Planejamento tributário e sucessório em Portugal para investimento em imóveis para renda

Vagner Quito - 12 de setembro de 2017

Assim como fizemos em nosso primeiro painel fiscal para os EUA, destacamos algumas dúvidas relacionadas a melhor maneira de investir em imóveis para renda em Portugal e que são respondidas pelo Vagner Quito, responsável da área de Planejamento e Sucessões da Ativore Global Investments.

1) Qual é a melhor forma de investir em imóveis para renda em Portugal: via pessoa física ou pessoa jurídica?
De forma geral, investir via Pessoa Jurídica é mais vantajoso em virtudes dos benefícios fiscais concedidos a empresas, porém questões relacionadas ao tipo investimento e ao perfil do investidor devem ser consideradas para a tomada de decisão.

Diferente do que observamos no Brasil, em Portugal a tributação sobre a renda de arrendamento varia conforme o contribuinte (Pessoa Física ou Jurídica), como também pelo tipo de locação: Longo Prazo ou Temporada.

Os aluguéis de Longo Prazo são destinados a pessoas ou famílias que desejam se instalar e residir, geralmente de forma permanente no imóvel. Fato contrário ao aluguel por Temporada, que se refere basicamente a hotéis e contratos de curto prazo, com destino em sua maioria ao turismo.

Abaixo demonstramos as alíquotas aplicáveis a cada tipo de renda:

faturamento

As alíquotas acima são aplicadas após deduções permitidas pelo regulamento fiscal português. Para as PF há permissão para dedução de encargos com o imóvel, porém as despesas com juros, depreciações, mobiliário, eletrodomésticos e decoração são excluídas da base de cálculo do imposto. Já as PJ, podem deduzir todas as despesas e encargos com o imóvel para a base de cálculo do imposto. No caso do regime simplificado (faturamento até EUR 200.000 ao ano), as alíquotas são aplicadas sobre o faturamento bruto.

2) Quais são os impostos devidos na sucessão em Portugal?
Em Portugal não há distinção tributária nas regras sucessórias entre residentes e não residentes dos investimentos em seu território. Além do comum Imposto de Herança, caso o herdeiro receba bens imóveis, também é devido o Imposto de Selo, porém algumas exceções são aplicáveis. Tanto o Imposto de Herança como o Imposto de Selo em Portugal não são devidos quando os beneficiários forem os herdeiros diretos: Cônjuges (casados ou por união estável), filhos ou netos, pais ou avós. No caso dos herdeiros não serem os citados acima, há a cobrança de 10% de Imposto de Herança e 0,8% de Imposto de Selo sobre o VPT (valor patrimonial tributário), determinado pelo governo português.

3) Quais são os impostos para aquisição e manutenção de imóveis em Portugal?
Para melhor entendimento e apresentação, abaixo expomos os impostos incidentes entre Aquisição e Manutenção, de forma separada.

Aquisição
São os impostos pagos somente no ato da aquisição, pelo comprador do imóvel:
– IMT (Imposto sobre Transações de Imóveis) – de 6% a 6,5% do valor de aquisição;
– Imposto de Selo – 0,8% do valor de aquisição do valor de aquisição.

Manutenção (Impostos anuais)
O que chamamos de impostos de manutenção são os impostos devidos anualmente, similares ao IPTU no Brasil.
– IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – 0,5% sobre sobre o Valor Patrimonial Tributário (determinado pelo governo português);
– Imposto de Selo – Imposto de 1% incidente somente se o imóvel tiver VPT acima de € 1.000.000,00 (um milhão de euros). Caso o proprietário do imóvel seja uma empresa situada em países com tributação favorecida (paraísos fiscais), a alíquota é agravada para 7,5%.

Na situação de imóveis adquiridos para reabilitação (retrofit), sobre os materiais adquiridos para a reforma o governo português concede um benefício na tributação do IVA (Imposto Sobre Valor Adicionado), reduzindo para 6% a alíquota que originalmente é de 23% sobre o valor do produto ou serviço. Outro benefício dado a imóveis adquiridos para reabilitação é a devolução do valor pago a título de IMT na aquisição, quando da venda do imóvel.

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