Como não pagar impostos sobre rendimento de aluguéis ao fisco norte-americano?

Pedro Barreto - 09 de agosto de 2016

Você decidiu investir em imóveis para rendimento: ampliou sua visão estratégica e geográfica, detectou o nicho e o timing certos para alocar seus recursos e agora basta computar os rendimentos. Mas tem os impostos… Talvez você ainda não saiba, mas, com bom planejamento, é possível racionalizar significativamente a sua carga tributária*. É sobre isso que vamos tratar aqui.

Um ponto importante: antes de qualquer passo, recomendamos fortemente que você consulte um contador especializado no segmento imobiliário internacional. Poucos estão aptos para tratar de todas as minúcias que os trâmites desse setor requerem, e esse profissional deve ser consultado.

Agora vamos ao que interessa: como reduzir significativamente seu imposto sobre rendimento nos EUA (legalmente, é claro)?

Depreciação

Ao calcular os rendimentos obtidos via aluguel do seu imóvel, você pode relacionar os itens de depreciação, e essa write-off (dedução) poderá, em alguns casos, até ser maior que o seu rendimento do aluguel.

Portanto, se o investidor deduzir mais do que vai receber, então, na prática, não terá de pagar nada. Ao contrário: essa perda pode ser aproveitada para compensar eventuais lucros que você tenha em anos seguintes.

Mas como essas deduções podem exceder o total dos rendimentos?

A depreciação é um termo usado pelo IRS (a Receita Federal dos Estados Unidos) para dizer que as propriedades perdem valor ao longo do tempo. Mesmo que o seu imóvel esteja apreciado em valor, o IRS continua a considerar que ele está desvalorizando também.

As propriedades residenciais para aluguel são a única classe de ativos que tanto se valorizam quanto desvalorizam ao mesmo tempo.

O IRS permite que você deduza o que é determinado como uma quantidade adequada para a depreciação, com base no valor da construção (não do terreno) da sua propriedade.

Aqui na Ativore, podemos te explicar, em linhas gerais, sobre como isso funciona:

 

Estrutura da propriedade = (Valor total do imóvel – valor do terreno)
dividido por 27,5 (IRS)
O número a que você chegar poderá ser deduzido anualmente como custo.

 

Esse custo fiscal + juros hipotecários + despesas operacionais (imposto sobre a propriedade, seguro, reparos – e não os aumentos de capital) + despesas de viagem relacionadas com o seu negócio imobiliário + taxas de administração de imóveis + taxas HOA (Homeowners Association ou taxa da associação de proprietários)  toda essa soma pode resultar em valor maior do que o seu rendimento com o aluguel. Se for igual, você não paga impostos. Se for maior, você poderá compensar contra eventuais lucros em anos seguintes.

Como regra geral, para o perfil de investimentos da Ativore, nossa experiência é que o rendimento gerado por até cerca de US$ 500 mil em imóveis de renda acaba não pagando impostos de rendimento nos EUA. A tributação desse rendimento no Brasil é outra conversa e depende de você investir individualmente ou através de uma empresa. Mas isso fica para outro bate-papo aqui.

Por enquanto, veja esse exemplo do cálculo do valor de incidência do imposto de rendimento nos EUA para um imóvel hipotético alugado por US$ 13.200 ao ano:

do-valor-de-incidência-do-imposto-de-rendimento

As propriedades flipping (leia aqui nosso texto sobre flipping property) não podem contar com a depreciação do imóvel como custo fiscal, pois o IRS reconhece a operação flipping como renda ativa, e esse benefício específico só é aplicável às rendas consideradas passivas, como as de aluguel de imóveis.

Conforme sinalizamos no início deste texto, um contador especializado no segmento imobiliário nos EUA vai ser a peça-chave para te ajudar nessa matemática. Há algumas regrinhas para que os seus investimentos se enquadrem nesses cálculos, mas a renda obtida a partir da locação de imóveis residenciais, até um determinado valor de investimento, acaba, na prática, não pagando imposto de rendimento nos EUA.

*A Ativore esclarece que existem outros impostos nos EUA (ex: ganhos de capital). Este artigo refere-se somente ao imposto sobre a renda.

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