uma vez que as medidas de distanciamento social obrigaram algumas plantas a reduzir substancialmente suas atividades e o nível de consumo da população mundial diminuiu em muitos setores. Aliado a isto, a maior dificuldade de gerir uma cadeia logística de exportação contribuiu para redução da atividade, com percepção de aumento apenas em segmentos específicos como a produção de equipamentos de saúde. Por outro lado, o forte crescimento do varejo online tem beneficiado imóveis que possuem produção e/ou armazenagem próximos aos grandes centros consumidores (chamados de “last mile”). O setor deve também se beneficiar do movimento de abertura parcial da economia em alguns estados e da retomada das atividades da população à normalidade nos próximos meses.
Performance Junho 2020 – A atividade de manufatura ainda continua apresentando resultados 13% abaixo do nível de janeiro mas, com o fim da pandemia, espera-se um estímulo ao aumento da produção doméstica de bens, evitando dependência do mercado externo, o que deve beneficiar o mercado industrial, gerando boas oportunidades para ocupação dos espaços vacantes. Em geral, a taxa de ocupação dos galpões está em aproximadamente 75%, mesmo valor do mês anterior, mas ainda abaixo dos 90% apresentados ao final de 2019. O nível de coleta continua relativamente alto, próximo aos 90%, com uma parcela pequena das empresas em inadimplência e que não conseguiram negociar o diferimento dos pagamentos.
Medical Office
Contexto – Os prédios de escritórios focados em inquilinos do setor de saúde (MOB) continuam sendo uma das classes de ativos menos impactados pela crise, uma vez que a maioria dos inquilinos têm mantido suas atividades por se tratarem de serviços essenciais. Além disso, o risco de contaminação em hospitais faz com que os MOBs continuem recebendo muitos pacientes à procura de serviços de exames e consultas. Com a recente reabertura parcial de alguns mercados, os poucos inquilinos que interromperam suas atividades tendem a reabrir, e os ativos bem localizados com a infraestrutura para atender às necessidades médicas modernas continuarão em alta demanda. Especificamente, a procura por edifícios para consultórios médicos pode crescer em mercados não urbanos, à medida que os jovens da geração Y começam a se afastar dos principais centros.
Performance Junho 2020 – Os resultados para o setor no último mês continuaram bons, sem alterações nos valores de taxa de ocupação, em 94%, e no nível de coleta de aluguel, em 97%. A maioria dos operadores do setor continua realizando distribuições normalmente aos investidores, uma vez que não há previsão de aumento de inadimplência dos inquilinos ou pressão para reajustes dos valores de aluguel.
Multifamily
Contexto – Os imóveis multifamiliares, historicamente um dos ativos mais resilientes em eventos de crise, mantiveram sua boa performance operacional no último mês. O setor se beneficiou fortemente dos programas de auxílio do governo e, recentemente, da reabertura parcial da economia, que vem ocorrendo na maior parte do território norte-americano, gerando aumento do tráfego e permitindo a retomada das visitas físicas e das obras de renovação das propriedades.
Performance Junho 2020 – De forma geral, a nossa carteira observou uma taxa de ocupação de 92%, mesmo valor do mês anterior, e uma taxa de coleta de aluguel de 93% em junho, acima dos 90% do mês anterior e ainda com possibilidade de melhorar entre 1% a 3% até o fim do mês. Apesar do movimento positivo, os operadores de imóveis multifamily têm atuado de forma conservadora, retendo totalmente ou parcialmente as distribuições aos investidores no 1º e 2º trimestres.
Consideramos este posicionamento adequado, na medida em que ainda não se sabe com clareza o formato de recuperação da economia americana, e também em qual proporção o governo continuará injetando recursos após o fim do mês de julho, quando os principais programas de ajuda irão cessar.
Manter o caixa das propriedades saudável durante este período é fundamental para garantir a passagem das propriedades pela crise sem maiores sustos, mas a princípio, existe a possibilidade da retomada de distribuições em algum nível ou em sua totalidade a partir do 3º trimestre de 2020.
