As principais diferenças entre os imóveis para renda: residenciais, comerciais e de temporada

Renan Barros - 30 de agosto de 2016

Você já sabe que o foco da Ativore são os imóveis para renda. E a escolha de qual tipo é muito pessoal. Os mais jovens têm apetite por risco e os mais conservadores almejam a segurança da proteção patrimonial, mas seja qual for seu perfil e sua busca, concentre-se nos números, ou seja: a rentabilidade tem de ser superior às despesas como impostos, taxas de administração, manutenção, condomínio, seguro, amortização de financiamento etc.

Cada imóvel tem suas peculiaridades e queremos tratar aqui somente das diferenças básicas entre os três tipos mais procurados pelos investidores da Ativore: residenciais, comerciais e para temporada.

Imóvel Residencial

De maneira geral, os residenciais são alugados para uma família ou para estudantes em contratos que variam de um a cinco anos. Bons exemplos são as multi-family properties em Dallas e as single-family houses em Atlanta.

O investimento em imóvel residencial objetiva, principalmente, a preservação do fluxo de caixa do aluguel. Isso porque vamos sempre propor que a negociação envolva as propriedades com custos baixos, em regiões que não sejam caras e cuja legislação favoreça o proprietário.

Se o investidor optar hoje por um imóvel no centro de Miami ou Manhattan, por exemplo, provavelmente o investimento será alto e os custos também. Conclusão: a rentabilidade estável não será alcançada.

Já em regiões como Dallas e Atlanta, se você tiver um pouco mais de US$ 100 mil para investir, poderá obter uma rentabilidade de 6% a 10% ao ano. E, dependendo do imóvel, a liquidez é alta também. Os mais caros e com maior custo de manutenção, como observamos com frequência na Flórida e em Nova Iorque, geralmente rendem de 2% a 2,5% ao ano. E lembre-se: estamos falando de imóveis para renda, sempre.

Uma residência com custos baixos traz, consequentemente, riscos menores. A Ativore prioriza aquelas com, no mínimo, 6% de rentabilidade anual, em regiões com índices socioeconômicos favoráveis, como em determinadas regiões do Texas e da Geórgia.

Um fator extremamente relevante é concentrar nossos esforços na busca de um mercado que seja favorável ao proprietário – é o que se chama de pró-senhorio. Isso porque se nosso investidor opta por um imóvel com rentabilidade anual estável, primamos pela sua proteção. Mais uma vez, Texas e Geórgia se destacam nesse quesito.

Em Atlanta, por exemplo, inquilinos que não pagam aluguel recebem ordem de despejo no prazo de duas a três semanas. Em outros lugares, pode levar meses, por conta da legislação, fator fundamental para escolher esse mercado. É por isso que a administradora do seu imóvel deve ser extremamente rigorosa na seleção de inquilinos (veja aqui nosso artigo que trata do assunto). Inquilino bom = contrato estável.

Imóvel Comercial

Em abril deste ano, publicamos um artigo sobre imóveis triple net, aqueles cujo modelo de contrato de aluguel consiste na responsabilidade do inquilino pelas três principais despesas: impostos, seguro e toda a manutenção.

Mas existem outras opções de imóveis comerciais para rendimentos, como hotéis e shoppings. Em linhas gerais, o investidor deve ter em mente que eles são mais caros e sua liquidez é bem menor em comparação aos residenciais. Em determinadas situações, há possibilidade de financiamento a juros inferiores à rentabilidade do imóvel. Isso é importante, pois, com juros baixos, o rendimento é alavancado (e fica ainda maior caso o aporte para compra seja à vista).

Outro ponto bastante positivo é o prazo de aluguel, que gira de cinco a 20 anos, o que traz maior estabilidade ao rendimento, estimado entre 4,5% e 10% ao ano. Entram nesse caso hotéis com boas taxas históricas de ocupação.

Muitos investidores optam pelo investimento em imóveis comerciais porque a gestão é o que chamamos de hands off, ou seja, é a administradora que cuida de qualquer problema estrutural. No caso dos imóveis residenciais, a participação na gestão é ativa. Quebrou um portão? Houve um vazamento? O proprietário tem de gerenciar.

Ou seja,

Residencial = mais liquidez, menos rentabilidade, gestão ativa.

Comercial = mais rentabilidade, menos liquidez, gestão passiva.

Imóvel de Temporada

É o mais conhecido pelo investidor brasileiro (e disseminado por Orlando e Miami), mas só faz sentido investir nesse modelo se houver um diferencial. A missão aqui é manter o nível de vacância mais baixo possível, para garantir uma estabilidade de renda pelo aluguel de curto prazo.

Para isso, os imóveis de luxo nos EUA devem ser um target. Já em Portugal, a zona de reabilitação urbana em Lisboa (que tem metrô, restaurantes e pontos turísticos por perto) é uma boa opção para manter o rendimento estável. Se você deseja investir em Orlando para ficar perto da Disney, o ideal são os imóveis com piscina, academia e todo o conforto que o turista procura na hora de alugar. E lembre-se: imóveis caros para compra são imóveis caros para manutenção também. Mas o risco pode valer, já que o investidor poderá usufruir da propriedade quando desejar.

High risk → High return

Aqui na Ativore, só buscamos imóveis de temporada que proporcionem cash flow líquido ao investidor (descontadas todas as despesas). Caso contrário, foge totalmente do nosso posicionamento.

Obrigações fiscais e tributárias

Esse quesito depende menos do imóvel e mais da região onde está localizado. Se a sua opção é obtenção de renda, você deve ficar de olho nos lugares onde as cargas tributárias são menores. E atenção para aquelas propriedades com isenção fiscal nos primeiros anos, pois podem trazer ônus com o passar do tempo. Fique de olho nas projeções financeiras de longo prazo, isso é essencial para qualquer investidor em qualquer tipo de investimento de imóveis para renda.

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