Multifamily de Classe B em mercados secundários nos EUA – um portfólio defensivo

Ativore Global Investments - 06 de fevereiro de 2018

Manter o foco em mercados com histórico de forte crescimento populacional e economia diversificada é uma das estratégias para investir em ativos imobiliários para rendimento.

Para Nathan Nelson, vice-presidente da Peak Capital Partners, empresa do segmento multifamily que investe em mercados secundários dos Estados Unidos, “em vez de investir em ativos de mercados primários como Nova Iorque, São Francisco e Washington D.C., onde os imóveis podem ser muito caros, resultados melhores podem ser obtidos em mercados secundários como Atlanta, Nashville, Orlando, Dallas e Denver”.

O volume populacional e a economia diversificada fazem com que os salários nesses mercados sejam sólidos e contínuos, de maneira a viabilizar um mercado de locação robusto e fluxos de caixa consistentes para os investidores. “Além disso, a pressão sobre ativos não é tão alta como em alguns dos mercados primários dos EUA, o que permite que os preços fiquem em níveis atraentes aos nossos objetivos de investimento”, analisa Nelson.

Cenário favorável para o segmento multifamily
A economia dos EUA se mantém forte e, consequentemente, os preços das propriedades mais atrativas têm subido. Mesmo assim, há muito otimismo para o segmento de propriedades multifamily.

Para o executivo da Peak Capital, os fundamentos do segmento multifamily continuam sólidos, com taxas de ocupação em alta e
crescimento do valor dos aluguéis na maioria dos mercados. O índice que mede o número de residentes proprietários está historicamente baixo, uma vez que mais e mais pessoas optam por morar de aluguel. Assim, a demanda por habitação de qualidade e a preços acessíveis continuará forte. Além disso, as taxas de juros continuam baixas, o que dá aos investidores ampla oportunidade de obter retornos na casa dos dois dígitos, quando utilizada alavancagem adequada.

Dentro da Peak Capital, as estratégias de investimento são focadas especificamente nos ativos da classe B. Para Nelson, essa escolha se justifica em razão da propensão dessa classe em manter uma alta taxa de ocupação em qualquer fase do ciclo do mercado, além de ser capaz de atrair um perfil de inquilino mais seguro entre o público de locatários. Esses imóveis atendem à força de trabalho dos Estados Unidos, que é onde está a maior parcela de locatários de apartamentos, fazendo com que as taxas de ocupação sejam consistentes e constantes. Além disso, apresentam inadimplência menor do que a encontrada na classe C. Já os ativos da classe A são imóveis muito bonitos, porém mais caros. Dependem, portanto, de aluguéis e rendimentos muito elevados, que podem ser mais difíceis de manter durante as recessões, período em que parte desses locatários acaba, então, sendo atraída para o aluguel em imóveis da classe B.

Imóvel pronto X Imóvel em construção
O vice-presidente da Peak Capital analisa que imóveis prontos apresentam menor risco que aqueles em construção. “Eles já demonstraram que atendem às demandas do mercado e representam um investimento de menor risco, proporcionando ao investidor fluxo de caixa atrativo e previsível. Os custos associados à construção de uma multifamily property são tão altos que exigem que a propriedade, quando pronta, consiga sua receita potencial máxima para o negócio ser viável.”

Investimento passivo
As oportunidades de investimento em ativos imobiliários para rendimento existem. Todavia buscar essas propriedades e operá-las de forma lucrativa requer trabalho intenso e liderança competente. Portanto o investimento passivo deve ser realizado sempre com um operador competente e que conheça profundamente o mercado local.

O operador usará o capital para investir em imóveis dentro de uma estratégia específica e conhecida, alinhada ao perfil do investidor. Este receberá pagamentos regulares de dividendos a partir do fluxo de caixa gerado pelas operações, enquanto o primeiro se responsabiliza pelo gerenciamento dos aspectos diários da operação do ativo imobiliário. O mercado imobiliário dos Estados Unidos é saudável e bem posicionado para o crescimento contínuo. As oportunidades existem em um amplo espectro de risco-retorno, satisfazendo desde o investidor mais seletivo e experiente até aquele que tem pouca ou nenhuma experiência com essa prática.

 


Artigo feito para Reglobal Magazine. Para ter acesso à revista, entre em www.reglobalmagazine.ativore.com


 

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