Private Equity Imobiliário nos Estados Unidos: Imóveis Específicos vs Múltiplos Imóveis

Renan Barros - 10 de agosto de 2017

No último artigo do Blog da Ativore trouxemos os principais conceitos dos investimentos em Private Equity Imobiliário (PERE), que movimentaram US$743 bilhões em 2015 nos Estados Unidos, segundo dados do “Preqin Global Real Estate Report – 2016”. Com um alto índice de satisfação de clientes e rentabilidades acumuladas elevadas, os PERE’s vem sendo uma das principais alternativas a investidores qualificados que conseguem ter acesso a este tipo de investimento, uma vez que não são negociados publicamente.

Além de analisarmos as principais vantagens desta modalidade de investimentos em relação aos tradicionais Fundos de Investimento Imobiliário americanos, os REIT’s, discorremos também sobre os principais detalhes técnicos e operacionais de uma das modalidades de PERE, cujo investimento é realizado em imóveis específicos geridos no formato de sindicato (syndicated deals).

Neste artigo, iremos explicar o funcionamento e as principais diferenças entre:

  • PERE’s em Múltiplos Imóveis;
  • PERE’s em Imóveis Específicos.

É recomendável a leitura do artigo sobre PERE’s antes de continuar, clique aqui para acessá-lo.

O que são PERE’s em Múltiplos Imóveis?

Esta modalidade pressupõe, como o próprio nome já diz, o investimento em múltiplas propriedades, onde o montante mínimo por investidor, que geralmente varia entre US$250 mil e US$1 milhão, será diversificado entre 10, 20, ou até mais imóveis.

Assim como acontece no modelo de Imóveis Específicos, o investidor é completamente passivo (Limited Partner) e o operador imobiliário (General Partner) controla todo o ciclo dos investimentos, porém, para um número maior de propriedades. Os objetivos também são os mesmos – geração de fluxo de caixa e ganhos de capital a partir da aquisição de propriedades 100% operacionais, com baixo desempenho, e que consequentemente possibilitam a oportunidade de valorização através de melhorias operacionais e de gestão. As rentabilidades totais, somando fluxo de caixa e valorização, variam entre 13% e 20%.

Uma das principais diferenças, no entanto, é a realização de um compromisso prévio de investimento por parte dos investidores, que só aportam efetivamente conforme o operador decida pela aquisição de uma propriedade, quando então uma comunicação é enviada (chamada de capital) e os investidores tem um prazo determinado para envio do montante, proporcional ao total destinado à aquisição de todas as propriedades.

Para exemplificar, um investidor que tenha assumido um compromisso prévio de US$1 milhão para um fundo no valor total de US$50 milhões, deve aportar USD$100 mil, caso o operador necessite de US$5 milhões para a aquisição de uma determinada propriedade (10% de um total planejado de US$50 milhões). Este processo irá acontecer sucessivamente até que o valor total planejado de US$50 milhões seja investido.

Vale ressaltar que as aquisições e, consequentemente, as chamadas de capital somente são iniciadas quando o valor comprometido por investidores atinge um valor mínimo pré-estabelecido. Além disso, a compra das propriedades geralmente ocorre durante os 12 meses subsequentes, podendo chegar em alguns casos a 36 meses, dependendo das condições de mercado.

Vantagens e Desvantagens dos Múltiplos Imóveis em relação aos Imóveis Específicos

  1. A diversificação em diversas propriedades representa uma grande possibilidade de diluição de risco para o investidor, visto que um valor de US$ 500 mil de investimento, por exemplo, seria dividido entre dezenas de propriedades, diferentemente dos investimentos em imóveis específicos, que considerando investimentos mínimos de US$ 100 mil, permitiria, com o mesmo valor de investimento, diversificação em 5 propriedades diferentes.
  2. O modelo de investimento em Múltiplos Imóveis apresenta diversos ganhos de escala e eficiência para o operador que, na maioria dos casos, são repassados aos investidores, principalmente através de reduções ou anulações de taxas transacionais (syndication costs) e taxas de gestão (management fees). Isso acontece pois no caso dos Múltiplos Imóveis, os esforços de levantamento de capital, jurídicos, burocráticos e administrativos são realizados para dezenas de propriedades, enquanto nos Imóveis Específicos, para cada aquisição única o processo deve ser realizado em sua totalidade. Na prática, por exemplo, enquanto será elaborado um único PPM (Private Placement Memorandum) para 20 propriedades nos Múltiplos Imóveis, deverão ser elaborados 20 diferentes PPM’s para aquisição do mesmo número de propriedades no modelo de Imóveis Específicos, e estes custos acabam sendo repassados aos investidores.
  3. Como principal desvantagem, os investidores não têm a possibilidade de escolher discricionariamente em quais propriedades querem ou não investir no modelo de Múltiplos Imóveis, enquanto no caso de Imóveis Específicos é possível analisar individualmente cada propriedade e tomar decisões caso a caso.
  4. O investimento mínimo para Múltiplos Imóveis geralmente é maior que o mínimo para Investimento em Imóveis Específicos, o que pode representar uma barreira de entrada para investidores, ainda que qualificados.

Conclusão

Como regra geral de análise de investimentos, é prudente aportar uma grande parte do tempo na realização de um “due diligence” profundo do operador imobiliário, levando em consideração fatores como “track record” no nicho de mercado e locais de atuação, currículo dos sócios e rentabilidades médias históricas das carteiras de imóveis. Além disso, visitas presenciais aos “headquarters” e a investimentos correntes também devem constar ao longo do roteiro de “due dilligence”. No caso dos investimentos em Imóveis Específicos, deve-se, ainda, adicionar metodologias robustas de análise de imóveis antes de cada decisão.

Investidores qualificados e profissionais, principalmente nos Estados Unidos, tendem a selecionar operadores de Múltiplos Imóveis em regiões e segmentos diferentes (como shoppings locais, hotéis, prédios residenciais, escritórios, galpões industriais, entre outros) com o objetivo de montar carteiras extremamente diversificadas e consequentemente diminuir riscos e distorções no longo prazo.

Considerando que no investimento em Múltiplos Imóveis não é possível escolher discricionariamente em quais imóveis investir, ou seja, delega-se completamente ao operador a escolha das propriedades, é importante contar com a ajuda de profissionais especializados, com vasta experiência no mercado internacional e ampla rede de contatos para selecionar tais operadores.

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