Os ativos imobiliários nos EUA têm sido cada vez mais considerados nas carteiras de investidores, seja por conta de questões relacionadas a estratégia de investimentos, como por questões fiscais.
Especificamente nos EUA, o Real Estate é um dos maiores mercados de investimento há décadas em virtude das diversas possibilidades de redução da carga fiscal que este tipo de ativo proporciona – Inclusive consideramos na unidade de negócios de investimento da Ativore todas as estratégias que serão citadas neste artigo.
Importante reforçar que cada investidor deve avaliar o seu caso em específico, pois a estratégia fiscal ideal depende fundamentalmente da estrutura adotada para o investimento (se via nome pessoal ou pessoa jurídica), do modelo fiscal escolhido (LLC, Corporation ou Offshore) e da residência fiscal do investidor.
1. Depreciação Fiscal
Estratégia mais conhecida do mercado imobiliário e de simples implementação, a Depreciação dos imóveis é um benefício fiscal concedido pela receita federal dos EUA (IRS – Internal Revenue Service), onde anualmente é descontado do lucro da empresa uma fatia do valor do imóvel como despesa fiscal. Ou seja, para o IRS os ativos imobiliários se desvalorizam ao longo do tempo, reduzindo ou até mesmo zerando a carga fiscal por anos, mesmo sem haver qualquer desembolso financeiro, tampouco efetiva desvalorização de mercado.
Por regra, os imóveis são considerados completamente depreciados em 27,5 anos, no caso de ativos residenciais (ex.: casas unifamiliares em Atlanta, no estado da Georgia), ou em 39 anos quando o imóvel é comercial (ex.: shopping centers, hoteis, investimentos em Private Equity).
Vale reforçar que a despesa de depreciação deve obedecer a algumas regras para serem aplicáveis:
I – os ativos imobiliários devem ser utilizados para instalação de empresas (sede de empresas) ou para geração de renda (aluguel) – imóveis utilizados para uso próprio não relacionado a negócios não geram depreciação fiscal;
II – o valor do terreno não é depreciado, ou seja, o investidor deve desconsiderar este valor para realizar a dedução fiscal;
III – a depreciação é aplicável somente após o início da utilização do imóvel – esta condição requer grande controle dos investidores, principalmente quando há incorporação imobiliária, sendo o desconto fiscal permitido apenas a partir da disponibilidade do imóvel para a instalação de empresas ou geração de renda.
O investimento imobiliário nos EUA concede aos investidores uma estratégia relevante de geração de prejuízo fiscal, muito por conta da depreciação, sendo possível combinar na mesma carteira de investimento outros ativos geradores de lucro e, ainda assim, não ter impostos – Isso se dá por conta da tributação nos EUA ocorrer somente quando há lucro fiscal.
2. Depreciação Acelerada
De forma adicional, a depreciação pode acontecer de maneira acelerada (Depreciação Acelerada), onde, por meio de estudos realizados pelo dono do ativo, há uma redução no tempo de depreciação, que resulta em um aumento da despesa fiscal anual – isso se traduz diretamente em menor possibilidade de lucro fiscal e, consequentemente, de impostos.
Em nossa unidade de investimentos, possuímos parceria e investimentos com diversos operadores imobiliários nos EUA, que conduzem estudos visando reduzir o período de depreciação, sendo comum que a depreciação seja acelerada para períodos entre 5 e 15 anos.
3. 1031 Exchange
O 1031 exchange é uma estratégia voltada a postergação da carga tributária do ganho de capital na venda de imóveis, exposta na seção 1031 do código fiscal dos EUA (IRC). Nesta estratégia, o fisco norte-americano concede isenção de impostos para transações onde o valor da venda de um imóvel é reinvestido em outro ativo imobiliário. Contudo, caso este segundo imóvel seja vendido e não haja reinvestimento, todo o ganho acumulado desde o primeiro imóvel é exposto a tributação pelo ganho de capital.
A grande vantagem deste processo está na possibilidade de racionalizar a carga fiscal dos ganhos enquanto este processo de reinvestimento for realizado. Ou seja, caso o investidor sempre reinvistir o valor da venda dos imóveis, não haverá tributação pelos ganhos gerados nas transações de venda.
Para habilitar este benefício fiscal, deve-se obedecer ao seguinte:
I – Os imóveis (vendidos e comprados) devem ser utilizados para negócios;
II – É necessário que o processo aquisição do novo imóvel envolva a contratação de um agente intermediário qualificado, que executará os procedimentos exigidos pela seção 1031 do IRC, como será responsável por receber o valor da venda e pagar pela aquisição do(s) novo(s) imóvel(eis);
III – Os imóveis adquiridos devem possuir natureza similar (“like-kind properties”) aos imóveis vendidos, por exemplo: uma casa alugada a uma família é similar a um imóvel destinado a locação residencial.
