ÍNDICE
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CENÁRIO MACRO
Janela Oportunística: Aparente Sucesso do FED em Fazer um “Soft Landing”
Fonte: U.S. Bureau of Economic Analysis, FOMC Summary of Economic Projections for the Growth Rate of Real Gross Domestic Product, Central Tendency.
MACRO | DESTAQUES
Apesar das fortes críticas à atuação do FED, primeiramente pela demora em subir os juros e, em um segundo momento, pela agressividade da subida, o mercado prevê um PIB crescendo na casa dos 2% nos próximos anos.
Se confirmadas essas projeções, o FED terá conseguido realizar o “Soft Landing” desejado, ou seja, a redução da inflação para a meta sem que houvesse uma recessão econômica.
Isso é uma ótima notícia, que coloca a economia americana novamente em uma trajetória saudável de crescimento, sem grandes pressões inflacionárias, a princípio, o que permite a estabilização das taxas de juros em patamares menores do que o atual.
Janela Oportunística: Inflação sob Controle e “Dovish Pivot”
Fonte: U.S. Bureau of Economic Analysis, U.S. Bureau of Labor Statistics, Board of Governors of the Federal Reserve System; Análise: Ativore Asset.
MACRO | DESTAQUES
Com a expectativa de convergência da inflação em direção à meta de longo prazo de 2,0%, o FED iniciou o “dovish pivot” em setembro, reduzindo a taxa básica em 50 pontos-base para a faixa de 4,75%–5,00%.
O mercado projeta que, a partir de agora, os cortes continuem em maior ou menor intensidade dependendo dos indicadores de emprego e inflação.
Ainda assim, projeta-se que a taxa de juros básica (Federal Funds Rate), no futuro, não cheguem a patamares tão baixos como no passado recente e que se estabilizem em níveis próximos a 3%.
Janela Oportunística: Taxas de Juros e o Efeito Defasado (“Time Lag”) nos Cap Rates
Fonte: Green Street, Freddie Mac; Análise: Ativore Asset.
MACRO | DESTAQUES
Quando os juros começam a cair, o mercado imobiliário privado não responde imediatamente, como acontece no mercado público, no qual as informações são rapidamente incorporadas aos preços de quotas e ações negociadas em bolsa.
Essa defasagem temporal, o “Time Lag”, existe porque os mercados privados demoram a incorporar novas informações e condições de mercado aos preços. As negociações dos ativos reais ocorrem ao longo de vários meses e a descoberta dos novos preços de mercado é demorada.
Observando-se o gráfico ao lado é possível ver como a curva de cap rate se encaixa melhor (maior correlação) com a curva do 30-year mortgage avançada em um ano.
Correlações entre Cap Rates Setoriais e Federal Funds Rate (FFR), 30-Year Mortgage Rate e 10-Year Treasury
Análise: Ativore Asset.
MACRO | DESTAQUES
Devido ao “time lag”, espera-se que os cap rates permaneçam estáveis por um a dois anos, antes de começarem a cair.
Outra forma de enxergar isso é que os custos de empréstimo irão diminuir antes que os valores das propriedades aumentem.
Esse fenômeno ocorre em todos os segmentos de propriedades em maior ou menor grau.
Nos próximos 12 a 24 meses, isso abre uma janela de oportunidade para investimento em imóveis posicionados em setores com bons fundamentos.
Contexto Mercado Residencial
(Multifamily e Single-Family)
Contexto – Déficit Habitacional e Queda nas Construções
Fonte: U.S. Census Bureau, U.S. Department of Housing and Urban Development; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Com a crise de 2008, houve um déficit considerável de construções de unidades residenciais nos EUA.
A partir de 2011, o ritmo de construções voltou a subir e vinha se recuperando para o patamar médio histórico.
Entretanto, com a forte subida nos juros a partir de 2022, houve uma queda de 26% no volume de construção de novas unidades, o que reduzirá a oferta futura.
Contexto – Demanda Estrutural Futura
Fonte: US Census Bureau; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A demanda estrutural de longo prazo nos EUA deve permanecer, com cerca de 11,8milhões de novas famílias sendo formadas entre 2024 e 2033.
Somam-se a essas 11,8 milhões de unidades, o déficit atual, estimado em cerca de 3,2 milhões de unidades, e a obsolescência, estimada em cerca de 450 mil unidades por ano.
