Performance dos imóveis e posicionamento dos investidores

Pedro Barreto, Renan Barros e João Succar - 13 de dezembro de 2017

Clientes da Ativore que formaram carteiras de imóveis unifamiliares, nos EUA, nos últimos 4 anos, estão recebendo propostas agressivas de compra de suas carteiras por parte de investidores institucionais (hedge funds). Segundo RJ Palano, parceiro da Ativore em Atlanta, estes grandes investidores estão adquirindo imóveis para renda tão rápido quanto conseguem e esta classe de ativos virou “mainstream” em Wall-Street.

Com a aproximação do fim do ano e uma tendência de valorização de seus imóveis, nossos clientes têm nos perguntado em que ponto do ciclo estes mercados se encontram e que posição adotar perante esta oportunidade. Para responder a esta pergunta, é importante analisar os fundamentos destes mercados tanto no segmento residencial quanto no comercial.

Imóveis residenciais
Ao longo dos últimos 6 anos, os EUA observaram taxas saudáveis de 2,2% ao ano de crescimento real do PIB e de 0,7% ao ano de crescimento do emprego e populacional. Estes fatores, simultaneamente com a redução verificada no estoque de imóveis residenciais têm vindo a impulsionar os seus preços a taxas sustentáveis de 6,5% ao ano, nos últimos 3 anos, o que corresponde ao dobro dos 3% de crescimento ao ano esperados num mercado “normalizado” (Zillow Home Value Index). Os imóveis dos segmentos baixos apresentaram variações de preço ainda mais significativas, neste período, com 8,4% anuais.

Um painel recente de economistas imobiliários e especialistas trabalha com o pressuposto de que a taxa anual de evolução de preços dos imóveis, nos próximos 5 anos, ficará próxima a 3,4% ao ano, o que é uma indicação da sustentabilidade deste mercado.

Outro dado importante é que, no futuro, de acordo com o Urban Land Institute, das 22 milhões de novas famílias que irão se formar entre 2010 e 2030, espera-se que 59% optem por alugar em vez de comprar, representando uma pressão enorme sobre os valores dos aluguéis.

O movimento comprador dos “hedge-funds” americanos justifica-se, portanto, pelos fatores acima, pelo que decisões de venda de imóveis residenciais com o objetivo de realização de lucros, nos segmentos de mercados com forte geração de renda (segmentos C e D), pode ser prematuro.

Imóveis comerciais
Com o aumento dos preços dos imóveis residenciais, a estratégia de investir em imóveis comerciais em mercados secundários e terciários com boa rentabilidade tem ganhado apelo entre os investidores individuais de alta renda. Nota-se um interesse especial por propriedades com baixo desempenho e, portanto, com oportunidades de valorização via melhorias físicas e de gestão.

Os imóveis comerciais, em geral são bastante mais caros do que os residenciais, sendo, portanto, muitas vezes, adquiridos via Private Equity Imobiliário (PEREs), modalidade em que investidores passivos (Limited Partners) agrupam investimentos em sindicatos geridos por um operador (General Partner) especialista em determinada classe de imóveis (ex. pequenos shoppings, hotéis, auto-armazenamento ou prédios residenciais). Os investimentos mínimos são entre US$100.000 e US$500.000 por imóvel e os investidores tendem a participar em diversas aquisições, montando carteiras diversificadas.

O gráfico abaixo apresenta a evolução da composição das carteiras consolidadas de nossos clientes entre imóveis comerciais (via PEREs) e residenciais (Investimento direto), nos últimos três anos.


Ativore – Composição da carteira consolidada
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Esta análise demonstra um aumento do peso dos imóveis comerciais com oportunidades de valorização via gestão ativa, em detrimento dos imóveis residenciais. Um dos principais fatores é a maior escassez de oportunidades neste último segmento.

Rentabilidade
Atualmente é senso comum entre grandes gestores de fortunas (Wealth Managers e Family Offices) buscarem retornos de fluxo de caixa líquidos na faixa de 6% a 8%a.a., com rentabilidades totais, considerando a venda dos imóveis que ocorre geralmente entre 3 e 10 anos, de 11% a 15%, conforme constatado no seminário “Real Estate Family Office and Private Wealth Management – IMN” de outubro de 2017, onde a Ativore esteve presente.

O gráfico abaixo apresenta a evolução da rentabilidade das carteiras imobiliárias consolidadas de nossos clientes nos EUA, nos últimos quatro anos, comparando-a com os dividendos distribuídos pelos Equity REITs, no mesmo período.


Distribuição de caixa
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*REITs: dividend yield do FTSE NAREIT Equity REITs; Imóveis Ativore: distribuições líquidas de caixa dos imóveis dos clientes da Ativore
** Ganhos de capital não foram considerados na análise, por conservadorismo, somente valores efetivamente distribuídos. Nos imóveis Ativore, estimam-se ganhos de capital entre 3% e 8%aa, que serão acrescidos às rentabilidades acima, no momento da venda dos imóveis.

A rentabilidade líquida de aluguéis manteve-se constante e apresentou uma baixíssima correlação com os mercados financeiros. Os dividendos dos REITs também apresentaram volatilidade muito baixa, mas situam-se em um patamar muito inferior.
Uma análise a partir de dados publicados pela Thompson Reuters Datastream sobre a performance de diversas classes de ativos, nos últimos 20 anos, incluindo imóveis, ações, títulos do tesouro americano e títulos de dívida corporativa, revelou que os imóveis comerciais foram os que apresentaram a melhor rentabilidade ajustada ao risco (Sharpe Ratio).

Posicionamento e estratégias de investimento
A boa performance ajustada ao risco dos imóveis comerciais, têm vindo a fundamentar um aumento na participação desta classe de ativos nas carteiras de investimento de indivíduos de alta renda e altíssima renda nos EUA, que atingiu cerca de 15% em 2017, segundo pesquisa do “Real Estate Family Office and Private Wealth Management – IMN” de outubro de 2017. Estes investidores têm vindo a adotar os seguintes posicionamentos:

  • “Hold” ou “buy” para imóveis com bons “yields” em mercados secundários e terciários com fortes fundamentos.
  • Realização oportunística de lucros para imóveis cuja valorização tenha excedido significativamente os aluguéis (em geral, em mercados primários).
  • Aquisições oportunísticas de imóveis com boas oportunidades de valorização por gestão ativa, em qualquer mercado.

O atual cenário de juros baixos no Brasil tem levado os investidores a ampliar o leque de investimentos e os benefícios da diversificação internacional ficam mais evidentes.

Esta estratégia tem sido seguida por um número crescente de investidores de alta renda brasileiros, que, à semelhança de seus pares em economias maduras, têm aumentado a participação dos imóveis internacionais em suas carteiras, devido à sua rentabilidade e características defensivas.

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