Empresas de private equity, familiares e até mesmo fundos de hedge nos EUA aproveitaram suas chances para canalizar investimentos bilionários na compra de propriedades que ofereçam fluxo de caixa, como apartamentos, condomínios e imóveis comerciais – as chamadas multi-family properties. Nesse sentido, para uma parcela dos nossos clientes que também têm interesse nesse nicho do segmento imobiliário para renda, temos sugerido operações em Dallas e vários lugares da Flórida, como Tampa e Orlando.
Os imóveis multi-family são prédios residenciais comprados por um investidor ou grupo de investidores (sindicato) com o objetivo de alugar todos os apartamentos. Algumas propriedades consistem em até quatro unidades; outras podem possuir dezenas e até centenas. Nossos parceiros têm atuado com imóveis entre 150 e 300 apartamentos.
Investidores com perfil de gestão mais ativa, e que estão de olho no resultado do fluxo de caixa, geralmente investem em melhorias básicas nos apartamentos e/ou na gestão do prédio para aumentar seu net operating income (NOI, ou resultado operacional líquido) e valor global. Veja, por exemplo, o seguinte cenário: o proprietário de um edifício decide adicionar um segundo banheiro em uma unidade de dois quartos. A reforma pode aumentar o valor do aluguel, já que banheiros separados num apartamento com essa planta torna o imóvel mais atraente para os dois inquilinos que o compartilham – e a renda combinada de ambos gera um aluguel mais alto do que pagaria um único locatário.
Para os investimentos em multi-family houses, o aumento do NOI é determinante e atraente. Como o investidor irá fazê-lo é apenas uma questão a decidir.
Retorno imediato
Sabemos que uma série de empresas familiares que enveredam pelo mundo do investimento imobiliário participam do processo desde a fase da construção. Entretanto investidores sabem que apostar nesses projetos pode significar não ter lucro por vários anos, ao passo que comprar um ativo que é alugado irá produzir dinheiro imediato (primamos sempre pela entrega do imóvel já com inquilino). Investidores mais conservadores tendem, portanto, a evitar propriedades em fase de construção, já que estas trazem, invariavelmente, questões como atrasos com licenças, disputas de contratante e regulamentação territorial, entre outras.
O grande chamariz de um ativo imobiliário para renda é a possibilidade de rendimento imediato.
Em evento nos EUA, um investidor imobiliário de sucesso, cujos investimentos migraram de private equity para setor imobiliário para rendimento, colocou o seguinte: “Em que outra classe de ativos você é incentivado a pedir dinheiro emprestado para comprar imóvel e, em seguida, se você melhorar o NOI de um ativo de US$ 105 mil a uma taxa máxima de 7%, pode aumentar o valor do seu equity em US$ 1,5 milhão?”.
Financiamento
Hoje, registram-se taxas de juros historicamente baixas, que permitem aos investidores (indivíduos e instituições) lidar com financiamentos bem razoáveis ao adquirir essas propriedades, algo em torno de 3% a 4% ao ano. Portanto, como a rentabilidade do imóvel é superior ao custo de financiamento, ao financiar a aquisição é possível aumentar o rendimento sobre o capital investido. Aqui na Ativore, temos visto rendimentos médios entre 7% e 9% anuais, em dólares (após pagamento de financiamento).
Alguns credores podem ter financiamento facilitado graças às duas principais empresas de garantia de crédito hipotecário nos Estados Unidos (as GSEs): Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae, e Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac. Essas organizações e alguns programas governamentais tornam menos arriscado financiar determinadas propriedades, especialmente as que satisfazem os requisitos de GSE. Para brasileiros, essas opções seguem regras restritas, mas, dependendo do perfil do cliente e do valor da transação, a operação é possível.
Risco
Edifícios multi-family são tipicamente vistos por credores como um risco relativamente baixo em comparação a outros investimentos. Nossas análises mostram que, quando o imóvel está bem localizado, o risco é reduzido, já que o grande número de inquilinos aumenta bastante a previsibilidade das taxas de ocupação. Se um inquilino desocupar um apartamento, a rentabilidade não sofre grande impacto. Nossa experiência no mercado de Dallas, por exemplo, traz indicadores de taxas de ocupação superiores a 94%; em alguns casos, próximo de 100%.
Tendências do mercado de imóveis para renda
Após atingir seu pico há cerca de uma década, o percentual de proprietários de casas nos EUA caiu drasticamente em favor dos aluguéis. Toda essa demanda criou mais procura por apartamentos e aluguel, cujos preços continuaram a subir, em grande parte sem serem detidos por uma recessão econômica ou pelo colapso da habitação.
Tratamos hoje aqui sobre as multi-family houses e sugerimos alguns locais para você ficar de olho. Entre em contato com nossos consultores para saber mais sobre essas e outras oportunidades de investimento imobiliário para renda nos EUA.
Fonte: Family Office Exchange
