Em momentos de maior incerteza e de profundas mudanças de paradigma no segmento imobiliário, como por exemplo o movimento de trabalho flexível (Work From Home), a busca por ativos defensivos, face a estas mudanças, torna-se um caminho natural para investidores imobiliários nos EUA.
Neste contexto, dois tipos de propriedades têm se destacado como particularmente atrativos para investidores imobiliários experientes nos EUA: Ativos Flex/R&D[1] e Life Sciences Properties.
PROPRIEDADES FLEX/R&D E DE LIFE SCIENCES
O segmento de ativos Flex/R&D, como o nome sugere, é composto por ativos flexíveis, que normalmente combinam características de imóveis Industriais de pesquisa e Escritórios. São, portanto, ativos que se destinam a empresas que buscam espaços para pesquisa e desenvolvimento de novos produtos e tecnologias, mas que também querem consolidar, sob uma mesma estrutura, suas funções coorporativas e de produção e distribuição.
Já o segmento de Life Sicences é aquele cujas propriedades são voltadas para a pesquisa e desenvolvimento ligada à biologia – biotecnologia, biomedicina, biomecânica, bioinformática etc. Esse é um segmento que já vinha se expandindo fortemente, nos últimos anos, e que teve impulso adicional com a pandemia de Covid-19.
Pela sua natureza híbrida, os ativos desses segmentos possuem características combinadas de outros segmentos mais conhecidos no mercado imobiliário:
Características do Segmento Industrial:
- Presença de algumas docas de carregamento de carga, para a movimentação de equipamentos maiores e mais pesados.
- Altura do teto um pouco maior do que um escritório padrão: entre 4 e 6 metros, geralmente.
- Algumas áreas amplas na planta do edifício, para receber equipamentos maiores e linhas de montagem experimentais.
- Poucos andares e, frequentemente, andar único.
Características do Segmento de Escritórios:
- Presença de salas de reunião, postos de trabalho, cafeterias e amenidades típicas de escritórios.
- Base de funcionários extremamente bem educada, com alto nível de instrução.
- Pelo perfil de funcionários, tende a estar em áreas com universidades de ponta, centros de pesquisa e população com renda mais alta.
- Número de vagas de estacionamento compatíveis com a área de escritório.
Características do Segmento de Laboratórios:
- Especialização da infraestrutura para o ocupante em questão, sob diversos aspectos: altura do teto, tamanho de portas e corredores, controle de temperatura, ventilação, acústica, revestimentos, capacidade das ligações elétricas etc.
CARACTERÍSTICAS DEFENSIVAS VANTAJOSAS PARA O INVESTIDOR
- Ativos resistentes ao movimento Work From Home (WFH)
Pela própria natureza de sua atividade-fim, que envolve a utilização de equipamentos específicos, a interação entre funcionários e a necessidade de proteção de segredos industriais, os ativos dedicados à P&D são considerados muito mais protegidos do movimento Work From Home, que afeta mais fortemente outros segmentos (escritórios e hotéis de business, por exemplo).
2. Ativos Considerados “Covid Proof”
Como esses ativos são geralmente ocupados por apenas um inquilino ou por inquilinos com áreas independentes, é menor a incidência de áreas comuns e de grande circulação de pessoas. Dessa forma, o controle de acesso é mais efetivo e as empresas conseguem adotar políticas próprias visando à manutenção do funcionamento de suas operações, mesmo com restrições sanitárias.
3. Ativos com Contratos Estáveis de Longo Prazo
Por serem construídos e modelados para demandas por vezes bem específicas do ocupante, esses ativos tendem a ter grande custo de mudança, o que incentiva a busca por estabilidade e por contratos de longo prazo. É comum, também, que sejam utilizados contratos Triple Net, em que o inquilino reembolsa os custos com manutenção, seguros e impostos, estabilizando-se o fluxo de caixa para o proprietário.
CRESCIMENTO DO MERCADO E LOCALIZAÇÃO
O mercado de imóveis de pesquisa e desenvolvimento vem crescendo na esteira dos investimentos no setor. Segundo dados do National Center for Science and Engineering Statistics, o ano de 2019, o último da série, marcou o maior investimento em P&D na história dos EUA – US$ 656 bilhões ou o equivalente a 3,1% do PIB do país. Cabe destacar o crescimento dos investimentos privados e a abundância de capital de risco (venture capital) atrás de oportunidades nos mais diversos segmentos tecnológicos: robótica, indústria aeroespacial, indústria biomédica, automação e engenharia.
Em termos de localização, se destacam os estados do Nordeste e os estados da Costa Oeste americana, como os que mais investem em P&D, como proporção dos seus respectivos PIBs. Nessas regiões, além do grande volume de capital disponível, encontram-se algumas das mais conceituadas instituições de ensino e pesquisa do país: Harvard University, MIT, Yale, Stanford, entre tantas outras. Esse fator é fundamental para a formação de um pool de mão-de-obra qualificada, um dos principais drivers de decisão das empresas quanto à localização de seus centros de pesquisa.
Não por acaso, o ranking elaborado pela consultoria imobiliária JLL, sobre os melhores mercados para propriedades de Life Sciences é dominado por cidades nessas regiões.
CONCLUSÃO
Comparado ao mercado imobiliário brasileiro, o mercado americano é enorme, mais profissionalizado e mais diversificado. Existem, assim, subsegmentos de ativos muito mais específicos, como as Propriedades Flex/R&D e Life Sciences Properties que, se selecionadas criteriosamente, podem combinar tanto excelentes retornos quanto proteção de longo para o investidor, no atual contexto de profundas mudanças de paradigma em curso no mercado imobiliário.
[1] Pesquisa e Desenvolvimento (P&D) é equivalente à versão em inglês Research and Development (R&D).
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João Succar – Partner e Chief Analyst of Real Estate Investments da Ativore Private Investments
Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.
