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Ativore USA Real Estate Market Outlook – Cenário Macro Q1 2026

CENÁRIO MACRO

Crescimento Econômico

Soft Landing: Crescimento resiliente apesar da baixa criação de empregos (<0,2%)

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board

HIGHLIGHTS

2025: Jobless Growth

  • Restrições demográficas e incerteza nas políticas migratórias
  • Foco corporativo em produtividade e automação
  • Investimento em infraestrutura digital e IA

2026: Impulsos Temporários

  • Normalização de pagamentos federais pós shutdown
  • Estímulos do One Big Beautiful Bill Act (OBBBA)

Crescimento Potencial de Longo Prazo

Produtividade torna-se o principal motor do crescimento de longo prazo

Fonte: Congressional Budget Office (CBO), Long-Term Economic Projections

HIGHLIGHTS

Tendências demográficas sugerem menor expansão da força de trabalho Ganhos de produtividade tornam-se mais relevantes para o crescimento.

  • Investimentos em infraestrutura e inovação
  • Tecnologias emergentes, incluindo AI

Liderança Tecnológica Sustenta Ganhos de Produtividade

Investimentos em tecnologias críticas reforçam a vantagem competitiva dos EUA

Data as of 2025.
Source: Investment Strategy Group, The Belfer Center for Science and International Affairs.

Data as of 2025.
Source: Investment Strategy Group, Conference Board. *Purchasing power parity.

Economia Americana Lidera Recuperação Pós-Pandemia

EUA são a única grande economia desenvolvida que retomou a trajetória de crescimento anterior a 2020.

Data through Q3 2025. Forecast through 2026. Source: Investment Strategy Group, Haver Analytics. Forecasts are estimated, based on assumptions, are subject to revision and may change as economic and market conditions change. There can be no assurance forecasts will be achieved. Confidential material not for distribution.

HIGHLIGHTS

Exhibit 3: GDP vs. Pre-Pandemic Trend

The US is the only major developed country whose economy has resumed growth to its pre-pandemic trend level.

Curva de Juros

Normalização da curva de juros sinaliza confiança no cenário de soft landing.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board.

HIGHLIGHTS

2022 – 2023

  • Inversão refletiu aperto agressivo e expectativa de desaceleração
  • Desaceleração ocorreu, mas sem contração do PIB

2025–2026

Inversão profunda da curva ocorreu sem recessão subsequente, evento raro historicamente

  • Crescimento positivo, porém moderado
  • Desinflação progressiva permitindo flexibilização da política monetária
  • Mercado de trabalho resiliente

Inflação

Choques inflacionários mostram caráter predominantemente transitório.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board.

HIGHLIGHTS
  • Tarifas comerciais como choques temporários
  • Cadeias globais em processo de normalização pós pandemia reduziu inflação de bens
  • Política monetária restritiva ancorou expectativas
  • Crescimento salarial apresenta sinais de moderação

Taxa Básica de Juros

Política monetária converge gradualmente para um novo patamar estrutural de juros.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board.

HIGHLIGHTS
  • Taxa entre 3,50% a 3,75% ao ano (menor desde setembro de 2022), foi mantido na reunião de janeiro de 2026 após uma série de cortes
  • Mercado antecipa trajetória gradual de flexibilização monetária ao longo de 2026, consistente com a convergência da inflação para a meta do Federal Reserve
  • O novo equilíbrio de juros tende a permanecer acima da média observada entre 2010–2020, período marcado por condições financeiras excepcionalmente acomodatícias

Título do Tesouro de 10 Anos

Rendimentos de longo prazo refletem prêmio de prazo associado a riscos fiscais e geopolíticos.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board.

HIGHLIGHTS

Prêmio de prazo (term premium) mais elevado

  • Déficits fiscais persistentes
  • Incerteza geopolítica

Empréstimos Imobiliários Corporativos (CRE Loans)

Normalização das condições de financiamento no Mercado Imobiliário.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board; Trep i CRE Multifamliy average spreads estimates.

HIGHLIGHTS
  • Spreads de CRE loans em compressão: ~180 bps (2023) → ~125–140 bps (Trepp-i)
  • Liquidez de crédito em recuperação, níveis mais fortes desde 2H21
  • Capital mais disponível, porém seletivo: lenders ativos, mas com underwriting disciplinado
  • CRE loan rates convergindo para mid 5%, vs. >6% no início de 2025

Juros Hipotecários

Taxas hipotecárias tendem a estabilizar próximas ao novo equilíbrio estrutural.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board.

