O ceticismo manifestado (em geral por participantes do mercado financeiro) em relação ao investimento imobiliário tem vindo a ser gradualmente contestado pela evidência. Nas últimas três décadas, os ativos imobiliários cresceram cerca de 400% na composição das carteiras de investidores institucionais. No Real Estate Family Office and Private Wealth Forum em Miami, aonde a Ativore participou recentemente, os produtos imobiliários para investimento surgiram claramente entre os “top picks” dos gestores de fortunas americanos presentes.
Uma carteira de imóveis bem diversificada, tende a gerar rendas vitalícias entre 7%-10% ao ano (corrigidas pela inflação, pois o imóvel é um ativo real). Que ativo (conservador) gera este tipo de rentabilidade hoje?
A menor liquidez de um imóvel pode ser vista como uma vantagem e não uma desvantagem, pois diminui a volatilidade do capital investido (sinônimo de risco), e desde que você tenha uma carteira com diversos imóveis comprados em momentos de boa geração de caixa, seu capital estará de volta (cash) em 7 a 10 anos e a sua carteira imobiliária ainda está lá… atualizada a preços correntes e pronta para gerar o próximo ciclo de retorno do seu capital (caso você não decida sair do investimento). Eventuais erros de avaliação no momento da compra poderão ter impacto em um ou outro imóvel, mas uma carteira bem construída diversifica este risco com facilidade.
A erosão das barreiras ao investimento imobiliário
No passado, uma das maiores barreiras ao crescimento do imobiliário como classe de ativos, era a dificuldade do investidor médio em acessar oportunidades imobiliárias privadas, só disponíveis para a grandes investidores individuais ou a investidores institucionais.
No entanto, as novas tecnologias de investimento imobiliário online têm vindo a facilitar o acesso a investidores médios viabilizando de democratização deste mercado. Estas tecnologias permitem que investidores individuais utilizem plataformas de investimento on-line para fornecer capital a empreendimentos imobiliários em várias localizações e países sem a intermediação de bancos ou corretores. Nos EUA, o financiamento imobiliário via crowdfunding tem vindo a crescer 1.000% ao ano, devendo atingir USD$250 bilhões em 2015.
O imobiliário foi a maior classe de ativos nos Estados Unidos em 2014, com um valor estimado US$ 40 trilhões (dados do Federal Reserve). É amplamente aceite que este setor é ao mesmo tempo um dos mais lucrativos, mas também um dos mais resistentes à inovação. Não há dúvida de que este quadro está mudando. O que a Amazon, Twitter, Kayak, e Uber fizeram para as indústrias de varejo, jornais, viagens e táxis, o investimento imobiliário online (como a Ativore) e o crowdfunding (como o Fundrise) estão começando a fazer pelo imobiliário.
A Ativore, especializada em investimentos em imóveis para geração de fluxo de caixa, é a primeira plataforma de investimento imobiliário global on-line em língua portuguesa. A empresa tem vindo a atuar no mercado norte americano desde 2013 (aonde este mercado já está regulado) e tem clientes investidores residentes em cinco países. O crescimento exponencial da Ativore e o fato de que cerca de setenta por cento (70%) dos seus clientes investe de novo após a sua primeira aquisição são indicadores da revolução em curso nesta indústria.
É verdade – a tecnologia pode e vai cortar custos, aumentar a transparência e proporcionar um melhor desempenho ao setor imobiliário. Mas a tecnologia é um amplificador que impulsiona a eficiência, ele não vai e não pode substituir os fundamentos investimentos disciplinado e da importância do experiente consultor jurídico imobiliário.
O investimento imobiliário on-line e mais especificamente o crowdfunding representam uma revolução em quem pode investir … não vão magicamente transformar investimentos maus em bons. O analista responsável por realizar o due dilligence e a estruturação dos investimentos, deve analisar cada negócio com ceticismo. Empresários têm uma tendência natural a subestimar os desafios e superestimar suas habilidades. Cabe ao analista investigar os pressupostos das transações com rigor, procurando ser conservador em suas projeções e ser o mais transparente possível nas informações disponibilizadas aos investidores.
Novas tecnologias de investimento no Brasil
O crowdfunding imobiliário ainda não está regulado pela CVM no Brasil, mas já existem estudos neste sentido. O impacto desta tecnologia no setor imobiliário brasileiro ainda não é garantido, ou pode não ter a mesma magnitude do ocorrido no mercado norte americano principalmente devido à maior insegurança do ambiente jurídico do país. Mas o mercado é muito amplo, e as plataformas de investimento imobiliário geridas profissionalmente saberão se adaptar a este quadro institucional.