Office
Contexto – A performance dos prédios de escritórios, que observou declínio nos primeiros meses da pandemia, tem apresentado desafios. Apesar de boa parte dos estados americanos estarem em fases avançadas de reabertura da economia, reduzindo gradativamente o desemprego, a economia ainda não retomou ao mesmo patamar pré-covid, o que contribui para uma pressão negocial a favor dos inquilinos, favorecendo menores preços de aluguel nas renovações de contrato para este ano. Além disso, uma mudança de paradigma no setor está em curso, com o home office sendo amplamente adotado no momento, tendo algumas empresas já decidindo manter as atividades remotas até o fim do ano, contribuindo, no geral, para redução das taxas de ocupação.
Performance Junho 2020 – No cenário geral, a taxa de ocupação e de coletas de aluguel mantiveram seus valores do mês anterior, em 83% e 92%, respectivamente. Porém, as renovações dos contratos têm sido realizadas a valores 15% menores em relação a janeiro, e o volume de novas transações diminuiu em aproximadamente 20%, devido aos impactos das mudanças no setor.
Retail
Contexto – Passados três meses completos das medidas de isolamento, o varejo confirmou ser um dos setores que mais sofreu os impactos da pandemia. A recente reabertura parcial da economia em diversos estados gerou um movimento positivo no setor, que observou aumento na circulação de pessoas, reabertura de lojas que antes estavam temporariamente fechadas e crescimento de 18% nas vendas, mas ainda é cedo para prever quando os resultados retornarão aos níveis de janeiro.
Performance Junho 2020 – As grandes redes nacionais de varejo, com receita bruta mensal superior a US$ 250 milhões ou mais de 10 estabelecimentos, pagaram 60% do aluguel no último mês, contra 97% no mesmo período no ano anterior. À exceção de casos muito particulares, não devem ocorrer distribuições aos investidores ao longo de 2020, e mesmo com os esforços do governo americano, espera-se que os imóveis percam valor de mercado no curto prazo. A longo prazo, a retomada dos preços deverá ocorrer após a normalização das operações, porque com os juros da economia americana muito baixos, existe uma tendência de compressão dos cap rates de mercado, que possuem uma relação inversamente proporcional ao valor dos imóveis.
Self Storage
Contexto – O self storage, historicamente um dos setores que mantém boa performance e eventualmente até se beneficiam em períodos de recessão, continuou a reportar bons resultados em junho. O setor demonstra resiliência, com impactos mínimos em taxas de ocupação e coleta de aluguel, e nenhuma das 4 maiores empresas do setor nos EUA reportaram queda nos níveis de ocupação. Com a chegada do verão, período de alta na utilização deste tipo de serviços, e a reabertura parcial da economia em grande parte do território norte-americano, é esperado um crescimento na taxa de ocupação e um ajuste de preços para cima.
Performance Junho 2020 – Ao longo do último mês foi observado um ligeiro aumento na taxa de ocupação do setor, alcançando 68%, em comparação aos 67% do mês anterior, e a taxa de coleta de aluguel manteve-se em 92%, em geral. Os valores dos aluguéis ainda não observaram os ajustes habituais devido à chegada do verão, e estão atualmente em US$ 120 a US$ 140, mesma faixa de preço do ano anterior.
Senior Housing
Contexto – O segmento de senior housing, um dos que mais gerou preocupação no início da pandemia devido ao risco apresentado aos seus inquilinos, manteve sua performance operacional constante ao longo do último mês. Os imóveis mantiveram uma alta taxa de retenção de inquilinos e nível de coleta de aluguel, uma vez que há um senso comum de que estes locais são mais seguros por promoverem cuidados médicos de forma mais isolada do que o sistema de saúde público.
Performance Junho 2020 – De modo geral, o mercado manteve uma taxa de ocupação média das propriedades estável em 75% e valores de coleta de aluguel acima dos 95%, uma vez que são serviços direcionados à classe A americana, que observou menor impacto com a crise.