HIGHLIGHTS

O novo patamar estrutural de juros altera a dinâmica entre compra e locação residencial.

  • Taxas hipotecárias tendem a estabilizar próximas a 6%, refletindo o novo regime de juros (“higher for longer”)
  • “Lock-in effect” reduz mobilidade residencial e comprime oferta no mercado secundário
  • Deterioração da affordability sustenta a demanda estrutural por locação

Conclusões - Cenário Macro

Crescimento moderado, juros estruturalmente mais elevados e restrições crescentes de oferta no mercado residencial.
  • Crescimento econômico resiliente, apesar da desaceleração no mercado de trabalho;
  • Desinflação permite flexibilização monetária gradual, com juros de longo prazo convergindo para um novo equilíbrio estrutural (~4%);
  • Taxas hipotecárias mais altas (~6%), limitando a affordability e sustentando a demanda por locação;
  • Volta da liquidez no crédito imobiliário corporativo (CRE Loans), com compressão de spreads;
  • Mercado imobiliário  entra em fase de menor expansão de oferta, refletindo o período anterior de juros elevados.

Implicações para o Mercado Imobiliário

Déficit de oferta residencial nos EUA supera 2 MM

Déficit de moradias e as restrições de affordability sustentam a demanda estrutural por aluguel.

Fonte: Realtor.com Calculations.

HIGHLIGHTS
  • Em 2025, a formação de domicílios (1,4M) superou o início de novas moradias (1,36M), ampliando o déficit habitacional
  • A desaceleração prevista nas entregas a partir de 2026, decorrente do menor volume de projetos iniciados recentemente, tende a agravar as restrições de oferta no médio prazo
  • Em um ambiente de baixa acessibilidade à casa própria (housing affordability), essas restrições de oferta tendem a sustentar a demanda estrutural por aluguel

Custo de Capital e o Ciclo de Investimento Imobiliário

Mudanças nos juros afetam imediatamente o investimento, enquanto oferta responde com atraso.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board; CoStar, multifamily nível nacional.

HIGHLIGHTS

Três regimes do ciclo

  1. Expansão do liquidez (2018-21)
  • Spreads positivos estimulam novas construções e estratégias baseadas em arbitragem financeira

  1. Choque monetário (2022-25)
  • Alta dos juros impacta acessibilidade e elimina arbitragem financeira
  • Oferta de imóveis aumenta devido a projetos iniciados no ciclo anterior

  1. Reequilíbrio monetário (2026-27)
  • Volta da liquidez e taxas de juros começam a cair
  • Menor volume de projetos iniciado durante período de juros altos leva a desaceleração da oferta e aumento da procura por aluguel

Expansão de liquidez (2018-2021)

Ambiente amplamente impulsionado por fatores macro (“beta-driven”).

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board; CoStar, multifamily nível nacional.

HIGHLIGHTS

1. Expansão do liquidez (2018-21)

  • Spread positivo:
    Cap rates significativamente acima do custo da dívida impulsionaram crescimento via arbitragem financeira, mesmo sem ganhos operacionais.

  • Baixa dispersão de performance: Condições macro favoráveis sustentavam retornos amplamente distribuídos entre estratégias e gestores.

  • Riscos latentes de alavancagem:
    Uso intensivo de alavancagem nesse período cria vulnerabilidades que começaram a emergir agora.

Choque Monetário (2022-2025)

Aumento do custo de capital reforça a demanda por locação e provoca reprecificação de ativos.

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board; CoStar, multifamily nível nacional.

HIGHLIGHTS

2. Choque Monetário (2022-2025)

  • Demanda por locação:
    Elevação das taxas hipotecárias reduziu a “affordability”, sustentando a demanda estrutural por locação;

  • Pipeline herdado do ciclo anterior:
    O mercado absorve simultaneamente um pico de entregas herdado do ciclo anterior de juros baixos, criando pressão temporária de oferta;

  • Reposicionamento anticíclico:
    Juros mais altos reduzem novos projetos e favorecem o Build to Rent (menos sensível aos juros de financiamento) para entregar na etapa seguinte.