Assim, em termos de demanda, estima-se a necessidade de cerca de 19,5 milhões de unidades residenciais na próxima década nos EUA.
Contexto – Queda em Licenças para Novas Construções e Vantagem do Aluguel
Fonte: U.S. Census Bureau, U.S. Department of Housing and Urban Development, CBRE; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A forte queda na emissão de permissões para novas construções também é um indicador de uma oferta futura mais restrita.
A CBRE estima que, até 2028, o pagamento mensal de uma hipoteca média permaneça 38% maior do que o aluguel médio.
A diferença deve persistir mesmo levando em consideração as expectativas para os preços das propriedades, as taxas de juros e o crescimento do aluguel.
Espera-se que a vantagem da locação sobre a aquisição permaneça mesmo após os cortes nas taxas de juros.
Contexto – Preço Elevado das Residências nos EUA
Fonte: U.S. Census Bureau, U.S. Department of Housing and Urban Development, CBRE; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Além dos juros mais altos, um dos principais fatores que tem impulsionado o mercado de locação é o custo em elevação das residências nos EUA.
A queda abrupta no ritmo de construções após 2008 é um dos fatores que explica o aumento generalizado de preços nesse mercado.
E dada a queda no ritmo de novas construções, após 2022, projeta-se que esse cenário vá perdurar por muitos anos ainda.
apartamentos
(Multifamily)
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: U.S. Census Bureau, U.S. Department of Housing and Urban Development, CBRE; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
O segmento de multifamily se tornou, ao longo dos últimos 20 anos, o principal segmento de investimento no mercado imobiliário americano, superando largamente o segmento de escritórios.
O time lag do segmento, de 1 a 1,5 anos, é uma boa janela de entrada nesse segmento, que apresenta fundamentos de longo prazo sólidos.
Em um cenário com juros um pouco mais altos, projeta-se que os cap rates médios fiquem estáveis por mais algum tempo em torno de 5,8% até começarem a cair para níveis mais próximos a 5,3%.
As condições de financiamento, por outro lado, já têm melhorado com a incorporação das projeções de queda nas taxas de juros.
Métricas Operacionais
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A entrada de uma oferta maior de propriedades multifamily em 2023-2024 reduziu a pressão de demanda e fez com que a taxa de ocupação caísse de 97% para cerca de 94%.
Projeta-se que, nos próximos 5 anos, a ocupação média para os EUA permaneça estável em torno de 94%, 95%, compatível com o histórico.
Já os aluguéis, que subiram bastante após o início da pandemia, devem subir de forma mais moderada nos próximos 5 anos, a taxas próximas ao crescimento histórico de 3% a 4% ao ano.
Descasamento entre Construção e Entrega de Unidades
Fonte: US Census Bureau e HUD; Real Page/ Berkadia; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Há um intervalo de aproximadamente 2 anos entre o início das construções e a entrega de propriedades multifamily.
Com um forte aumento nas taxas de juros, houve uma queda significativa no início de novas construções de apartamentos. As construções iniciadas em 2022 estão sendo entregues em 2024, com uma redução acentuada nas entregas a partir de 2026.
Entre 2026 e 2028, espera um ritmo de entregas abaixo do ritmo dos últimos 10 anos, o que é uma oportunidade para incorporadores que conseguirem entregar projetos nessa janela com menos concorrência.
Oferta e Demanda
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Como o aumento da popularidade da locação residencial (por necessidade ou por opção), a oferta anual de apartamentos em propriedades multifamily vem subindo desde 2011, com aceleração no pós-pandemia.
A absorção, por sua vez, que vinha próxima a 1,5% ao ano, explodiu após 2020 e despencou após 2022.
Mais recentemente, tem voltado aos patamares históricos de 1,5% ao ano, reforçada pela crescimento estrutural da demanda.
A tendência, de 2025 em diante, é que a oferta volte a crescer em um ritmo menor e que oferta e demanda voltem a se equilibrar.
VISÃO ATIVORE
APARTAMENTOS (MULTIFAMILY)
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Neutro
Até o início de 2025, tem-se um volume grande de propriedades sendo entregues e fazendo lease-up, o que significa uma disputa maior pelos inquilinos e um desempenho operacional pior. Pode ser uma oportunidade de aquisição de propriedades operacionais com desconto, especialmente aquelas que têm prazo de financiamento vencendo e precisarão ser vendidas.
