No último mês a Ativore esteve presente nos EUA para analisar diversos mercados imobiliários e participar no Private Investing Forum, sediado em Newport, Rhode Island. A convenção contou com a presença de mais de 300 empresas especializadas e um dos grandes enfoques das discussões foi a atual situação dos preços dos imóveis, a maior escassez de negócios e a posição atual no ciclo do mercado imobiliário norte-americano.
O grande ponto destacado pelos operadores é o fato de que, independente do nicho ou tempo de mercado das empresas, é praticamente impossível fazer previsões assertivas de quando será o próximo ciclo de baixa, quais classes de ativos serão mais afetadas, quanto tempo ele durará e quais os impactos causados. Essa visão, compartilhada pela maioria dos especialistas, reforça de forma robusta a estratégia de montagem de carteira proposta pela Ativore, com destaque para cinco fatores.
- 1. Existe uma
grande vantagem em atuar em mercados privados com informações assimétricas
- . Os mercados financeiros, por serem públicos, além de pagarem ágio pela liquidez e serem muito mais voláteis, pressupõem que não existem informações privilegiadas, o que é crime. Dessa forma, com todas as informações disponíveis para todos, as oportunidades de arbitragem dos preços são muito pequenas. No mercado privado, por outro lado, a informação privilegiada não só existe como é uma grande vantagem competitiva, sendo que essa assimetria de informação é ainda maior em mercados secundários e terciários. Assim, os operadores locais e especializados se beneficiam de, por exemplo, adquirir imóveis abaixo do custo de reposição, conhecer a fundo o histórico de uma propriedade que já gerencia há muitos anos, e ter acesso a um fluxo constante de oportunidades por ser um player muito conhecido localmente.
- 2.
Investir em imóveis operacionais
- e com geração imediata de renda representa por si só um grande mitigador de risco. Além de não existirem os tradicionais perigos envolvidos com construções, geralmente bastante afetadas por crises econômicas, na maioria dos casos os ativos operacionais começam a render logo no primeiro mês após investimento, reduzindo drasticamente o risco de perdas líquidas totais. Supondo um imóvel que, após 5 anos, retornou 7% ao ano de caixa, mesmo em um cenário de crise, com as taxas de capitalização aumentando e uma queda agressiva de 20% no preço dos ativos, ainda assim o retorno total do investimento seria positivo devido aos valores distribuídos ao longo desse tempo.
- 3.
Ativos com foco na estratégia value add
- preveem aumentos substanciais desses fluxos de caixa por meio de ações de melhorias operacionais nos imóveis, com aumento de receitas e redução de despesas. Esses imóveis apresentam potencial de retorno superior a ativos já estabilizados – e que, portanto, são mais caros – ao mesmo tempo em que não dependem de especulações de mercado. Mesmo em um cenário onde as taxas de capitalização de saída (Exit Cap Rates) estejam mais altas, o que diminuiria a margem de lucro na venda, o crescimento do resultado operacional líquido (NOI) proveniente das ações de melhoria valoriza o negócio de tal forma que uma saída com lucros positivos é muito mais provável.
- 4. O quarto fator relevante, e que tem grande intersecção com os dois pontos anteriores, é a
flexibilidade no momento de saída
- como mitigador do preço de venda. A maioria dos investimentos do nicho de atuação da Ativore possui uma janela flexível de ao menos 2 anos além do período original previsto para escolher o melhor momento de saída. Em uma eventual queda dos preços, não há obrigatoriedade de venda, o que faria os retornos reais caírem muito frente ao potencial, e uma vez que são ativos operacionais geradores de caixa, não existe uma urgência por pressão financeira. Assim, mesmo em um cenário de desaceleração, é possível aguardar a retomada da economia e projetar a venda no melhor preço possível.
- 5. E, por fim,
ativos focados em dívida privada são um excelente mitigador de volatilidade de fluxo de caixa
- . Esses produtos são ótimos estabilizadores de dividendos de uma carteira imobiliária e um reforço fundamental de qualquer carteira diversificada pois atuam como credores em casos de crise. Na eventualidade de um não pagamento da dívida, é possível retomar o ativo (colateral) a 50% a 70% do valor de mercado.
Todos os pontos abordados reforçam as grandes vantagens e desafios de atuar nesses mercados que dependem bastante de conhecimento, ferramentas, contatos profissionais e de um modelo que gere vantagens competitivas. Nesse sentido, a visão dos especialistas corrobora a atuação da Ativore em um mercado que carece desse tipo de ativos como diversificador de portfólios.