Reequilíbrio Monetário (2026-2027)

Geração de retornos volta a depender da capacidade de execução (“alpha-driven”).

Fonte: Federal Reserve Bank of St. Louis; Federal Reserve Board; CoStar, multifamily nível nacional.

HIGHLIGHTS

3. Reequilíbrio Monetário (2022-2025)

  • Com menos arbitragem, a geração de valor passa a depender de melhorias operacionais e crescimento do NOI
    (value-add);

  • Refinanciamentos em ambiente de juros mais altos e maturidade de dívidas do ciclo anterior pressionam sponsors a recapitalização ou venda forçada de ativos;

  • Reprecificações forçadas em determinados ativos, frequentemente abaixo do custo de reposição;

  • Maior liquidez e compressão de spreads (CRE loans), favorecem estratégias oportunísticas (distressed acquisitions e distressed credit.

Oportunidades de mercado

Oportunidades de mercado

Reestruturações de capital, aquisição de ativos estressados & geração de valor operacional.
  • Affordability crisis
  • Demanda estrutural por locação
  • Entregas limitadas de novos projetos/ efeito lockin
  • Retorno da liquidez e redução de juros

Oportunidades de Capital

Stress de refinanciamentos
  • Distressed acquisitions
  • Distressed credit

Oportunidades de criação de valor

Execução operacional (geração de Alpha)
  • Value Add
  • Ativos com bons fundamentos
  • Fluxo de caixa operacional

Ambiente favorece gestores com capacidade de originação e execução

Aviso Legal

Este importante aviso legal é parte integrante deste material e foi preparado exclusivamente pela Ativore Gestora de Recursos Ltda. (“Ativore”), na qualidade de gestora dos veículos de investimento. As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários. Esta apresentação e as informações aqui contidas não devem ser consideradas como aconselhamento financeiro, jurídico, contabilístico, fiscal ou de investimento, nem para qualquer outra finalidade. Certas declarações contidas neste material constituem “declarações prospectivas”, que estão sujeitas a riscos, incertezas, e pressupostos sobre nós, podem incluir projeções do nosso desempenho financeiro futuro, as nossas ofertas de serviços futuros, a nossa oportunidade potencial de mercado, as nossas estratégias de crescimento antecipado, e tendências antecipadas no nosso negócio. Em alguns casos, o(s) destinatário(s) deste material pode(m) identificar estas declarações através de palavras prospectivas tais como “antecipar”, “esperar”, “sugerir”, “planear”, “acreditar”, “pretender”, “prever”, “estimar”, “alvo”, “projeto”, “deveria”, “poderia”, “faria”, “poderá”, “poderá” ou “irá”, o negativo destes termos e outras expressões semelhantes. A nossa gestão não pode prever todos os riscos, nem podemos avaliar o impacto de todos os fatores do nosso negócio ou a medida em que qualquer fator, ou combinação de fatores, pode causar resultados reais materialmente e adversamente diferentes daqueles contidos em quaisquer declarações prospectivas que possamos fazer. Embora acreditemos que as expectativas refletidas nas declarações prospectivas são razoáveis, não podemos garantir resultados futuros, nível de atividade, desempenho ou realizações. Estas declarações são inerentemente incertas e o(s) destinatário(s) deste material são aconselhados a não depositar confiança indevida em tais declarações prospectivas como previsões de desempenho futuro ou de outra forma. A informação aqui fornecida relativa à nossa indústria e aos mercados em que operamos, incluindo as nossas expectativas gerais e posição no mercado, oportunidade de mercado, e dimensão do mercado, baseia-se em informações de várias fontes e em pressupostos que temos feito de tempos em tempos que se baseiam nessas informações e noutras fontes semelhantes. Esta informação envolve várias hipóteses e limitações e o(s) destinatário(s) deste material não se baseará(ão) em tais estimativas para qualquer finalidade. As informações contidas nesta apresentação não constituem nem fazem parte de, e não devem ser interpretadas como uma oferta ou convite para subscrever, integralizar ou de outra forma adquirir qualquer dos nossos títulos ou títulos das nossas filiais ou afiliadas, nem devem constituir a base de, ou ser invocadas em relação a qualquer contrato de compra ou subscrição de qualquer dos nossos títulos ou de qualquer das nossas filiais ou afiliadas, nem devem constituir a base de, ou ser invocadas em relação a qualquer contrato ou compromisso. As opiniões expressas nesse material são da Ativore e são baseadas na data de sua apresentação, podem mudar a qualquer momento e não consideram qualquer fato que possa ter surgido após esta data, não sendo obrigação da Ativore atualizar este material para refletir ocorridos após sua apresentação. ESTE MATERIAL NÃO PODE SER REPRODUZIDO OU DISTRIBUÍDO, NO TODO OU EM PARTE, PARA OUTRAS PESSOAS QUE NÃO OS DESTINATÁRIOS ORIGINAIS.