Alguns mercados estão com excesso de oferta que ainda precisa ser absorvida, antes que haja melhora nas métricas operacionais. É preciso selecionar bem os mercados atrativos para se fugir de competição predatória.
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Positivo
A partir de 2026 o ritmo de entregas deve diminuir substancialmente e boa parte das unidades entregues entre 2023 e 2024 já devem ter sido absorvidas. Isso cria uma ótima janela para os incorporadores que conseguirem entregar projetos entre 2026 e 2028, já que a concorrência tende a ser baixa.
No longo prazo, a demanda estrutural deve permanecer saudável, acompanhada por um nível de oferta também mais estável, já que o custo de construção e o custo com financiamento dificilmente permitirão uma expansão de oferta tal como houve em 2023-2024.
Viés positivo: busca ativa por oportunidades
- Oportunidades de aquisição de imóveis operacionais com desconto de operadores que têm financiamentos vencendo.
- A partir de 2025, fundamentos estruturais positivos devem voltar a impulsionar o segmento.
Atenção para investidores:
- Alguns mercados devem ser evitados porque tiveram um boom de construções desproporcional ao crescimento da demanda. Nesses mercados, a vacância aumentou e os aluguéis efetivos tem crescido pouco ou não crescido. O conhecimento do balanço entre oferta e demanda no nível micro é crítico, portanto.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
Single-Family Rentals
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
O mercado institucional de Single-Family Rentals é relativamente novo e vem se expandindo.
Os cap rates no segmento de Single-Family Rentals tendem a acompanhar os cap rates de Multifamily.
Projeta-se que esses cap rates devam subir um pouco antes de voltarem a cair.
Esse mercado é, tipicamente, dominado por pessoas físicas. Portanto, é menos profissionalizado e mais ineficiente, o que pode gerar oportunidades para investidores profissionais.
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A casa Single-Family é a moradia preferida do americano típico. Em um momento de mercado em que a aquisição da casa própria tem sido um objetivo difícil para muitas famílias, o aluguel de casas Single-Family tem ganhado destaque.
O aluguel desse tipo de casa é impulsionado pelos mesmos fundamentos de longo-prazo que influenciam positivamente o segmento de apartamentos em propriedades multifamily – queda na oferta futura, demanda resiliente e dificuldade de aquisição da casa própria.
As taxas de ocupação do segmento estão próximas às máximas históricas.
E os aluguéis têm subido de forma consistente desde 2017.
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A oferta no segmento cresce paulatinamente desde 2012, após a crise de 2008, que atingiu a construção de Single-Family Homes mais fortemente.
Desde o aumento dos juros em 2022, iniciou-se uma leve retração na construção desse tipo de imóvel.
A demanda, porém, é consistentemente maior do que a oferta desde 2015, o que explica a melhora nas métricas operacionais do segmento.
Com a pandemia e uma valorização ainda maior da moradia em casas, mais espaçosas e com mais áreas abertas do que os apartamentos, a demanda por aluguéis em Single-Family se intensificou ainda mais e deve permanecer alta.
VISÃO ATIVORE
APARTAMENTOS (MULTIFAMILY)
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Neutro
Até o início de 2025, tem-se um volume grande de propriedades sendo entregues e fazendo lease-up, o que significa uma disputa maior pelos inquilinos e um desempenho operacional pior. Pode ser uma oportunidade de aquisição de propriedades operacionais com desconto, especialmente aquelas que têm prazo de financiamento vencendo e precisarão ser vendidas.
Alguns mercados estão com excesso de oferta que ainda precisa ser absorvida, antes que haja melhora nas métricas operacionais. É preciso selecionar bem os mercados atrativos para se fugir de competição predatória.
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Positivo
A partir de 2026 o ritmo de entregas deve diminuir substancialmente e boa parte das unidades entregues entre 2023 e 2024 já devem ter sido absorvidas. Isso cria uma ótima janela para os incorporadores que conseguirem entregar projetos entre 2026 e 2028, já que a concorrência tende a ser baixa.
No longo prazo, a demanda estrutural deve permanecer saudável, acompanhada por um nível de oferta também mais estável, já que o custo de construção e o custo com financiamento dificilmente permitirão uma expansão de oferta tal como houve em 2023-2024.
Viés positivo: busca ativa por oportunidades
- Sólidos fundamentos estruturais para o segmento residencial com um todo.
- A preferência por casas Single-Family e a dificuldades de aquisição da casa própria são fatores que têm impulsionado fortemente o segmento de locação de Single-Family.
