No mundo dos imóveis, quando o assunto são grandes obras, a primeira ideia que vem à mente para a maioria das pessoas são aquelas revoluções completas em casas de subúrbio nos EUA onde uma equipe especializada praticamente refaz todo o imóvel depois de colocá-lo abaixo. Essa estratégia denominada de flipping é facilitada nos EUA pela estrutura modular e pela utilização de madeira como matéria-prima principal das casas, com inúmeros programas de televisão famosos mostrando esse processo.
O flipping pode ser entendido de forma simples como o processo de comprar uma propriedade, reformá-la e vendê-la em uma janela curta de tempo. Assim, o investidor experiente nesta estratégia usualmente é capaz de adquirir um imóvel em condições ruins por um bom preço, aplicar capital para as reformas e disponibilizá-lo para venda em um prazo curto chegando a obter margens de lucro superiores a 60%.
Esta estratégia, apesar de famosa, e de apresentar potencial de rentabilidade relevante, tem bastante risco devido à magnitude do investimento e à relevância das obras necessárias. Existe uma estratégia alternativa menos arriscada de “forçar” a valorização dos imóveis chamada de “value-add” bastante utilizada por investidores profissionais nos EUA.
Quais são as principais diferenças entre o value add e o flipping tradicional?
Enquanto o flipping é comumente aplicado em casas e é caracterizado por profundas obras de melhoria, o value add é a estratégia utilizada para ativos comerciais, de maior porte, compreendendo não só condomínios multifamiliares como também escritórios, hotéis, shoppings, self storage e muitos outros. A estratégia engloba uma gama bem mais ampla de opções, pois não só são realizadas obras nos imóveis, mas também estudos para redução de despesas, gestão eficiente de contratos de inquilinos (sejam moradores ou empresas), e até mesmo uma apelação junto à prefeitura para redução do valor do imposto da propriedade (property tax, o equivalente ao IPTU nos EUA).
Além disso, no flipping o mais comum é que haja uma transformação completa, pois em geral trata-se de um imóvel unifamiliar. Já nas estratégias de value add, é realizado um estudo aprofundado onde se avalia quais mudanças irão gerar os maiores benefícios financeiros, o chamado retorno do investimento (return on investment, ou ROI). Essa é uma visão mais sofisticada e complexa, razão pelo qual a estratégia é aplicada por empresas especializadas e de médio ou grande porte.
Por que gostamos do value add?
Existem muitos fatores que colocam a estratégia de value add em vantagem quando o assunto é investimento imobiliários nos EUA. Em primeiro lugar, como as ações de melhoria do imóvel ocorrem com os imóveis em funcionamento, não há perda de todo o fluxo de caixa de aluguel para os investidores durante o período das intervenções de melhoria.
Nesta mesma linha, enquanto nas estratégias de value add é mais fácil projetar o impacto de cada melhoria no aumento do fluxo de caixa para o investidor, e as mudanças podem ser testadas ao longo do processo, no flipping é muito mais difícil prever o valor de mercado do imóvel após a obra, e o quanto cada dólar aplicado será remunerado.
Um outro ponto relevante são os players destes mercados, pois enquanto o flipping é usualmente aplicado por empresas menores e menos profissionalizados, pois as obras nas casas exigem uma capacidade financeira bem menor, o value add é utilizado por operadores profissionais, profundos conhecedores dos nichos de mercado em que atuam que contam equipes profissionalizadas e experientes, como é o caso dos operadores credenciados pela Ativore.
Exemplos de Investimentos de Operadores Credenciados pela Ativore
Orlando Bridgewater
O Bridgewater é um condomínio multifamiliar localizado em Orlando (FL), adquirido em outubro de 2016. Sua estratégia de value add compreendeu obras nas áreas comuns do condomínio, como quadras de tênis, sistema de drenagem, área de convivência dos inquilinos, centro de leasing; além da renovação no interior das 344 unidades. Assim, em pouco mais de 4 anos, a taxa de ocupação subiu de 90% para estáveis 96%, com o valor dos aluguéis saindo de US$ 940 para US$ 1150 em média.
As receitas líquidas desta propriedade perceberam forte evolução, de US$ 3,3 milhões para US$ 4,8 milhões por ano, um aumento de 45%, enquanto as despesas subiram a uma taxa de apenas 18% devido às ações de controle e eficiência do operador.
Assim, após estabilização, o imóvel que havia sido adquirido por US$ 34 milhões foi vendido por US$ 52 milhões, que juntamente com os valores das distribuições recorrentes trimestrais entregaram uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 29,4% aos seus investidores, um resultado excelente.
Self Storage Fund I – 1308 South Point Road
Outro caso recente foi a venda do 1308 South Point Road, uma das dez propriedades que compunha uma carteira de um dos operadores credenciados pela Ativore. Esse galpão de auto armazenamento localizado em Belmont (NC) possuía 233 boxes de diversos tamanhos para serem alugados por pessoas que desejassem guardar seus itens, uma prática muito comum nos EUA.
A estratégia de value add englobou, além de reforma nas áreas comuns, a implementação de tecnologia em um sistema automatizado de locação. Dessa forma, foi possível diminuir as despesas com capital humano, pois o usuário era capaz de escolher, alugar, pagar e guardar seus itens com autonomia e sem qualquer contato com outra pessoa. Além disso, o sistema 24/7 se tornou um forte diferencial frente a outras propriedades que possuem limitações nos horários de utilização.
O sucesso da estratégia gerou um aumento das receitas operacionais líquidas (NOI) da propriedade na ordem de 50%, de US$ 120 mil para US$ 180 mil, com um aumento da taxa de ocupação de 75% para 88% e uma forte queda nas despesas proveniente de uma operação tecnológica e eficiente.
Desse modo, em apenas 3 anos, a propriedade percebeu forte valorização, tendo sido vendida por US$ 2,4 milhões frente ao custo de aquisição de US$ 1,3 milhões. Em adição a todos os fluxos de caixa gerados e distribuídos aos investidores no período, o projeto atingiu o incrível valor de TIR de 54%.
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