A abordagem inovadora da Ativore para criação de carteiras diversificadas de fundos imobiliários privados nos EUA combina uma tese de investimentos sólida com tecnologia de ponta e muitos anos de experiência. O processo de Seleção de Investimentos é um dos pilares do nosso sucesso na construção de patrimônios em dólar. Já apresentamos, nesse artigo anterior, a nossa Metodologia de Seleção de Investimentos e o Modelo de Value Drivers (ou fatores geradores de valor) e agora damos continuidade à série descrevendo os nossos Modelos de Análise de Sensibilidade e Teste de Estresse.
Estes dois importantes métodos, que são complementares entre si, têm por objetivo desafiar as premissas dos projetos de investimento apresentados à Ativore. Após o profundo entendimento dos fatores geradores de valor, a equipe de investimentos avalia os impactos, tanto em risco, quanto em retorno, de alterações nas seguintes variáveis:
- taxa de capitalização da saída (preço de venda);
- ocupação média;
- crescimento do aluguel;
- taxa de juros do financiamento (se aplicável);
- eventos de capitais (se aplicável).
O que é Análise de Sensibilidade?
O modelo de análise de sensibilidade permite uma avaliação horizontal da elasticidade da rentabilidade do investimento. Calculamos a alteração no resultado do investimento (taxa interna de retorno), para cada uma das variáveis descritas acima (dada uma variação de 1%) e classificamos o grau de impacto – alto, médio ou baixo – comparativamente a projetos similares (benchmarking).
O benchmarking é um dos grandes diferenciais da metodologia Ativore, já que, tratando-se de um mercado privado, ele só é possível graças ao grande histórico de participações da empresa em transações no mercado imobiliário americano desde 2012 em diversos tipos de propriedades – prédios residenciais, casas unifamiliares, auto armazenamento, imóveis industriais, edifícios de escritórios de saúde.
Exemplo de análise de sensibilidade
A imagem abaixo ilustra um exemplo do resultado desta etapa:
Neste exemplo, a simulação indicou que uma variação negativa no valor do crescimento de aluguel, de 3,92% para 3,88%, reduziria a TIR de 17,2% (original do projeto) para 16,3%. O impacto, quando comparado à nossa extensa base de dados, foi considerado elevado e, por isto, um farol vermelho foi automaticamente exibido. Outros resultados possíveis seriam um farol verde, para impacto baixo, ou cinza, para impacto médio. O farol auxilia em alertar a importância de se obter ainda mais detalhes sobre esta variável.
A equipe de investimentos garante o conhecimento dos aspectos relevantes do projeto com a utilização de listas de verificação (checklists). Nossas checklists são extensas e detalhadas, fruto de anos de experiência com projetos dos mais variados tipos. Assim, nosso profundo trabalho de pesquisa abrange todos os campos relevantes, desde aspectos macroeconômicos até números históricos da propriedade.
Entender, por exemplo, se os valores das transações estão de acordo com os comparativos, quais são as principais empresas e setores da economia local, qual o perfil dos inquilinos ou até mesmo se a legislação da região é mais favorável aos donos (landlords), pode ser primordial para uma decisão de investimento. É este trabalho minucioso que permite que os analistas identifiquem a probabilidade de a variável analisada apresentar divergências em relação ao do projeto original.
Os resultados combinados de impacto e probabilidade para cada uma das variáveis culmina em uma matriz de sensibilidade, como a do exemplo abaixo, que tem influência direta no Modelo de Testes de Estresse ao indicar se a variável deverá ser estressada ou não.
Como funciona o Teste de Estresse?
O racional para determinar quais variáveis farão parte do Teste de Estresse é baseado no objetivo do modelo: analisar os resultados do investimento no pior cenário possível. Sendo assim, como uma variável posicionada em uma área verde da matriz não apresenta indícios de divergência do projeto, tão pouco sua variação tem alto impacto nos resultados, ela não é estressada. Já uma variável posicionada em uma área vermelha, seja por impacto alto no resultado ou por indícios de que seu valor real possa vir a ser divergente do projeto original, obrigatoriamente será incluída no teste de estresse.
Exemplo de Teste de Estresse
A variação imposta a uma variável no Teste de Estresse é determinada pelo analista de investimentos a partir de cenários calculados por uma ferramenta com base no resultado do Modelo de Value Drivers do projeto. A imagem abaixo facilita esse entendimento.
Neste exemplo, a variável de crescimento de aluguel sofreu estresse pois, na matriz de sensibilidade foi posicionada na região vermelha. A ferramenta, conforme critérios pré-definidos pelo modelo proprietário da Ativore, então indicou a possibilidade de escolha de dois cenários de estresse (note que cenários que não podem ser escolhidos são marcados com um “X”) e o analista de investimento selecionou o Cenário 2.
O mesmo procedimento é feito para todas as variáveis o que, conjuntamente, gera uma nova projeção financeira para o investimento. Os principais indicadores financeiros deste novo fluxo de caixa são então comparados ao original, veja um exemplo abaixo.
Por fim, os resultados do Teste de Estresse são apresentados e avaliados pelo Comitê de Investimentos como parte determinante para aprovação ou reprovação do investimento, juntamente com outros aspectos qualitativos e a razão risco-retorno.
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