- Tradicionalmente, as casas Single-Family eram alugadas uma a uma, de forma independente. Atualmente, ganha força o mercado de locação em condomínios de casas em que todo o condomínio é voltado para a locação. Esse modelo, combina a preferência do consumidor por esse tipo de produto com uma maior eficiência de gestão do negócio.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
VAREJO
(Strip Malls)
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Projeção e Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Historicamente, os cap rates médios ficavam entre 6% e 7%.
Com o aperto monetário, verificou-se uma subida acima do patamar de 7%.
Por causa do time lag de 1 a 1,5 anos, há uma tendência de queda nos cap rates de forma mais geral a partir do final de 2025, o que representa uma janela oportunística para aquisições.
O custo de financiamento, porém, já iniciou sua trajetória de queda, influenciando positivamente as compras no varejo e o financiamento para aquisição de propriedades.
Métricas Operacionais
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Recuperação acentuada do segmento após pandemia.
Ocupação em 93,6%, próxima às máximas históricas.
A taxa de ocupação é pressionada principalmente pela falta de oferta de espaços.
Aluguéis, porém, estáveis no longo prazo, com leve aumento desde 2021 (+9,7%).
O aumento na ocupação tende a reforçar a tendência de aumento nos aluguéis.
Por outro lado, o segmento enfrenta dificuldades para reajustar aluguéis, uma vez que os varejistas tem tido pouco aumento de vendas por pé-quadrado.
Oferta e Demanda
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Desde 2009, queda muito acentuada na oferta de novos espaços.
Atualmente, nível de construção abaixo de 0,5% do inventário ao ano.
Além da baixa oferta de novas propriedades, muitos strip-malls bem localizados e antigos têm sido demolidos para dar lugar a outros tipos de imóveis (principalmente imóveis residenciais). Isso também pressiona a oferta para baixo.
A demanda por novos espaços cresce pouco, mas tem superado a oferta desde 2012.
Custo de Desenvolvimento e Oferta Futura
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Os baixíssimos níveis de oferta se explicam pela elevação dos custos de construção, em comparação com os valores dos aluguéis.
Desenvolver um strip-mal novo pode custar mais do que o dobro de um imóvel equivalente mais antigo.
Assim, atualmente, só tem sido construídos novos strip-malls quando cerca de 60% dos inquilinos já assinaram contratos de locação com valores de aluguel elevados. E isso só tem acontecido em locais de renda alta e/ou locais muito desejados pelos varejistas.
A associação entre aluguéis estáveis e custos de construção elevados não possibilitará aumento de estoque no curto e médio prazos. O setor tem o menor crescimento de oferta projetado para o ciclo 2024 – 2028.
Falta de Viabilidade para Novas Construções
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Com os níveis atuais de aluguel, é muito difícil que “a conta feche” para o desenvolvimento de novas propriedades de varejo.
Em um levantamento feito pela Green Street, os valores médios de aluguel teriam que subir 65%, na média dos 50 maiores mercados, para que o desenvolvimento de novas propriedades fosse economicamente viável nesses mercados.
O único grande mercado em que os valores dos aluguéis já justificariam o desenvolvimento de novas propriedades é o de Miami.
Ironicamente, nos locais onde o aluguel precisa subir menos (San Jose, NYC etc.), a dificuldade de construção é grande (dificuldade de licenciamento, “nimbysm” etc.).
Vendas no Varejo e Penetração do E-Commerce
SETORIAL | DESTAQUES
O crescimento estável nos gastos no varejo nos EUA é o que tem garantido a perenidade da demanda por espaços. Embora esse fator seja bastante influenciado por flutuações econômicas de curto prazo, não se espera, no longo prazo, uma retração nos gastos do consumidor americano.
Por outro lado, tem-se um crescimento forte do varejo on-line, atingindo já 16% de participação nos gastos no varejo.
Os strip-malls, por sua vez, acabam estando mais protegidos do que outros tipos de varejo, por se posicionarem como varejo de vizinhança, focando em venda de alimentos e serviços (restaurantes, lanchonetes, academias, clínicas, salão de beleza, entretenimento etc.).
Fonte: U.S. Census Bureau; Análise: Ativore Asset.
Cap Rates dos REITs por Tipo de Propriedade
Cap Rates REITs – por Tipo de Propriedade (Agosto/24)
Gateway = Boston, D.C. Metro, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle.