Single Family
Contexto – As single-family houses, que nos primeiros meses de pandemia haviam apresentado, de forma geral, um aumento nas inadimplências de aluguéis, alcançaram uma melhora de resultados ao final de maio e início de junho, fruto da reabertura parcial de diversos estados, diminuição do desemprego e das ajudas governamentais. Verificou-se também um reaquecimento no volume de transações de compra e venda desta classe de imóveis, tanto pela retomada da economia quanto pela chegada do verão, período de maior movimento de procura de compras e vendas.
Performance Junho 2020 – Em termos gerais, a taxa de coleta de aluguéis subiu para valores próximos de 70%, acima dos 60% dos meses anteriores, e os imóveis com foco na classe C e D continuam sendo os mais afetados, uma vez que seus inquilinos estão mais propensos a terem dificuldades financeiras.
Private Debt Imobiliário
Contexto – O mercado de dívida privada continua se mostrando um investimento bastante defensivo em momentos de crise, tendo performado conforme esperado durante a pandemia, sem registros de aumento na inadimplência. Nas dívidas sênior, os imóveis tidos como colaterais dos empréstimos podem gerar lucros elevados caso venham a ser executados a valores muito descontados em caso de inadimplência, normalmente entre 50% e 70% em relação ao preço de mercado. Já as dívidas mezanino possuem proteções contratuais muito eficientes para as recentes quedas das taxas de juros americana, pois existem limites mínimos para os valores de pagamento das parcelas.
Performance Junho 2020 – Os fundos de dívidas privadas continuam apresentando nível de coleta bastante alto, com pouca alteração devido ao efeito da pandemia. A taxa de coleta continua próxima a 90% na maior parte dos mercados e os operadores continuam a realizar as distribuições normalmente aos investidores e a buscar novas oportunidades, aproveitando-se de um momento em que as taxas de juros para tomada de empréstimos estão mais altas, em benefício dos investidores.
Ativore Private Investments
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Autores
Pedro Barreto
- Chairman e sócio-fundador da Ativore Global Investments, holding de um grupo de empresas especializadas em investimentos alternativos no exterior para investidores de alta renda.
- Sócio e Diretor de Risco da Ativore Asset, gestora brasileira especializada em fundos imobiliários nos EUA.
- Desde 1995 investindo em ativos imobiliários em seis (6) países, é hoje referência em estratégias sofisticadas de investimentos imobiliários via Private Equity e Dívida Privada, com foco nos EUA.
- Participou em operações de investimentos de private equity imobiliário com valor superior a 4 bilhões de dólares em mais de 30 estados nos EUA, gerando rentabilidades superiores a 13% aa em dólares.
- Anteriormente atuou por cerca de 20 anos como sócio executivo e/ou CEO da Arthur Andersen, Deloitte e KPMG em 4 países.
- MBA – Master in Business and Administration pela Warwick University (Grã-Bretanha) e Economista pela Universidade Católica de Petrópolis (Brasil).
Renan Barros, CGA
- Com ampla experiência no mercado americano, é CEO e cofundador da Ativore Global Investments, holding focada em investimentos alternativos nos EUA e planejamento tributário internacional para investidores HNW e UHNW.
- Diretor de Gestão de Carteiras na Ativore Asset, gestora especializada em estratégias sofisticadas de investimento em Private Equity e Debt imobiliário nos EUA, um mercado estimado em $1,5 trilhões e com +$100bi em transações anuais.
- Nos últimos 8 anos, estruturou operações de investimentos com +20 gestores americanos, diversificadas em +30 estados dos EUA e 10 nichos de mercado.
- Liderou a montagem de carteiras imobiliárias de R$ +400 milhões para investidores brasileiros residentes em 8 países, com retornos de 7,8% a.a. em dividendos em dólar e +13% a.a. de TIR projetada.
- Possui licença de gestor de fundos, sendo certificado pela Anbima (CGA), com formação em Administração de Empresas pela UFRJ.
- Atuou anteriormente em empresas de referência de consultoria, como IBM e Elogroup, participando em projetos internacionais e de reestruturações de negócios, além de ter sido sócio executivo de empresas ligadas às áreas de tecnologia e inovação.
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