Muito se tem falado sobre o surgimento de uma nova bolha no mercado imobiliário dos EUA devido à percepção da elevação dos preços dos imóveis, um dos sintomas da última recessão. De fato, a crise de 2008 provocou uma mudança de cenário, testou a resiliência de muitos investidores e deixou um alerta para o futuro. Porém, ao olhar o histórico do mercado e os motivos para a elevação corrente dos preços é possível identificar causas bem divergentes das que resultaram na última crise.
Por certo, os imóveis nos EUA estão menos acessíveis do que há 5 ou 10 anos, fruto de um cenário pós-crise em que os preços estavam tão baixos que o nível de acessibilidade foi um dos maiores da história. O aumento dos preços atuais, no entanto, tem causas substancialmente diferentes das atribuídas à crise da década passada, pois não existe agora uma conjuntura de concessão exacerbada de empréstimos hipotecários de alto risco, falhas na regulação do sistema financeiro ou um grande aumento da oferta de novos imóveis. Em outras palavras, não há um cenário de falsa demanda causada por diretrizes frouxas de empréstimos e construções desenfreadas.
Esse aumento nos preços dos imóveis desde a recessão não indica automaticamente que estamos à beira de outra crise pois existe agora um cenário de oferta muito menor de novos imóveis, menos pessoas querendo vender suas casas atuais e uma economia no geral bastante sólida. O que tem guiado o aumento de preços, como indica Mark Ferguson¹, é uma baixa oferta e não uma falsa demanda, o que só pode ser resolvido com a construção de novas moradias, que não tem ocorrido. O ritmo de novas construções estagnou-se na ordem de 500 mil por ano, valor 61% menor em relação a 2005 (1,28 milhões por ano), que se compara ao compasso de 1945, quando a população americana era de 140 milhões, bem abaixo dos 326 milhões atuais.
Adicionalmente, a regulamentação do mercado tornou o financiamento imobiliário muito mais difícil devido ao aumento das requisições de nível de crédito individual, das taxas de cobertura de empréstimo e do percentual requisitado de pagamento à vista. Além disso, se em 2005 os empréstimos hipotecários de alto risco representavam 20% do mercado ($620 bi), hoje eles giram em torno de 5% apenas ($56 bi), um declínio de 91%.
A mudança na acessibilidade dos imóveis citada, ou seja, o fato dos preços estarem crescendo a um nível em que as pessoas não conseguirão mais adquiri-los, forçando os valores para baixo posteriormente, também tem sido citado erroneamente como possível agente para a crise. Porém, comparados aos valores de outros países, os preços dos imóveis norte-americanos encontram-se muito mais baixos e estáveis do que de países que não passaram ou estão passando por bolhas ou recessões nesse mercado, o que confirma que esse elemento por si só não é ocasionador de uma possível crise.
Fonte: https://www.economist.com/graphic-detail/2017/03/09/global-house-prices
É sabido que os preços no mercado imobiliário não irão crescer indefinidamente, mas é difícil prever quando haverá alguma mudança substancial. Alguns mercados locais podem observar aumento por mais alguns anos enquanto outros podem ter queda em breve. No entanto, uma recessão como a vista anteriormente tem probabilidade muito pequena de ocorrer. De qualquer modo, a estratégia de negócio correta é focar menos na especulação do mercado e mais na diversificação e operação de cada imóvel individualmente, de forma relativamente conservadora.
Nesse contexto destacam-se as residências multifamiliares, que possuem o menor nível de volatilidade do mercado imobiliário nos últimos 25 anos, caracterizando-se como um investimento defensivo. Essa classe de ativos é muito menos impactada pelos ciclos de desaceleração em relação às outras, tendo sido a primeira a se recuperar da recessão de 2008 e alcançado retorno total médio de 12,1% entre 2010 e 2016.
Além disso, considerando um cenário de baixa oferta de novos imóveis e de demanda robusta por moradia de aluguel, que para essa classe apresentou crescimento de 7,3% nos últimos 5 anos, prevê-se uma consolidação ainda maior de carteiras que apresentam essa classe de ativos.
Mark G. Dotzour², renomado economista do mercado imobiliário americano, concorda que o preço está aumentando por causa da falta de estoque, o que valida a hipótese de não haver uma bolha e sim um aumento consistente de preço. E completa que um dos grandes benefícios em se investir em multifamily é o fato de que é um ativo exequível e que a população aluga por necessidade e não por escolha. No fim, todas as pessoas precisam de moradia independente da condição da economia.
Complementarmente, esse é um setor relativamente imune a tecnologias potencialmente disruptivas, que possui um ambiente regulatório amigável, sem restrições governamentais, e facilmente ajustável às condições de mercado devido aos curtos contratos de aluguel com os inquilinos.
Por fim, é importante atentar que é impossível predizer o futuro e afirmar que as condições serão sempre favoráveis. É possível, no entanto afirmar que o cenário atual é deveras diferente em relação à década passada e que existe uma sólida demanda por investimentos resilientes como as residências multifamiliares.
¹ Mark Ferguson é corretor de imóveis, investidor e agente do mercado imobiliário americano desde 2001 e fundador do Invest Four More, um dos maiores blogs no assunto e que recebe mais de 100 mil visitantes por mês.
² Dr. Mark G. Dotzour é economista especializado no mercado imobiliário e trabalhou 18 anos como Economista Chefe do Real Estate Center na Universidade de Texas A&M, tendo ministrado mais de 1.500 palestras a mais de 275 mil pessoas e escrito mais de 90 artigos.