Primário = Austin, Chicago, Dallas, Denver, Houston, Long Island, Northern NJ, Oakland, Orange County, Portland, San Diego, San Jose, South Florida.
Secundário = Outros mercados dentro dos 50 maiores da Green Street.
Terciário = Ativos localizados fora dos 50 maiores mercados da Green Street ou a uma hora ou mais do centro.
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Os strip-malls de vizinhança (Neighborhood Center) tendem a ter cap rates menores do que os strip-malls maiores e que não são de bairro (Power Center). Isso se dá pela natureza dos varejistas de vizinhança, que tem o apelo da conveniência, da oferta de serviços e de supermercado, sendo, portanto, menos afetados pelo varejo on-line.
Considerando o portfólio dos 11 REITs focados em varejo, com exceção dos cap rates em mercados “Gateway”, tem-se visto uma ligeira redução dos cap rates de todos os tipos de strip-malls em todos os mercados (valorização dos imóveis).
VISÃO ATIVORE
VAREJO DE VIZINHANÇA (STRIP-MALLS)
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Positivo
Taxa de ocupação em alta e aluguéis com leve crescimento sugerem um cenário positivo para o segmento de strip-malls no curto prazo.
A estabilização no patamar de gastos no varejo e a queda na confiança do consumidor americano são fatores que podem reduzir as receitas no setor e a demanda por novos espaços.
A queda nos juros, porém, tende a impulsionar novamente os gastos dos consumidores americanos, beneficiando o varejo diretamente.
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Positivo
Como principais fatores favoráveis ao crescimento no longo prazo, tem-se a baixíssima oferta de novos espaços (em função de custos de construção elevados e não compatíveis com os valores de locação) e o crescimento de longo prazo nos gastos do consumidor americano.
Por outro lado, o segmento tende a enfrentar uma competição cada vez maior com o e-commerce, o que tende a limitar a expansão da demanda por espaços físicos.
Viés positivo: busca ativa por oportunidades
- Embora não seja esperado um grande crescimento da demanda, a oferta de novos espaços permanecerá muito limitada por muitos anos ainda, reduzindo muito os riscos de investimento e mantendo a atratividade do segmento no longo prazo.
- Com retornos correntes mais elevados (cap rates mais altos) o segmento de strip-malls manteve-se com alavancagem positiva durante todo o ciclo de alta dos juros, tendência que deve se reforçar com a queda projetada para o custo dos financiamentos.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
Logística
(Industrial)
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Os cap rates médios do segmento de logística vêm de patamares muito baixos depois do boom de crescimento que o setor viveu na pandemia.
Projeta-se ainda um aumento nos cap rates nos próximos dois anos antes que voltem a baixar.
Parte desse movimento é explicado pelo descasamento recente entre oferta e demanda no momento atual.
Métricas Operacionais
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
O crescimento do varejo on-line impulsionou fortemente a demanda por instalações logísticas, fazendo com que a ocupação passasse de 86% para quase 97%, no pico, em 2022.
Com o arrefecimento da demanda e aumento na oferta, a ocupação caiu para cerca de 94%, patamar ainda historicamente alto.
O valor médio do aluguel, acima de US$ 10 por pé-quadrado, também está próximo às máximas históricas. Entretanto, até que a nova oferta seja absorvida, deve se manter nesse patamar pelos próximos 1 a 2 anos.
Oferta e Demanda
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
O tempo necessário entre licenciamento e construção de imóveis logísticos fez com que houvesse um desbalanceamento recente entre a oferta e a demanda desse tipo de propriedade.
Justamente quando a demanda tem retrocedido, depois do boom da pandemia, a oferta tem aumentado, com consequente aumento de vacância no segmento.
Queda na Oferta Futura e Participação do E-Commerce
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Desde o pico, porém, no final de 2022, o volume de imóveis logísticos em construção tem caído consideravelmente, conforme são concluídos e entregues ao mercado.
A expectativa é que, para os próximos dois anos, o volume de entregas volte para patamares pré-pandemia, o que deve ajudar a estabilizar a relação entre oferta e demanda futura.
Quanto à demanda de longo prazo, além do crescimento orgânico das vendas em geral, é esperado que varejo on-line continue crescendo e sustentando a demanda por instalações logísticas.
VISÃO ATIVORE
VAREJO DE VIZINHANÇA (STRIP-MALLS)
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Negativo
No curto prazo, o segmento de imóveis logísticos ainda deve sofrer com uma oferta maior do que a demanda e uma certa acomodação do setor.