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ABSTENÇÃO DE OFERTA PÚBLICA. Não foi tomada qualquer medida ou ação que permita uma oferta pública dos veículos de investimentos da Ativore baseados em Luxemburgo, Estados Unidos ou Ilhas Virgens Britânicas (BVI) em quaisquer jurisdições onde seja necessária uma ação para esse fim. Este material e quaisquer outros documentos relativos aos veículos de investimento da Ativore não constituem uma oferta ou solicitação em qualquer jurisdição em que uma oferta ou solicitação não seja autorizada, ou em que a pessoa que faz a oferta ou solicitação não esteja qualificada para o fazer, ou a qualquer pessoa a quem seja ilegal fazer tal oferta ou solicitação. OFERTA NO BRASIL. A oferta dos veículos de investimento da Ativore baseados em Luxemburgo, Estados Unidos ou Ilhas Virgens Britânicas (BVI) não será realizada por qualquer meio que constitua uma oferta pública no Brasil ao abrigo da Lei n.º 6.385, de 7 de dezembro de 1976, ou ao abrigo da Resolução nº CVM 160, datada de 2 de janeiro de 2022. A oferta dos veículos de investimento da Ativore baseados em Luxemburgo, Estados Unidos ou Ilhas Virgens Britânicas (Ilhas Virgens Britânicas (BVI) não será realizada por qualquer meio que constitua uma oferta pública no Brasil ao abrigo da Lei n.º 6.385, de 7 de dezembro de 1976, ou ao abrigo da Resolução nº CVM 160, datada de 2 de janeiro de 2022. A emissão, colocação e venda dos veículos de investimento da Ativore baseados em Luxemburgo, Estados Unidos ou Ilhas Virgens Britânicas (BVI) não foram nem serão registadas na Comissão de Valores Mobiliários ou em qualquer outra autoridade reguladora brasileira. Qualquer representação em contrário seria inverídica e ilegal. Documentos relativos dos veículos de investimento da Ativore baseados em Luxemburgo, Estados Unidos ou Ilhas Virgens Britânicas (BVI) não podem ser fornecidos ao público no Brasil, uma vez que uma oferta pública não está a ser realizada no Brasil, nem podem ser utilizados em conexão com qualquer oferta para subscrição ou venda dos valores mobiliários ao público no Brasil. As informações contidas neste material publicitário sobre o possível veículo de investimento da Ativore constituído no Brasil são de caráter exclusivamente informativo, com o objetivo de apresentar dados sobre o veículo de investimento a ser constituído para avaliar sua viabilidade econômica, sem qualquer intenção de promover, oferecer ou vender valores mobiliários. 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Além disso, os veículos de investimento da Ativore baseados nos Estados Unidos não foram, nem serão registados sob a US Investment Company Act of 1940 conforme alterada, com base em uma isenção de registo prevista na Secção 3(c)(7) da mesma. Qualquer US Person será obrigada a garantir aos veículos de investimento da Ativore baseados nos Estados Unidos que é: (i) um “accredited investor” tal como definido na Regra 501(a) do Regulamento D ao abrigo da US Securities Act; e (ii) um “qualified purchaser” tal como definido na Secção 2(a)(51) da US Investment Company Act. Os prestadores de serviços relevantes não estão registados como consultores de investimento ao abrigo da US Investment Advisers Act de 1940, com as alterações que lhe foram introduzidas. A lista de disclaimers acima não é exaustiva e outros riscos e incertezas podem causar resultados que podem diferir materialmente dos contidos nas estimativas e projeções feitas pela Ativore sobre o futuro.

Pedro Becker

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