Breve comparação acerca de investimentos imobiliários no Brasil e Estados Unidos

Felipe Pollastrini - 15 de agosto de 2017

O mercado imobiliário é um dos mais relevantes em qualquer economia do mundo. Independente de momento econômico, modismos ou cultura, este é um setor base e, como tal, consome uma grande fatia do crédito e gera um alto número de empregos. No entanto, existem diferenças grandes de legislação e práticas de mercado entre os países do mundo todo. Vamos abordar aqui as principais características e diferenças entre Brasil e EUA para mostrar as vantagens de investir na Terra do Tio Sam.

URBANIZAÇÃO 

No Brasil, vemos cidades mal planejadas, reflexo de poucos dados e estudos de ocupação. É muito comum vermos bairros como o Morumbi em São Paulo, onde a oferta de imóveis supera muito a demanda. Sendo assim, o investidor pode demorar um tempo considerável para vender ou alugar seu imóvel, sem contar que esse cenário costuma levar os preços para baixo.

Já nos EUA, há um controle bastante rígido de aumento ou redução da população, estudos de tráfego, e monitoramento de mercado. O setor imobiliário deve então, obrigatoriamente, acompanhar esses índices. O principal resultado disso é a estabilidade entre oferta e demanda, que faz com que, geralmente, as cidades não construam mais do que sua capacidade de absorção. Prédios no conceito “Multifamily”, por exemplo, voltados para populações de classe média e média-baixa têm sua taxa de ocupação girando em torno de 90 a 98%.

LEGISLAÇÃO

A legislação no Brasil é um capítulo à parte. Observamos um mercado extremante regulamentado, cartorial e burocrático, no qual os trâmites de aquisição costumam ser demorados, levando cerca de 30 dias para conclusão. Além disso, a Lei do Inquilinato, que protege o inadimplente, e a justiça lenta para resolver disputas simples são outros fatores que devem fazer o investidor pensar duas (ou mais) vezes antes de tirar dinheiro do bolso.

Nos EUA, os trâmites para efetuar a compra de um imóvel acontecem de forma muito mais simples, podendo ser feitos remotamente, por meio de assinatura eletrônica, e o tempo total para concluir todo o processo gira em torno de 7 dias.

No caso de inadimplência, o prazo possível para despejar o inquilino vai de 10 dias a 3 meses, dependendo do estado.

RENTABILIDADE


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A tabela acima mostra de forma bem clara a diferença de lucro que o investidor coloca no bolso no Brasil e nos EUA. Não apenas em imóveis, mas considerando também a renda fixa no Brasil, na qual as pessoas tendem a superestimar a rentabilidade das taxas de juros.

No mercado imobiliário, o Brasil vive um período de estagnação ou mesmo queda nos preços, tanto para aquisição, quanto para locação. O mercado está muito favorável aos inquilinos. O cenário para proprietários de imóveis hoje é de aluguéis que mal repõem a perda inflacionária, e vacância elevada que ainda pressiona os preços.


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Fonte: SECOVI SP: Pesquisa Mensal de Valores de Locação Residencial Cidade de São Paulo – Junho de 2017
 

Nos EUA, o mercado apresenta valorização constante desde 2012. Além do ganho com aluguéis a índices atrativos em diversas cidades grandes como Dallas, Atlanta e Filadélfia, o investidor observou ganho de capital maior que o esperado.


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VACÂNCIA

Esse é um fator na maioria das vezes não levado em consideração, porém tem extrema importância na presente análise, já que fala diretamente sobre a frequência que o investidor receberá seu retorno.

No Brasil, um nível normal de vacância gira em torno de 10% a 15%. Em 2016, entretanto, observamos no mercado de imóveis comerciais índices acima de 25% em São Paulo e Rio de Janeiro. Para o mercado residencial, não há registros confiáveis de dados de vacância, o que mostra a imaturidade do mercado. Isso impacta até no processo de decisão do investimento, pois não se consegue sequer dados suficientes para uma análise confiável.

Nos EUA essas estáticas são públicas, e a maior vacância já registrada historicamente em imóveis residenciais foi de 11%, porém, na média, o índice fica entre 6% e 7%. Desse modo, em condições normais de mercado, pode-se esperar o imóvel nos EUA vago por metade do tempo que no Brasil.

PESQUISA – BUSCA POR IMÓVEIS

No Brasil, cada imobiliária e/ou corretor tem seu próprio portfólio de imóveis, e para que se faça uma busca completa, é necessário consultar vários corretores diferentes até se encontrar a melhor opção.

Nos EUA, por outro lado, existe um cadastro único de imóveis. Isso significa que todos os corretores e imobiliárias têm acesso a qualquer imóvel que esteja à venda no país, facilitando muito a pesquisa na hora da compra.

FINANCIAMENTOS

Esse cenário, particularmente no Brasil, é bastante instável. No momento, os bancos têm voltado a oferecer crédito imobiliário, porém, isso se deu após anos de retração. Hoje, nos brancos privados, pode-se conseguir taxas na faixa dos 10%a.a.*

Nos EUA, os financiamentos têm custo bem mais baixo, sendo possível um estrangeiro conseguir uma taxa em torno de 5% a.a.. No entanto, as exigências de documentação são enormes e até um pouco estranhas, que demandam por vezes documentos que nós, brasileiros, não costumamos sequer conhecer, como, por exemplo, “Carta de Recomendação de companhia de Gás, Luz ou Água”.

CONCLUSÃO

Quando analisamos os imóveis como um veículo de investimento, ou seja, com foco na sua capacidade de gerar renda para o seu proprietário, percebemos que o mercado brasileiro é bem menos maduro, quando comparado ao americano, e tem problemas estruturais ainda não bem endereçados, como burocracia, falta de informação e legislação pouco favorável ao proprietário.

O mercado dos EUA, por outro lado, é mais maduro e eficiente, além de ser um mercado mais estável e previsível do que o brasileiro.

Na prática, isso faz com que o mercado imobiliário americano para geração de renda com aluguéis seja mais atrativo, gerando retornos reais maiores e mais consistentes, ao longo do tempo, para o investidor.

*Para efeito de comparação, não considero aqui taxas de programas incentivados como “Minha Casa, Minha Vida”.

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