A tendência é de que os cap rates subam um pouco mais antes de começarem a cair novamente.
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Positivo
O crescimento do varejo, em geral, beneficia o segmento de imóveis logísticos no longo prazo.
O crescimento do e-commerce, em particular, é um driver de demanda estrutural também positivo.
Movimentos de “onshoring” e “nearshoring” devem beneficiar o setor – além de internalizar a produção, as empresas estão mais preocupadas em ter cadeias de suprimento mais resilientes, o que tende a aumentar a demanda por instalações logísticas no país.
Viés neutro: segmento ainda se acomodando antes de melhorar
- No curto prazo, o segmento passa por uma acomodação e tende a ter um desempenho pior do que outros segmentos.
- No médio e longo prazos, porém, com um maior equilíbrio entre oferta e demanda, é um setor promissor que tem fundamentos estruturais interessantes.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
Self-Storage
Contexto – Impacto da Redução no Volume de Vendas de Imóveis Residenciais
Fonte: NAR – National Association of Realtors; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Com a alta dos juros para financiamento imobiliário a partir de 2022, houve uma queda relevante na quantidade de residências vendidas nos EUA.
Menos vendas se refletem em menos mudanças de moradia que, por sua vez, são um dos principais vetores de demanda para a utilização de self-storages.
Dessa forma, o segmento de self-storage, apesar de ainda ter métricas operacionais relativamente saudáveis, tem visto uma queda de demanda que só deve ser revertida com a queda nos juros e o aumento nas negociações de residências nos EUA.
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Tipicamente, os cap rates do segmento de self-storage seguem os cap rates do segmento de multifamily com um spread de aproximadamente 0,5% para cima.
Desde 2015, os cap rates médios do segmento estiveram entre 5% e 6%, descendo para próximo de 4% no auge da pandemia.
Projeta-se, agora, que fiquem estáveis na casa dos 6%.
Métricas Operacionais
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Com a queda na demanda e o aumento na oferta, a taxa de ocupação caiu do recorde histórico de 97% para os atuais 93%.
Já os aluguéis médios também tiveram recuo relevante de quase 20% desde o pico.
Ainda assim, os preços atuais estão em patamar superior ao pré-pandemia e o uso de self-storages pela população americana continua se expandindo.
Oferta e Demanda
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
A oferta de self-storage já vinha crescendo desde 2018 e o setor vem passando por um processo de profissionalização e de consolidação.
Durante a pandemia, a absorção de espaços cresceu fortemente para patamares recordes, já que muitas pessoas quiseram ter mais espaço em casa para um home office, ou porque passaram a ficar mais em casa, receber mais amigos etc.
Nos últimos dois anos, porém, houve forte retração na demanda, por causa da queda nas vendas de residências e consequente diminuição nas mudanças de moradia.
No médio e longo prazos, com a retomada nas mudanças, oferta e demanda tendem a se equilibrar novamente.
Competição em Preço no Segmento
Fonte: Skyview Advisors – Q1 2024 Self-Storage REIT Report; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Embora o mercado de self-storage seja ainda bastante pulverizado, os REITs acabam influenciando o mercado como um todo com suas práticas de negócio.
E uma das consequências da redução momentânea da demanda, é que tem havido uma certa guerra de preços entre os REITs focados self-storage.
Esses players têm adotado políticas agressivas de desconto nos primeiros 1 a 3 meses de locação, visando atrair os consumidores.
Apesar dos descontos serem temporários, podem ser bem agressivos, chegando a 50% nos primeiros 1 a 3 meses de locação. No curto prazo, isso tem afetado negativamente a performance do segmento.
VISÃO ATIVORE
Self-Storage
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Negativo
A queda na venda de imóveis impactou negativamente o segmento de self-storage, já que a mudança de moradia é um dos principais vetores de demanda do setor.
Com a queda de demanda, descontos agressivos estão sendo implementados pelos principais REITs do setor.
A queda nos juros deve marcar o início do ciclo de melhora nos indicadores do segmento, puxados pelo aumento no número de transações de residências.
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Positivo
No médio prazo, com o reestabelecimento do volume de transações de residências, a tendência é de aumento na demanda por self-storages.
Outras tendências de longo prazo também contribuem para a atratividade do segmento:
Aumento da população de locatários e desejo de maior mobilidade;
Crescimento do e-commerce;
Envelhecimento populacional e “downsizing”.
