A ilusão dos juros e os imóveis nos EUA

O atual cenário de altas taxas de juros nominais no Brasil tende a gerar uma sensação ilusória de elevada rentabilidade para investidores que desconsiderarem o impacto da inflação sobre as suas carteiras de investimento.

A inflação oficial para o primeiro semestre de 2015, segundo o IBGE, ficou em 9,31%, a mais alta desde 2003, o que implica que qualquer investimento com rentabilidade nominal inferior a este índice está na realidade corroendo o patrimônio do investidor.

Adicionalmente é interessante iluminar uma questão pouco considerada: a carga tributária sobre estas aplicações é absolutamente extorsiva se considerarmos a rentabilidade real dos investimentos. A título de ilustração, sobre o rendimento nominal de uma aplicação em CDBs com prazo inferior a 12 meses, incide um imposto de 20%. Considerando as atuais taxas de juros de 13,75% e uma inflação de 9,31%, o rendimento real de um CDB à taxa integral é de 4,06%, antes de impostos. Como os impostos incidem sobre o rendimento nominal, eles diminuem o ganho do investidor em 2,75% (13,75% X 20%), incríveis 66,6% sobre o rendimento real da aplicação, reduzindo a rentabilidade líquida do investimento para 1,3% ao ano.

Resumindo, uma aplicação numa CDB a 13,75% ao ano traduz-se em 1,3% líquidos reais.

Esta é a principal razão pela qual gostamos de investir em bons imóveis de rendimento. São ativos reais, e sua rentabilidade está protegida contra a inflação, pois os contratos de aluguel tendem a acompanhar os índices de preços. Quando dizemos que um imóvel rende 7% líquidos estamos nos referindo à rentabilidade real. O imóvel é um bem tangível e continua lá (não sofreu corrosão inflacionária), além de ter gerado um fluxo de caixa de 7% para o investidor. E nem de perto, o imposto que incide sobre este tipo de rendimento chega aos 66,6% que incidem sobre as aplicações financeiras tradicionais.

Um outro fator não menos relevante a considerar, é o efeito potencial da elevada inflação brasileira sobre o câmbio. Os aumentos contínuos de preços, implicam numa corrosão do poder de compra do Real frente a outras moedas como o USD ou o Euro, que tende a pressionar negativamente câmbio.

Hoje é possível investir em bons imóveis em alguns nichos de mercado nos EUA com rendimentos líquidos e estáveis de aluguel na ordem dos 7% ao ano após impostos. Esta parece-nos uma alternativa óbvia para investidores em busca de segurança patrimonial, geração de bons rendimentos reais e proteção de longo prazo contra a inflação e flutuações de poder de compra do Real.

Pedro Barreto, Sócio Fundador e Chief Investment Strategist da Ativore Asset

Chairman e sócio fundador da Ativore Global Investments, empresa de referência em formação de carteiras de private equity imobiliário e no planejamento tributário e sucessório para investidores de private wealth brasileiros nos EUA.