1031 Exchange – Dúvidas frequentes sobre como postergar o imposto de ganho de capital na venda de imóveis nos EUA

Vagner Quito - 05 de junho de 2018

Neste artigo trazemos algumas dúvidas frequentes sobre o 1031 Exchange, uma estratégia eficiente e muito utilizada por investidores do mercado imobiliário norte-americano para diferir impostos.

1. O que é o 1031 Exchange?
O 1031 Exchange é um benefício fiscal concedido pelo governo norte-americano, através da seção 1031 do IRC (Código Tributário dos EUA), e que, executado de forma estruturada, habilita o reinvestimento de todo o capital recebido em uma venda de imóvel em outro(s) imóvel(eis), sem o reconhecimento de um ganho tributável e exigência de qualquer imposto nesse primeiro momento.

2. Quem pode se beneficiar?
Todos os pagadores de impostos nos EUA podem utilizar esse benefício, ou seja, Pessoas Físicas residentes e não residentes, LLCs, Partnerships, C-Corps, S-Corps, Trusts, etc. A exigência principal é que os ativos (vendidos e comprados) estejam localizados em território norte-americano.

3. Quais são as condições para se beneficiar do 1031 Exchange?
Além da exigência do reinvestimento em outro imóvel (como citado no item 1.), diversos requerimentos devem ser atendidos para que o processo seja qualificado e concluído com sucesso:

    a) Os imóveis (vendidos e comprados) devem ser utilizados para negócios (englobando propriedades para locação) e estarem localizados nos EUA;
    b) É mandatória a contratação de um agente intermediário qualificado, que tem por função executar todos os procedimentos administrativos exigidos pela seção 1031 do IRC e também pelos recebimentos e pagamentos das vendas e compras dos ativos.
    Obs: caso o investidor receba alguma quantia referente a venda, esse valor será exposto a tributação do ganho de capital;
    c) Do momento da venda do imóvel, é dado um prazo de 45 dias corridos (não prorrogáveis, mesmo que o prazo se encerre em dias não úteis) para enviar ao intermediário qualificado uma lista com os imóveis pretendidos para aquisição (é a chamada “lista dos 45 dias”);
    d) Do momento da venda do imóvel, em até 180 dias (também não prorrogáveis), o investidor deve adquirir uma ou mais propriedades informadas na “lista dos 45 dias”;
    e) Os imóveis adquiridos devem possuir natureza similar (“like-kind properties”) aos imóveis vendidos, por exemplo: um imóvel destinado a locação comercial é similar a um imóvel destinado a locação residencial.

Uma observação importante, o 1031 exchange não se aplica a propriedades destinadas apenas a venda. Ou seja, o imóvel adquirido visando valorização, sem a utilização em negócios, não é qualificado a este benefício fiscal.

4. Qual é a vantagem desse processo?
A principal vantagem do 1031 exchange é a preservação de todo o capital recebido na venda, através do diferimento dos impostos de ganho de capital, cujo a alíquota varia de 15% a 33% (considerando os impostos federal e estadual) do valor de lucro na operação.

Como visto, diversas particularidades devem ser observadas para o aproveitamento dos benefícios expostos acima. Portanto, antes de qualquer operação de venda de imóveis, é fundamental consultar um especialista, com experiência comprovada, para orientar e executar os trâmites burocráticos e legais, visando atender todos os requisitos impostos pelo IRC, para evitar possíveis transtornos futuros.

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