Viés neutro: segmento ainda deve se passar por acomodação antes de melhorar
- No curto prazo, o setor tem o desafio de queda na demanda e de uma certa guerra de preços.
- Entretanto, com a queda nos juros, espera-se um aumento no volume de transações de imóveis, mais mudanças de moradia e aumento moderado na demanda por self-storages.
- Os fundamentos de longo prazo também favorecem o investimento no segmento.
- A profissionalização e a consolidação do segmento representam grandes oportunidades para investidores, já que mais de 60% das propriedades é gerida por operadores “mom-and-pop”. A automação e o emprego de novas tecnologias também tem sido uma fronteira de crescimento no segmento.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
Escritórios
Cap Rate – Histórico e Projeção
Fonte: Green Street; Projeção: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Com o trabalho remoto, houve uma subida drástica dos cap rates médios, de cerca de 6% para quase 11%. Essa subida representa uma desvalorização média de 45% das propriedades.
Segundo projeções da Green Street, o cap rate médio do segmento deve se manter estável até o primeiro trimestre de 2025, quando começa a cair para o patamar de 10%, até 2028.
Mesmo com uma queda, esse é o maior patamar de cap rates da história do segmento.
Métricas Operacionais
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
O segmento de escritórios foi, sem dúvida, o mais afetado estruturalmente pela pandemia e pelo trabalho remoto.
A taxa de ocupação vem caindo drasticamente e já passou de 89% para 82%.
Com um nível de vacância tão alto, mesmo que o segmento inicie uma recuperação a partir de 2024, muito anos serão necessários para a absorção da oferta ociosa.
Os aluguéis médios também estão em declínio, encontrando-se em patamares de 2008.
Oferta e Demanda
Fonte: Green Street; Análise: Ativore Asset.
SETORIAL | DESTAQUES
Parte da nova oferta de escritórios já estava em construção e foi sendo entregue mesmo durante a pandemia, agravando a situação do segmento. Somente escritórios de alto-padrão (AAA) em locais premium continuam sendo construídos.
A conversão de escritórios em apartamentos pode ajudar a reduzir a oferta excedente, mas esse é um movimento bastante limitado, já que lajes corporativas são pouco compatíveis com projetos de apartamentos.
Com o trabalho remoto, houve um deslocamento estrutural da demanda para patamares inferiores.
Espera-se, no entanto, uma lenta recuperação da demanda ao longo dos próximos anos, conforme aumenta a pressão pelo retorno aos escritórios.
VISÃO ATIVORE
ESCRITÓRIOS
Cenários de Curto e Médio Prazos
Curto Prazo (1 a 2 anos): Viés Bastante Negativo
Com exceção de escritórios de alto-padrão em locais nobres, a maioria dos players do segmento encontram-se em situação bastante complicada, com vacância em alta e baixo poder de barganha frente aos inquilinos, dada a forte concorrência no segmento.
Escritórios classe B e C têm sido mais afetados, porque muitos inquilinos aproveitaram para migrar suas operações para lugares menores, porém com mais qualidade (classe A, AA ou AAA).
Médio Prazo (3 a 5 anos): Viés Negativo
A situação no médio prazo tende a melhorar um pouco, conforme mais empresas convoquem seus funcionários de volta aos escritórios.
O enfraquecimento do mercado de trabalho também contribui para que os funcionários estejam mais dispostos a abrir mão do trabalho remoto.
De qualquer forma, dados os níveis de vacância atual, é pouco provável que a situação do segmento se reverta materialmente nos próximos cinco anos.
Viés negativo: salvo ativos de alto padrão muito descontados, segmento a evitar
- De forma geral, não é esperado que haja melhora significativa no segmento nos próximos cinco anos.
Atenção para Investidores:
- Existem algumas oportunidades de aquisição de escritórios com descontos relevantes (“distressed assets”).
- O risco, porém, é alto, já que o capex tanto para modernização quanto para conversão de escritórios é bastante elevado. Assim, mesmo um preço de aquisição baixo pode não ser suficientemente baixo, dados os investimentos necessários para um eventual turnaround e uma taxa de vacância alta.
As informações previstas neste material são apenas para fins informativos e não devem ser consideradas como uma recomendação de investimento ou uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários.
CONCLUSÃO
RESUMO
Visão Ativore por Segmento
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AVISO LEGAL
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