Ativore Investments

Neste último mês, passamos por 4 diferentes estados nos EUA, analisamos vários mercados sobre diferentes perspectivas e chegamos a conclusões bastante interessantes, que podem definir os próximos passos da Ativore em termos de novos investimentos. Veja no artigo deste mês da Ativore Insights.

Em Miami nos reunimos com um operador focado em strip malls na região da Flórida, uma classe de ativos bastante tradicional no mercado imobiliário americano. É importante destacar que strip malls, ou “mercados de rua”, são conglomerados de lojas que se encontram geralmente próximos a importantes vias, agregando de algumas unidades até poucas dezenas de lojas, bastante diferentes dos shopping malls, mais conhecidos pelos brasileiros, que são os grandes shoppings, com estruturas mais robustas e centenas de unidades. Vale a pena destacar:

• Este mercado vem passando por uma transformação ao longo da última década, com o avanço do modelo de e-commerce e acelerado recentemente pelo crescimento de empresas como a Amazon.

• Os strip malls que possuíam lojas-âncora mais voltadas para o varejo, podem precisar se reposicionar, e estão optando, preferencialmente, por lojas mais voltadas a serviços.

• É extremamente importante contar com uma empresa experiente, nichada e especializada para atuar na seleção deste tipo de propriedade, de preferência que já tenha passado por vários ciclos econômicos.

• Observar os principais critérios como preço, localização e demografia é necessário para garantir que os investimentos passem pelos ciclos imobiliários e performem de forma saudável no longo prazo.

Em Raleigh, na Carolina do Norte, a Ativore esteve com um operador especializado em propriedades de self storage (auto armazenamento) que atua com uma estratégia inovadora focada em uma operação totalmente automatizada, desde a contratação do serviço e pagamento até a utilização do usuário.

Diferentemente dos grandes players, que possuem grandes prédios para ganhar escala e compensar a operação não automatizada (com funcionários) e uma alta estrutura de custos, essa empresa atua em mercados menores, concentrando-se em eficiência e utilizando-se de tecnologia proprietária para controlar todos os processos dessa operação. Assim, conseguem grande diferenciação no mercado pois a competição existente é de operadores locais pequenos que não possuem tecnologia ou estrutura online. Este mercado tem algumas características interessantes:

• A barreira de entrada não é pequena como poderia parecer pois, apesar das propriedades e a operação não terem altos custos, há regulações e legislações do governo que impedem a criação de novas propriedades.

• Ao converter uma propriedade, automatizando-a totalmente, há uma queda da ocupação pela adversidade de adaptação à tecnologia, mas após um período curto, de um a três meses, a ocupação rapidamente aumenta para patamares maiores do que os anteriores.

• Os períodos de altíssima ocupação ocorrem entre abril e agosto, pois no inverno o número de mudanças é menor, além de que durante o verão o período de férias é maior, dando mais tempo para as famílias se programarem.

• Estes imóveis são historicamente bastante resilientes a crises e pode-se esperar um desempenho bastante forte para os próximos anos.

Fomos também até a Filadélfia, mercado onde já atuamos desde o início de 2017, e que ainda é pouco conhecido por investidores brasileiros. Localizada estrategicamente entre Washington D.C e Nova York, é a sexta maior cidade dos Estados Unidos, e muito mais barata do que suas duas vizinhas. Uma quantidade enorme de pessoas mora na Filadelfia e trabalha em Nova York, por exemplo. Algumas características chamam atenção:

• Á exceção do centro e da cidade universitária, toda a arquitetura da cidade é basicamente a mesma, com casas geminadas, independentemente de ser uma área nobre ou não. Ou seja, conhecimento local, das micro-regiões é fundamental para escolhas assertivas, seja para privilegiar maior potencial de fluxo de caixa ou de valorização imobiliária.

• O mercado está bastante aquecido, fato pelo qual possuir uma fonte do inventário diversificada é essencial. Nosso parceiro utiliza desde anúncios em sites e jornais locais até a busca de oportunidades offmarket encontradas “batendo de porta em porta”.

• Em relação à reabilitação, os materiais devem ser padronizados (facilitando a operação da equipe de obras e diminuindo custos) e de alta durabilidade, o que faz sentido considerando-se que são imóveis de aluguel majoritariamente para classe C.

Em Buffalo (NY) estivemos reunidos com um potencial parceiro focado na aquisição e construção de hotéis e propriedades de senior living. Apesar de estarem em Buffalo, os investimentos são concentrados na região nordeste dos EUA e existem oportunidades também na Flórida.

• A estratégia deles é extremamente interessante, dando preferência na aquisição e/ou construção de hotéis midscale de bandeiras renomadas como Hilton, Hyatt e Marriot, sendo que a diferença desses hotéis, em termos de estrutura e operação, para uma propriedade senior living, é muito pequena.

• Por vezes, pode-se transformar um hotel em um sênior living ou vice-versa, gerando uma flexibilidade grande na concepção do negócio e na operação do dia-a-dia, visto que a maior e principal diferença entre eles é o fato de um sênior living precisar de cuidados de enfermaria (nursing).

• O mercado de senior living tem um alto potencial, amparado pelo crescimento rápido e continuado da população idosa, especialmente acima de 75 anos. Em 2014 esa parcela da população representava apenas 6% e a previsão é de que esse número cresça a 11% até 2040, o que indica que a absorção da oferta para esse tipo de ativo ocorrerá mais rapidamente comparada a todos os outros.

A Ativore também esteve presente em um dos maiores eventos focados no mercado residencial nos Estados, que contou com centenas de participantes e dezenas de palestras e painéis durante três dias.

• É consenso que a demanda por aluguel continua fortíssima. Além disso, o mercado está bastante competitivo, com maior dificuldade de encontrar imóveis já prontos para reabilitação, abrindo espaço para o famoso “build to rent”, onde o imóvel é construído do zero com a finalidade de geração de aluguel.

• Foco total em mercados secundários e terciários, modelo de negócio adotado pela Ativore desde sua formação. As boas oportunidades estão nesses mercados, que ainda possuem preços acessíveis, boa demanda e com isso, retornos atrativos.

• Todos os players deste mercado buscam oportunidades de fontes diversificadas, o que inclui “bater à porta”, uso de redes sociais, leilões e foreclosures.

• Na seleção de um local para comprar ou construir, alguns fatores são quase unanimidade, como a proximidade com boas escolas, aumento de população e empregos, criminalidade, diversidade de empregos, renda média da população local, impostos e o fato da cidade estar interessada em investir em si mesma (obras de infraestrutura).

• Os palestrantes se mostraram confiantes em relação a possíveis crises, uma vez que os mercados imobiliários possuem seus ciclos mas o nicho residencial é sempre o mais resiliente e menos volátil porque “todos precisam de um teto”.

Por fim, considerando a evolução do mercado americano e de sua economia, cujo PIB cresceu 2% ano a ano, a projeção de que mais 2,4 milhões de empregos serão criados em 2018 e as mudanças nas taxas de financiamento, existe um grande otimismo para os negócios no setor de imóveis para renda. Não à toa, uma em cada nove casas nos EUA são propriedades single family de aluguel, valor que deve aumentar nos próximos anos também devido à mudança no perfil dos inquilinos da geração dos millenials, e que nos deixa bastante otimistas quanto ao futuro dos investimentos neste segmento.