IV – a partir da data de venda do imóvel, o investidor possui dois prazos a cumprir: envio ao intermediário qualificado de uma lista com os imóveis pretendidos para aquisição em até 45 dias (“lista dos 45 dias”) e aquisição do imóvel em até 180 dias;
4. Investimento em Private Equity Real Estate
Os Private Equity Real Estate (PERE) são uma modalidade de investimento onde o investidor coparticipa em grandes ativos imobiliários (ex.: hoteis, multifamilies, self-storage, senior housings, etc), em conjunto com outros investidores e um operador imobiliário. Em geral, o investimento é realizado utilizando empresas LLC como veículos de investimento (empresa considerada transparente para fins fiscais), onde todo o rendimento dos imóveis é tributado ao nível dos investidores do PERE e não no próprio veículo de investimento.
Apesar de o investimento em PERE não ser propriamente uma estratégia para racionalização tributária concedida pelo IRS, é comum que os operadores realizem diversos procedimentos visando que haja um aumento da economia fiscal em seus investimentos, como por exemplo a execução de estudos para acelerar a depreciação.
De forma adicional é comum que os operadores do PERE considerem outras duas estratégias:
I – as distribuições dos resultados dos seus ativos são consideradas inicialmente como devolução do capital investido. Ou seja, até que a totalidade do capital investido seja devolvida, não há tributação – somada a todas as estratégias citadas acima, o período de racionalização fiscal se alonga bastante;
II – Refinanciamento: após a implementação das melhorias operacionais e físicas, há um ganho de capital potencial pela valorização do imóvel. Após alguns anos realizando as melhorias, o operador solicita ao banco que financiou a aquisição do imóvel uma nova avaliação, visando um refinanciamento considerando esse novo valor de mercado do imóvel. Neste caso, a diferença entre o valor da dívida do financiamento atual e o refinanciamento concedido pelo banco, é distribuindo aos investidores. Considerando que essa distribuição ao investidor não se refere a operação do PERE, trata-se de um aumento da dívida atrelada ao imóvel, não há evento tributável na ótica do fisco norte-americano.
5. Juros de Portfolio
A estratégia de racionalização fiscal por meio de Juros de Portfolio é aplicável apenas para investimentos realizados por meio de fundos offshore. Isso se dá por conta de juros serem isentos de tributação para não residentes nos EUA.
Na prática, para que esta estratégia seja habilitada, há a necessidade de haver um empréstimo entre um não residente nos EUA e uma empresa local. Esse tipo de estratégia é muito comum nos EUA para quando há o envolvimento de empresas tributadas como C-Corporation, visando evitar tributação sobre dividendos distribuídos – neste modelo de empresa, a distribuição de dividendos é tributada, onde para não residentes fiscais nos EUA (pessoa física ou jurídica) a alíquota aplicável é flat em 30%.
Neste caso, a vantagem de considerar empréstimos na estrutura está além da isenção de impostos pelas amortizações da dívida, que naturalmente não são tributáveis, mas também na consideração de juros no contrato de empréstimo, que, para fins fiscais nos EUA são isentos de tributação.
Ou seja, por meio de um planejamento e estruturação corretamente executados, é possível que os juros do empréstimo entre as empresas da estrutura sejam utilizados para reduzir o lucro fiscal e racionalizar a tributação da empresa norte-americana, sem haver tributação ao nível da empresa offshore (veja regras no detalhe).
Contudo, os juros de empréstimo em estrutura de investimento pessoal (ex.: holdings), onde o investidor e seus familiares são os controladores das empresas da estrutura, são tributados a mesma alíquota de 30% sobre os pagamentos de juros realizados.
Todas as estratégias deste artigo são profundamente utilizadas pela gestora de recursos do Grupo Ativore na constituição e gestão dos seus fundos de investimento em imóveis nos EUA. A depender do veículo de investimento utilizado conosco (fundos no Brasil, offshore ou nos EUA), a abordagem de racionalização tributária é diferente, podendo chegar a uma diferença de impostos de mais de 50% do valor da tributação tradicional, sem utilização das estratégias citadas acima.
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Ativore International Tax
Atualmente, realizar investimentos internacionais é um processo muito fácil, contudo, é necessário cuidado para evitar exposição desnecessária a riscos e ao cumprimento de todas as legislações locais para aproveitar oportunidades de racionalização tributária e sucessória.
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Autor
Sócio responsável pelo estudo e modelagem das estratégias de planejamento patrimonial tributário e sucessório para investidores internacionais.
Liderou centenas de estruturações e reestruturações das mais variadas complexidades envolvendo, além do Brasil, países como Estados Unidos, Cayman, Ilhas Virgens Britânicas, Bahamas, Portugal, dentre outros.
11 anos de experiência em estruturação e gestão de empresas, sendo os últimos 5 dedicados exclusivamente a área internacional. Anteriormente, ocupou posições de liderança na divisão de Financial Services da KPMG, sendo responsável pela gestão e execução de projetos de auditoria contábil de empresas brasileiras e multinacionais.
Contador e Auditor certificado (CNAI), com MBA em Gestão Financeira pela Fundação Getúlio Vargas Vargas e especialização em Gestão de Negócios pela Ohio University (Estados Unidos).
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