A decisão pela diversificação da carteira de investimentos em imóveis internacionais não passa apenas pela avaliação de propriedades residenciais. O setor hoteleiro é um importante ativo comercial e tem despertado a atenção de muitos investidores internacionais no mercado imobiliário norte-americano nos últimos anos, pois tende a apresentar rentabilidades operacionais superiores à maioria das classes de imóveis.
Assim como em qualquer decisão de negócios, é importante observar as particularidades desse mercado no momento de investir, em especial alguns parâmetros específicos. Fatores como taxa de ocupação, valor da diária média e receitas provenientes de serviços, alimentos e bebidas, eventos e até mesmo do estacionamento são relevantes nesse sentido.
A taxa de ocupação, um dos grandes elementos a se avaliar na hora de investir, é vista pelos especialistas como um ponto de atenção e, ao mesmo tempo, a maior oportunidade do segmento. Em um momento de crise, por não ter contratos de longo prazo, o mercado de hotelaria costuma sofrer um pouco mais rápido do que outras classes de ativos. Contudo, quando a economia começa a se recuperar, ou em tempos de alta da inflação, os hotéis conseguem capturar os ganhos mais rapidamente, uma vez que podem fazer ajustes nas tarifas diariamente.
É preciso avaliar também, principalmente no caso de projetos de renovação ou rebranding, se há necessidade de reformas do empreendimento, a adequação da bandeira com o mercado local, os indicadores dos principais competidores locais, a probabilidade de surgirem novos concorrentes e o custo de reposição, ou seja, o quanto custaria para reconstruir esse hotel a partir do zero. Adquirir um hotel funcional por um preço abaixo do custo de reposição é um grande diferencial, pois significa que um eventual novo hotel na região seria menos competitivo, uma vez que custaria mais caro do que a aquisição feita.
Mas qual tipo de propriedade dentro do segmento hoteleiro é o mais atrativo nesse momento para o investidor? O diretor da Driftwood Acquisitions & Development, Andre Salles, que adquire e desenvolve hotéis há mais de 25 anos, conta que não há uma resposta simples, já que existem excelentes oportunidades em todos os segmentos de hotelaria. Além da localização, ele sinaliza que “o mais importante é investir com um grupo que tenha um track record de sucesso em retorno e passe a segurança ao investidor de que as rentabilidades projetadas serão atingidas”.
Um estudo recente do Jefferies Financial Group aponta que o setor hoteleiro é a única classe de ativos no segmento Real Estate que ainda está sendo negociada a valores inferiores ao pico histórico, mostrando que ainda há muitas oportunidades nesse mercado. Assim, há alguns anos, a Driftwood direcionou seu foco para mercados secundários, por entender que são neles onde é possível encontrar as melhores oportunidades de aquisição a valores abaixo do custo de reposição e com bom potencial de valorização via melhorias estrategicamente selecionadas.
Salles explica que o fato de a Driftwood ser também a operadora dos hotéis coloca a empresa em uma posição de vantagem sobre outros grupos investidores em hotelaria, pois dessa forma sabe-se exatamente quais alavancas de resultados precisam ser utilizadas para maximizar a performance de um ativo com eficiência.
O modelo de investimento em hotéis nos Estados Unidos é diferente do realizado no Brasil, onde, geralmente, o investidor é o proprietário de uma ou mais unidades inteiras. “Nos EUA, o investidor se torna um cotista de uma sociedade de propósito específico (SPE) e recebe dividendos decorrentes da performance operacional do hotel. Além disso, o mercado de hotelaria nos EUA é extremamente sólido e maduro”, explica Salles.
Segundo o diretor da Driftwood, o investidor deve buscar oportunidades de investimento com uma taxa de alavancagem entre 65% e 70%, considerada por ele bastante segura e capaz de passar sem sustos por eventuais crises ou recessões, embora haja riscos diretamente ligados ao segmento de hotelaria. “Qualquer movimento no cenário mundial que tenha eventuais impactos sobre o setor de Real Estate poderia afetar essa classe de ativos da mesma forma que afetaria todo o restante do setor. Mas, no momento, não vemos nenhuma ameaça no horizonte”, afirma.
Para o leitor da Reglobal Magazine, Salles recomenda uma avaliação criteriosa para uma eventual diversificação em hotelaria, considerando o perfil de investidor. Além disso, ele afirma que o melhor caminho sempre é contar com a assessoria de profissionais especializados e que tenham como prioridade os interesses do investidor: “É o que a Ativore faz como ninguém nesse setor”.
