Dois anos após o último evento da Ativore sobre Real Estate, reinauguramos nossa série de conferências anuais sobre o mercado imobiliário americano com a presença dos sócios fundadores da Ativore Global – Pedro Barreto, Roberto Nishikawa e Renan Barros – e do CEO da JSB Capital Group, Jay Lobell, especialistas e investidores com décadas de experiência neste mercado.
O evento foi composto por três ciclos de palestras e um painel com participação do público no qual foram feitas perguntas aos palestrantes sobre o atual cenário macroeconômico e a oportunidade de construção para aluguel no mercado residencial dos Estados Unidos.
Neste artigo, trago as 5 lições que aprendi neste evento. Boa leitura!
1. No mercado imobiliário americano, a bola da vez é a Construção de Imóveis Residenciais para Aluguel (Residential Build-to-Rent).
Se em 2020 e 2021 a Ativore capturou as distorções de mercado pós-covid, que resultaram em elevados spreads entre a taxa de juros americana e as taxas de capitalização (cap rates) dos imóveis para compor um portfólio diversificado de estratégia value-add¹, em 2022, a inversão dos fundamentos do mercado observados nos últimos dois anos abriu as portas para uma nova estratégia: construção de imóveis residenciais para aluguel. Baseando-se no atual déficit habitacional de 6,8 milhões de unidades nos Estados Unidos e na demanda estimada de 16 milhões de novas residências para a próxima década (Leia mais aqui), entendemos que, atuando de forma conservadora no mercado Build-to-Rent, combinando (1) a entrada nos projetos ao custo de construção, (2) um nível de alavancagem mais baixo se comparado ao de projetos operacionais e (3) garantias de custos e prazos máximos nas obras, investiremos no que pode ser a estratégia vencedora do setor imobiliário neste ciclo econômico.
2. O Mercado de aluguéis residenciais nos Estados Unidos (Real Estate) deve seguir aquecido em algumas regiões
O desbalanceamento entre oferta e demanda de residências sem precedentes na história, ocasionado a partir da crise de 2008 com a freada abrupta no ritmo de construção e a lenta retomada nos anos subsequentes, fez com que a entrega de novas unidades residenciais ficasse muito abaixo do necessário por mais de uma década, reduzindo a vacância nos Estados Unidos para mínimas históricas e pressionando fortemente o preço dos aluguéis em determinadas regiões. Recentemente, o mercado residencial, que já estava aquecido, ganhou ainda mais força com o aumento de juros, que (1) é um fator de desaceleração de novas construções, reduzindo a oferta de novas moradias e (2) aumenta o custo das hipotecas (mortgage rates), empurrando ainda mais a classe média americana para o aluguel.
3. Os imóveis residenciais, em regiões com oferta limitada e destinados às classes A e B, atuam como proteção contra inflação.
Nos Estados Unidos, nos últimos 50 anos, o preço dos aluguéis e dos imóveis residenciais sempre se corrigiram acima da inflação americana (o CPI), fazendo dos investimentos nesta classe de ativos uma poderosa ferramenta de proteção contra inflação. No entanto, o aumento nos valores dos aluguéis de forma sustentada só é justificado se (1) houver mais demanda do que oferta no local e (2) os inquilinos possuírem capacidade de pagar por esses aumentos. Por isso, saber identificar as regiões que apresentam maiores déficits residenciais, como no caso da Flórida e outros estados do SunBelt e focar em imóveis para classes A e B da população, cujos salários historicamente têm sido corrigidos acima da inflação, impactando menos a capacidade de pagamento por parte deste público, é uma estratégia mais defensiva e resiliente em períodos inflacionários.
4. Deve-se comprar bem o terreno, financiar bem o projeto e travar os custos de construção! Fazer o underwrighting certo é o que ditará o sucesso da transação.
De maneira objetiva, o underwrighting consiste em estimar o retorno potencial de um projeto ponderando seus riscos, um processo complexo e, no caso de transações imobiliárias, com algumas variáveis flutuantes. Ao fazer o underwrighting, parte primordial da estratégia da Ativore e da JSB Capital Group envolve mitigar dois grandes riscos: juros e inflação. Assim, do ponto de vista do financiamento (risco de juros), optar por juros fixos, ou variáveis com um limite (cap), permite modelagens financeiras mais precisas. Do lado da construção (risco de inflação), é possível fixar os custos das matérias primas e mão de obra, bem como os prazos, por meio de um contrato de Preço Máximo Garantido (GMP Contract). Portanto, em tempos incertos, conseguir projetar cenários de estresse de forma assertiva, sabendo entre quais faixas de retorno um projeto pode flutuar, é fundamental para um processo de tomada de decisão mais seguro.
5. Por fim, o que esperar desse cenário contínuo de aumento de juros nos Estados Unidos, especialmente no que diz respeito ao mercado imobiliário(Real Estate)?
Após aumentos de juros consecutivos por parte do Federal Reserve na tentativa de conter a inflação, o que deve continuar pelo menos até o fim de 2022, é difícil ter uma visão clara dos mercados nos próximos anos. No entanto, se algo aprendemos em décadas de atuação neste setor, é que ciclos econômicos diferentes, exigem estratégias imobiliárias diferentes. Se em 2020 o spread entre taxa de juros e as taxas de capitalização dos imóveis gerou grandes oportunidades para compra de propriedades operacionais com valores descontados em relação ao custo de reposição, em 2022, o gap histórico entre oferta e demanda de residências formado na última década abre as portas para a implementação da estratégia Build-to-Rent. Atuando de forma diligente, os próximos anos podem trazer raras oportunidades de investimentos no mercado imobiliário americano.
Já contando os dias e animados para a próxima. Nos vemos na Ativore Real Estate Conference 2023!
Disclaimer: ¹ Value-Add consiste em uma estratégia por meio da qual melhorias estéticas e administrativas são feitas em imóveis operacionais com o intuito de aumentar a receita operacional e consequentemente, o valor do imóvel.
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Autor
Responsável pela área comercial institucional da Ativore Asset Management, gestora de recursos com foco em Private Equity Imobiliário nos Estados Unidos. Anteriormente, ocupou posições de liderança nas áreas comercial e de relacionamento com investidores institucionais em grandes gestoras de recursos no Brasil.
